Радио 
Что стоит за сухими данными официальных сводок о продажах недвижимости, рассказали эксперты Аналитического центра «Новострой-М».
Середина лета — низкий сезон в продажах жилья, но эта тенденция уже не первый год меняется под влиянием новых реалий экономики. Разбираем текущую ситуацию в деталях и составляем прогноз до конца года на базе данных «Новострой-М».
Картина рынка: ретроспектива и перспектива
Данные об июньских сделках в сегменте первичного жилья в сравнении с майскими цифрами (+33% по Московскому региону) некоторых вдохновили на то, чтобы начать говорить о восстановлении рынка.
Однако, если взглянуть на то, как шла реализация новостроек год назад, можно получить серьезные поводы для пессимизма. Практически в течение всего года тренд был нисходящим, а наиболее глубокий «провал» в спросе наблюдался в феврале этого года.
Зарегистрированные ДДУ по Московскому региону (данные Росреестра):
Также не стоит забывать о том, что регистрация договоров долевого участия происходит с задержкой и дата регистрации не совпадает с датой договора. Поэтому в данных каждого месяца определенная доля сделок на самом деле относится к предыдущему периоду.
Спрос в июне был подогрет муссированием слухов об очередном этапе ужесточения программы семейной ипотеки — многие старались успеть с покупкой до 1 июля. О том, что поправкам дали новый дедлайн (теперь это 1 октября), стало известно лишь постфактум.
Будет ли покупательская активность сохраняться хотя бы на июньском уровне до осени? Совсем не обязательно, и вот почему.
Во-первых, лимит по семейной программе на фоне растущих цен становится все более тесным. Напомним, в Москве это 12 млн руб., тогда как средняя цена, например, 2-комнатных квартир в новостройках без отделки внутри МКАД, по данным «Новострой-М», составляет порядка 33 млн руб. Таким образом, семье нужно иметь на руках более 20 млн собственных средств, чтобы купить «двушку» по льготной ставке. Значительная доля тех, кто мог себе это позволить и подходил под условия программы, уже ранее вошла в сделки.
Во-вторых, с наибольшей вероятностью цены на первичное жилье продолжат расти. Застройщикам необходимо обслуживать кредиты в рамках проектного финансирования (а если план продаж не выполняется, ставка становится максимальной), а также поддерживать темпы строительства на должном уровне. Что в условиях бензинового кризиса тоже становится еще более дорогим и тяжелым.
Плюсом ко всему идет замедление темпов снижения ключевой ставки. Если раньше эксперты финансового рынка говорили о 12% к концу текущего года, то теперь, судя по всему, об этом можно забыть.
Кто выиграет в текущих обстоятельствах?
Как бы то ни было, Московский регион остается одним из наиболее стабильных в стране, и тысячи сделок означают миллиарды рублей выручки для строительных компаний. Кто их получит в первую очередь?
С наибольшей вероятностью компании, специализирующиеся на жилье премиум- и элит-класса, так как покупатели в этом сегменте меньше пользуются ипотекой (как льготной, так и рыночной).
Однако не будем забывать и о том, что доля ипотечных сделок в регионе — в среднем 65%, то есть как минимум 35% покупателей обходятся без банковского кредитования (а в «старой» Москве и того больше, почти каждый второй). Но остальные так или иначе берут ипотеку, которая остается спасательным кругом для рынка строящегося жилья.
5 наиболее вероятных событий, которые будут влиять на рынок жилья до конца текущего года и в начале следующего:
- Ожидание вступления в силу новых условий по семейной ипотеке.
Хотя платежеспособный спрос во многом исчерпан, семьям нужно решать квартирный вопрос, и определенная доля покупателей будет искать возможности, чтобы получить одобрение до очередного этапа ужесточения условий.
- Решения ЦБ по ключевой ставке.
Нас ждет еще четыре заседания регулятора, который будет определять основной вектор движения экономики. Но с наибольшей вероятностью изменения до конца года будут минимальными.
- Регулирование рассрочек.
Рост доли рассрочек негативно влияет на отрасль. Рассрочки не наполняют эскроу-счета. Более того, застройщик несет риски расторжения такого договора на любом его этапе, если покупатель не справляется с платежами. Сейчас компании подстраховываются от этого, завышая стоимость объектов, продаваемых в рассрочку, но и эту лазейку хотят законодательно закрыть. В таком случае рассрочки, вероятно, уйдут с рынка, добросовестные покупатели потеряют удобный для себя инструмент оплаты, а застройщики — часть дохода. Это усугубит и без того падающие продажи.
- Внешнеполитический контекст.
Здесь возможно появление не только черных, но даже и вполне себе «белых лебедей» (вспомним ситуацию с закрытием Ормузского пролива, что стимулировало рост цен на нефть и благоприятно влияло на бюджет нашей страны).
- Перетекание денег с депозитов на рынок недвижимости.
Об этом говорят регулярно и не первый год, однако рекордный отток средств со счетов россиян был отмечен именно в мае этого года — как со срочных депозитов, так и с накопительных счетов было снято 550 млрд руб. (данные «Банка России»). Возможно, часть этих средств действительно ушла в недвижимость — что и отразилось в росте июньских сделок. Не исключено, что тренд продолжится, так как, несмотря на отсутствие реальных предпосылок, население опасается заморозки вкладов.