Новая экономическая реальность коснулась и рынка недвижимости в Москве и Новой Москве. Экспертная команда рекламного агентства 
IVK Media Solutions подготовила обзор рынка недвижимости столицы и рассказала Sostav об объёмах медиаинвестиций, а также о динамике продаж и последствиях высоких ипотечных ставок и инфляции.
Спрос на московском рынке недвижимости до 2022 года
Измерить спрос на рынке недвижимости можно с помощью сравнения лотов по договору долевого участия (ДДУ) в разные годы. До пандемии уровень сделок ДДУ был примерно одинаковым: в 2018 и 2019 годах было зафиксировано около 70 тыс. таких операций. В 2020 году случился небольшой скачок — был куплен примерно 81 тыс. лот. 2021 год побил рекорд предыдущего: количество сделок по ДДУ выросло на 15%. Динамика сделок при этом была одинакова в Москве и Новой Москве, что привело даже к незначительному увеличению доли старой Москвы. Хотя в Новой Москве продажи тоже были высокими: они превысили показатели 2018 года и составили 27 тыс. лотов.
Спрос на московском рынке недвижимости в первом квартале 2022 года
Несмотря на происходящие экономические изменения, московский рынок недвижимости по итогам первого квартала 2022 года не показал колебаний. Если сравнить первый квартал 2022 года с с аналогичным периодом 2021 года, то окажется, что в границах Старой Москвы спрос вырос на 12%, а в Новой Москве упал на 2%. Это не критичные показатели, так как сезонность повторяет динамику «нормальных» 4 квартала 2019−1 квартала 2020 годов. Основные изменения на рынке недвижимости Москвы ожидаются по прошествии второго квартала 2022 года.
Стабильный спрос остаётся только на квартиры комфорт-класса и апартаменты в жилье премиум-сегмента. По данным Росреестра, в разные периоды доля комфорт-класса составляла 67−70%, что сопоставимо с первым кварталом этого года.
В сложившейся экономической ситуации больше всего страдают «бизнес» и «эконом»-классы жилья. На недорогие лоты выросло ипотечное кредитование: если в 2021 году брали ипотеку в банке 59% покупателей, то в 2022 году — 72%. Запросы на ипотеку для бизнес-класса, наоборот, снизились на 2%.
На данный момент рынок сосредоточился на вводе в эксплуатацию новых объектов, так как спрос на лоты на стадиях нулевого цикла постепенно начинает сокращаться.
Однако, в первом квартале 2022 года увеличился спрос на лоты в проектах, где работы ещё не начаты, что впоследствии повлияет на предложения с высокой степенью готовности.
Основные цифры по рынку: 2021 vs 2022
- Средняя цена кв. м в Москве выросла на 20%, а в Новой Москве — на 29%.
- Средний бюджет покупки в Москве увеличился на 6%, а в Новой Москве — на 21%.
- Средняя площадь приобретаемых лотов в Москве упала на 13%, а в Новой Москве — на 8%. Если в Москве это квартиры 51 кв.м, то в Новой Москве — 46 кв.м.
- Выручка в Москве за первый квартал 2022 года выросла на 20%, а в Новой Москве — на 17%;
- С января по март в Москве реализовано 17 860 лотов, а в Новой Москве — 6 396.
Произошло существенное снижение площадей реализуемых лотов. По старой Москве это сказалось на относительно невысокой (+6%) динамике реализации лота при повышении цены на квадратный метр. В Новой Москве корректировка цены лота заметно хуже из-за существенного подорожания квадратного метра.
Объём медиаинвестиций в недвижимость
По данным Mediascope, объём медиаинвестиций в категорию недвижимости вернулся на докризисный уровень. По итогам 2021 года они выросли на 15% и оказались всего на 5% ниже чем к допандемийному 2019 году. Это хороший показатель.
В 2019−2020 годах динамика медиаинвестиций имела чётко выраженную сезонность: «проседание» происходило в мае-июне. Однако в 2021 году за счёт увеличения бюджетов в сегменте performance произошла активизация спроса и в данный период. По итогам 2021 года можно наблюдать относительно низкий спрос на рекламу в категории в начале года и постоянное присутствие в период с апреля по декабрь.
Объём медиаинвестиций в первом квартале 2022 года составил 6,2 млрд руб, что на 24% больше, чем за аналогичный период 2021 и сопоставим с 2020 годом. Стала видна тенденция на снижение объёмов контекстной рекламы в медиасплите категории. Однако, как и в первом квартале 2021 года, доля диджитал осталась неизменной — 42%. Она составила 54% общего медиамикса, как и в 2020 году.
Доли регионального ТВ и радио продолжают сокращаться. Также незначительно сократилось использование наружной рекламы. Основное перераспределение произошло между имиджевой и контекстной рекламой. На фоне данной тенденции происходит постепенное увеличение доли OOH и ТВ: как региональной, так и национальной.
Топ-застройщики Москвы и Новой Москвы
В Москве в 2022 году произошёл рост доли рынка крупных игроков — прежде всего, ПИК, «Гранель», ФСК и MR Group. Активно вышли на рынок Старой Москвы «А101» и Coldy. ПИК стал единоличным лидером, увеличив свою долю по итогам первого квартала 2022 года.
В Новой Москве застройщики ГК «А101» и ПИК показали отрицательную динамику по итогам первого квартала 2022 года. Изменения произошли за счёт застройщиков со средним портфелем проектов: существенно нарастили свою долю рынка МИЦ и «Инвесттраст» за счёт вывода новых очередей. Застройщики за пределами топ-10 уже составляют около 2% от всей локации.
Что будет дальше
Спрос на недвижимость в столице и Новой Москве не падает, несмотря на изменения в экономической системе страны. Он распределяется между объектами разных классов: на выбор покупателей влияет не только цена, но и готовность объекта, его площадь и месторасположение. В нынешней ситуации сложно прогнозировать, что произойдёт во втором квартале 2022 года, но команда рекламного агентства IVK Media Solutions продолжит следить за ситуацией на рынке недвижимости.