В основе современной урбанистики лежит смешанное проектирование территорий или "mixed-use development" — концепция, объединяющая гостиничную, деловую и развлекательную функции. Российский бизнес все чаще обращается к формату «города в городе», задавая тренд на строительство в регионах многофункциональных комплексов (МФК) с собственной торговой, гастрономической и оздоровительной средой.
Масштабирование таких проектов требует расширения штата и мобилизации ресурсов на административное управление. В этих условиях автоматизация рутинных процессов — необходимый инструмент, который освобождает время команды для работы над качеством услуг. О том, как избежать управленческого хаоса и разрешить реальные операционные боли ретейла — рассказывает для Sostav Ксения Руденко, исполнительный директор дальневосточного комплекса BROSKO MALL.
Контекст: от исторических прообразов к символам новой архитектуры
На рынке недвижимости формируется новый тренд: девелоперы постепенно отказываются от моноформатов в пользу создания автономных экосистем. Сегодня многофункциональный комплекс (МФК) — это не просто удачное соседство офиса и торговой галереи, а ответ бизнеса на дефицит времени у жителей мегаполисов. Последние пять лет в России развивается концепция «15-минутных городов» — пространств, где жители закрывают все потребности в пределах пешей доступности и быстро переключаются между рабочими задачами, бытом и отдыхом в одной локации.
Прообразы МФК появились ещё в эпоху советского авангарда. Например, в Доме Наркомфина архитекторы объединили жилой блок с коммунальным корпусом. Инфраструктура этого здания включала фабрику-кухню, механизированную прачечную, спортзал, библиотеку, детский сад и даже солярий на крыше. Но чаще возводить такие комплексы бизнес начал только в 1990-е годы. Отправной точкой стало строительство делового центра «Москва-Сити», который объединил штаб-квартиры международных корпораций и банков, сформировав первую в стране премиальную вертикальную среду.
Сегодня также развиваются амбициозные объекты редевелопмента. Например, московский кластер «Красный Октябрь» превратился из промзоны в культурно-деловой хаб. Сегодня здесь соседствуют офисы ИТ-компаний, галереи и образовательные центры, а сама площадка привлекает креативный класс, сохраняет историческую идентичность и хранит уникальную атмосферу места.
Знаковые пространства развиваются и в Санкт-Петербурге. Так, «Новая Голландия» функционирует как культурно-досуговый центр — частные инвесторы создали здесь общественное пространство с лекториями и зонами отдыха. «Лахта Центр» стал архитектурным символом города — здесь штаб-квартира «Газпрома» соседствует с планетарием и амфитеатром. Подобные объекты укрепляют имидж города и привлекают ведущих арендаторов благодаря сочетанию коммерческих и публичных функций.
Региональные проекты-магниты: трансформация городского облика
Сегодня вектор развития сместился и в регионы. В Екатеринбурге концепт-проект «Екатерининский парк» сформировал экосистему с закрытыми дворами, торговыми зонами и фитнес-центрами. Казанская «Ривьера» объединила отель, аквапарк и ледовый дворец в крупный туристический хаб. Проекты «Огни Енисея» в Красноярске и «Горизонт» в Ростове-на-Дону модернизируют промышленные зоны и набережные и повышают инвестиционную привлекательность городов. В Хабаровске развивается многофункциональный комплекс BROSKO MALL — это «город в городе», который объединяет торговые галереи с отелем, ресторанами, СПА-центром, фитнес-клубом и водно-оздоровительным комплексом.
Такие проекты-магниты приносят в регионы ранее дефицитную среду. Проектируя качественный ландшафтный дизайн, современные офисы и продуманные пешеходные маршруты, девелоперы стремятся создать комфортную и безопасную среду для жителей комплекса. Успех таких площадок зависит от способности застройщика отвечать на запросы людей: так, транспортная доступность важна для 78% людей, а наличие социальной инфраструктуры — для 75%.
Ксения Руденко, исполнительный директор дальневосточного комплекса BROSKO MALL:
Современные многофункциональные комплексы притягивают самую требовательную аудиторию: крупный бизнес, правительственные делегации, спортивные лиги. Время таких гостей — главный ресурс, а защита от выгорания — приоритет для этого типа бизнеса. По данным FCM Travel, благоприятные условия, наличие СПА и спортзалов для восстановления сегодня важны для 48% бизнес-туристов. Именно поэтому продуманная логистика и инфраструктура для рекреации перешли из разряда дополнительных преимуществ в базовый стандарт, обеспечивающий доверие самых требовательных партнеров.
Вызовы многофункционального бизнеса
Успех региональных многофункциональных комплексов базируется на грамотной экономической модели. Согласно исследованию агентства для девелоперов Neomaker, доходность объектов смешанного типа на 20% превышает показатели монофункциональных зданий благодаря стабильному потоку посетителей. На практике трафик исчисляется миллионами: например, комплекс BROSKO за 2025 год принял почти 9,5 млн человек, собирая в пиковые дни свыше 50 тысяч гостей.
Однако за фасадом этих впечатляющих цифр скрывается большая операционная нагрузка. Управление форматом «город в городе» сопряжено с системными вызовами, которые не знакомы классическому ретейлу и сфере услуг. Например, для BROSKO главными трудностями стали:
- Скрытые процессы и конфликт аудиторий. Ключевой вызов — грамотно развести несовместимые потоки. Пока в отель заезжает статусная делегация, ресторанам нужно принять продукты и вывезти мусор. Встреча гостя с сервисной тележкой или шум из развлекательной зоны во время совещания разрушают клиентский опыт. Поэтому логистику делят на «сцену» и «закулисье». Это требует сложной инженерии: скрытых коридоров, автономных лифтов, качественной вентиляции и звукоизоляции.
- Непрерывный износ инфраструктуры. За высоким трафиком стоит колоссальный износ эскалаторов, автоматических дверей и климатических систем. В отличие от классического ТЦ, многофункциональные комплексы живут 24/7 — у персонала нет «ночного окна» для ремонта или генеральной уборки. Работа клининга, охраны и инженеров должна быть непрерывной и абсолютно невидимой для гостей. Любой сбой в обслуживании может парализовать работу сразу нескольких арендаторов.
- Сложности в распределении общих затрат. Экономика многофункциональных комплексов делится на самостоятельные центры финансовой ответственности (ЦФО) с разной маржинальностью и стандартами. Кто и в каких долях оплачивает освещение атриума, охрану входов или уборку парковки? Как тарифицировать внутренние услуги, если гостинице нужен премиальный клининг, а фуд-корту — потоковый? Без точного управленческого учета система скатывается в хаос, где прибыльные направления субсидируют убыточные.
При такой организационной нагрузке масштабирование бизнеса становится испытанием на прочность. За полтора года штат BROSKO вырос почти в 10 раз, и это изменило требования к управлению бизнес-процессами. Сейчас команда работает в двух направлениях: линейный персонал круглосуточно обеспечивает эксплуатацию комплекса, а руководство регулярно выезжает в регионы для осмотра новых площадок.
Частые командировки показали недостатки ручного оформления документов. Подготовка одной поездки занимала до пяти рабочих дней. Из-за постоянных колебаний цен на авиабилеты такие задержки приводили к финансовым потерям и нарушали графики оценки объектов. Чтобы снизить расходы и упростить административные процедуры, компания внедрила внешние бизнес-сервисы в работу, благодаря чему перераспределилась нагрузка внутри компании и удалось оптимизировать некоторые задачи:
- Транспортировка линейного персонала. Безопасная развозка сотрудников после ночных смен — это базовое требование в индустрии гостеприимства. Корпоративное такси помогло снизить текучку кадров в службах, работающих 24/7.
- Устранение кассовых разрывов при деловых поездках. Регулярно в командировки отправляется 10−15% штата. Раньше выдача денег под отчет или использование корпоративных карт тормозили весь процесс: лимитов не хватало, согласования затягивались. Переход на систему постоплаты позволил сотрудникам бронировать билеты и отели в реальном времени, исключив бумажную волокиту.
- Жесткий финансовый контроль. Интеграция с электронным документооборотом (ЭДО) дала руководителям возможность централизованно отслеживать расходы и, главное, соблюдать жесткие лимиты по каждому из шести ЦФО без ручного сведения таблиц.
Сегодня современный урбанистический проект опирается не только на архитектурные тренды, но и на надежную цифровую инфраструктуру. Согласно отчету American Society of Travel Advisors, организации, использующие умные инструменты для управления бизнесом, получают на 30% больше дохода, чем их консервативные конкуренты. При этом отказ от автоматизации создает системные риски. Например, ручное распределение средств и выдача денег под отчет вызывают кассовые разрывы, а непрозрачные процессы замедляют работу всех департаментов. Кроме того, ИТ-решения упрощают выполнение ежедневных задач, повышают лояльность персонала на 37% и снижают текучесть кадров. Для формата «город в городе» автоматизация рутины — необходимое условие для стабильной работы и защиты компании от лишних расходов.
Итог
Переход в диджитал-сферу дает крупному и быстрорастущему бизнесу прозрачность. Руководители получают точные данные для контроля за финансами и принятия обоснованных решений. Одновременно автоматизация избавляет персонал от монотонного труда и позволяет команде сфокусироваться на развитии проекта и улучшении клиентского сервиса. А следующим шагом и новым стандартом рынка неизбежно станет искусственный интеллект. Именно глубина интеграции нейросетей определит конкурентоспособность крупных городских экосистем. ИИ возьмет на себя сквозную аналитику, взаимодействие с клиентами и управление ресурсами, чтобы еще эффективнее связывать бизнес-цели компании с комфортом ее сотрудников.