Сервис для анализа рынка новостроек

Мы собрали в одной базе данные о рынке новостроек 89 регионов России: от общей ситуации в регионе до продаж, цен и конкурентов конкретного жилого комплекса. Сейчас в базе 6 900 ЖК в продаже, 3 669 застройщиков и 1 188 283 квартиры в остатке.

База в первую очередь предназначена для директоров по маркетингу и коммерческих директоров региональных застройщиков, в портфеле которых от одного до десяти жилых комплексов. С её помощью можно оценить положение своих проектов на рынке, сравнить их с конкурентами и определить направления для дальнейшего роста.

Она также пригодится собственникам, которые рассматривают выход в новый регион или выбирают участок для будущего проекта.

От разрозненных источников к единой базе данных

На планёрках маркетологу застройщика нужно отвечать на вопросы о продажах, ценах и конкурентах. Как идут продажи у соседних ЖК? Успеем ли распродать квартиры к сдаче? Чем наше предложение отличается от других проектов? Какую долю рынка мы занимаем?

Чтобы разобраться в этом, раньше приходилось собирать информацию из нескольких источников: данные о жилых комплексах брать на ЕРЗ.РФ, статистику продаж по договорам долевого участия (ДДУ) — на наш.дом.рф, цены на квартиры — на Домклике, а поисковый спрос — в Вордстате. На сбор и сведение данных по одному региону могла уйти целая неделя.

Мы не раз проделывали эту работу для клиентских проектов и аудитов, а затем автоматизировали её. Теперь данные из разных источников собраны в одной базе, которая обновляется каждую ночь.

Что берется в основу для анализа рынка 

Мы объединили несколько источников, чтобы связать информацию о проектах, продажах, ценах и спросе:

1. ЕРЗ.РФ — застройщики, классы жилья, районы и сроки сдачи ЖК.
2. ЕИСЖС на наш.дом.рф — дома, квартиры, продажи по ДДУ и цены из проектных деклараций.
3. Домклик — квартиры в продаже и цены за квадратный метр по планировкам. Сейчас данные доступны в 49 регионах.
4. Вордстат — поисковый спрос в Яндексе на регион, застройщиков и жилые комплексы за последние 24 месяца.
5. Банк России и Росстат — ипотека по ДДУ с 2019 года, доходы населения и демографические показатели.

Данные по регионам обновляются раз в 7–30 дней в зависимости от объёма рынка. Сама витрина пересобирается каждую ночь.

Темп продаж мы считаем по изменению количества квартир, проданных по ДДУ, между срезами. Это важно: если квартира исчезла из объявлений на Домклике, это ещё не означает, что её купили. Лот мог просто пропасть из выдачи.

Цены, конкуренция и новые проекты: обзор региона

Региональный раздел помогает оценить масштаб и структуру рынка, уровень цен, активность застройщиков и потенциальную стоимость привлечения заявки.

Рассмотрим Башкортостан по данным на 15 октября. В продаже — 192 ЖК от 108 застройщиков. Продано 34,3% квартир в строящихся домах, в остатке — 37 827 квартир.

Рынок относительно раздроблен: на пять крупнейших застройщиков приходится 32,2% рынка. Среди федеральных игроков — «Самолет» и «Гранель», вместе занимающие 4,8%. За последние 90 дней продажи стартовали в 15 новых ЖК.

Медианная цена квадратного метра различается по классам жилья:

1. Эконом — 100 809 ₽
2. Комфорт — 135 000 ₽
3. Бизнес — 188 465 ₽
4. Элит — 253 000 ₽

В региональном разделе 11 вкладок. Помимо обзора и списка жилых комплексов, можно посмотреть:

1. доходы населения, ипотеку и доступность жилья;
2. регионы со схожей структурой рынка;
3. прогноз стоимости заявки в Яндекс Директе, VK Рекламе и на Авито;
4. концентрацию рынка, новых и ушедших с рынка застройщиков;
5. динамику поискового спроса в Яндексе и выдачи ипотеки по ДДУ;
6. сигналы рынка: старт продаж, распроданность выше 85% и риск не распродать остаток к сдаче.

Прогноз стоимости заявки мы калибровали на рекламных кампаниях наших клиентов. Текущая ошибка составляет около ±27% для Яндекс Директа и ±37% для VK Рекламы. Поэтому прогноз стоит использовать как ориентир для сравнения с данными подрядчика, а не как основу для рекламного плана.

Как выбрать район с учётом конкурентной ситуации

Даже внутри одного города ситуация может сильно различаться: где-то большой остаток квартир, где-то выше темп продаж, а цены зависят от структуры предложения.

Посмотрим на районы Уфы по тому же срезу.

Октябрьский район

1. ЖК в продаже: 21
2. Продано: 29,7%
3. Остаток квартир: 8 417
4. Медианная цена за м²: 173 972 ₽
5. Продано за 30 дней: около 274

Ленинский район

1. ЖК в продаже: 21
2. Продано: 36,3%
3. Остаток квартир: 6 555
4. Медианная цена за м²: 149 576 ₽
5. Продано за 30 дней: около 341

Кировский район

1. ЖК в продаже: 24
2. Продано: 36,2%
3. Остаток квартир: 5 056
4. Медианная цена за м²: 163 848 ₽
5. Продано за 30 дней: около 303

В Октябрьском районе — самый большой остаток квартир в городе. Если продажи продолжатся темпом последнего месяца, на реализацию текущего остатка потребуется около 31 месяца. В Ленинском районе — около 19 месяцев.

Для застройщика, который выбирает район под новый проект комфорт-класса, такая разница важна: она может повлиять на оценку конкурентной среды, стартовую цену и необходимый рекламный бюджет.

По каждому району также доступны число ЖК и застройщиков, диапазон цен за квадратный метр, распределение проектов по классам и количество новых проектов, вышедших на рынок за последние 90 дней.

Доля рынка, продажи и результаты отдельных ЖК

Страница застройщика доступна без входа в систему. На ней собраны все ЖК компании в регионах присутствия: количество квартир в стройке, продажи, остаток, темп продаж и расчётное время до распродажи.

Также можно посмотреть место компании по объёму строительства в регионе и её долю в сделках ДДУ за месяц.

Последний показатель помогает оценить динамику компании относительно рынка. Например, если рынок растёт, а доля застройщика остаётся прежней, его продажи могут расти вместе с рынком, без усиления собственных позиций. Это повод дополнительно проверить результаты рекламы и другие факторы, влияющие на продажи.

Каждый ЖК получает оценку от 0 до 100. В ней учитываются продажи относительно нормы для текущей стадии строительства, темп продаж, спрос на бренд и вероятность распродать квартиры к сдаче.

Можно сравнить проект с конкурентами и посмотреть динамику продаж по месяцам.

Показатели, указывающие на точки роста ЖК

Карточка жилого комплекса помогает оценить, как проект выглядит на фоне конкурентов и насколько текущие продажи соответствуют стадии строительства.

Например, у ЖК «Народные кварталы» застройщика НВМ в Краснодаре — 9 761 квартира, продано 52,9%, в остатке 3 432 квартиры. Цена квадратного метра — 136 403 ₽.

В карточке проекта доступны:

1. Продажи относительно нормы. Сколько квартир продано по сравнению с ожидаемым уровнем для текущей стадии строительства.
2. Цены и конкуренты. Как стоимость квадратного метра соотносится с соседними проектами и как различаются цены по комнатности.
3. Темп и сроки распродажи. Сколько времени потребуется, чтобы реализовать остаток, и успевает ли проект распродаться к сдаче.
4. Структура квартир. Квартирография всего проекта и оставшихся в продаже лотов.
5. Конкурентное окружение. ЖК на карте с пояснением, почему каждый из них включён в список конкурентов.
6. Поисковый спрос. Как часто пользователи ищут бренд проекта в Яндексе по сравнению с соседними ЖК.
7. УТП конкурентов. Формулировки с сайтов застройщиков с оценкой того, насколько предложение уникально или распространено среди конкурентов.
8. Изменения за 30 дней. Что изменилось в показателях проекта за последний месяц.

Если показатели требуют внимания, база выставляет соответствующий флаг и указывает, что стоит проверить.

По данным на 16 октября такие сигналы получили:

1. 2 201 ЖК — при текущем темпе продаж не успевают распродать остаток к сдаче;
2. 880 ЖК — продано меньше квартир, чем предполагает норма для их стадии строительства;
3. 358 ЖК — низкий поисковый спрос на бренд в Яндексе;
4. 92 ЖК — цена выше, чем у соседних проектов, при слабых продажах.

Эти сигналы не заменяют анализ причин, но помогают быстрее находить проекты и показатели, на которые стоит обратить внимание.

Как получить доступ к базе

До 25 ноября все разделы базы доступны бесплатно: от региональной аналитики до страниц застройщиков и карточек отдельных ЖК.

Чтобы начать работу, войдите через Telegram. Бот попросит указать имя, компанию и должность — после этого доступ откроется автоматически.

Начните со своего ЖК: проверьте показатели, сравните проект с конкурентами и оцените, насколько данные совпадают с реальной ситуацией. 

Если хотите получить отдельный разбор своего ЖК под ключ в сравнении с конкурентами, воспользуйтесь кнопкой «Разбор ЖК» в карточке проекта. 

Перейти в базу рынков новостроек

Никита Калашников
Прагматик — performance-маркетинг для застройщиков
pragmatiq.ru
@kalash_nick