Рынок новостроек в Дагестане: как выделиться в рекламе Яндекса на примере реального кейса ЖК бизнес-класса

Дагестан уже давно перестал быть регионом только для летнего отдыха. За последние два года республика резко сменила вектор: развивается инфраструктура, строятся дороги, появляются новые курорты и фулфилмент-хабы маркетплейсов. А главное — здесь формируется цивилизованный рынок жилья с новым типом покупателя. 

И об этом красноречиво говорят цифры:

1.  За 10 лет квадратный метр в новостройках подорожал в 7 раз — один из самых высоких темпов в стране.
2. Только за три года — с 2021 по 2024 — динамика роста цен составила +193%.
3. По данным ЕИСЖС, в Дагестане строится 875 тыс. м² жилья, из которых более 770 тыс. — по эскроу.
4. Обеспеченность жильём — 20,9 м² на 100 человек.
5. На рынке представлено более 20 новых проектов, 62% из них — в сегменте комфорт-класса.
6. В регионе уже реализованы сделки по исламскому финансированию (ипотека Мурабаха).

И это не просто рост на бумаге. В Дагестане меняется сама модель девелопмента: проекты проходят банковскую экспертизу, покупатели всё чаще выбирают онлайн-коммуникацию, а реклама в Яндекс.Директе приносит заявки, сопоставимые по эффективности с другими южными регионами.

В этом кейсе показываем, как на фоне активного роста digital-рынка в Дагестане мы настроили контекстную рекламу для ЖК бизнес-класса в Дербенте, чтобы стабильно собирать горячий спрос в поиске и не терять потенциального покупателя на этапе выбора.

*ЖК «Шафран» — это современный жилой комплекс бизнес-класса в центре Дербента, где ставка сделана на удобную локацию и понятный городской комфорт. Проект расположен рядом со школами, детскими садами, колледжами, торговыми объектами и городским рынком — всё, что нужно для повседневной жизни, находится в шаговой доступности. Отдельный акцент на сайте сделан на видовые характеристики: из квартир открываются виды на море, горы и историческую крепость Нарын-Кала.

 Прежде чем запускать рекламу, мы погрузились в digital-среду Дагестана

Дагестан давно перестал «пробовать» онлайн-продажи — сейчас рынок активно конкурирует в digital и делит поисковый трафик по полной. При этом покупатель не ищет «один-единственный» ЖК — он сравнивает. Причём делает это в Яндексе, где параллельно продвигаются десятки других проектов: с сайтами, офферами, баннерами и похожими предложениями.

Чтобы реклама «Шафрана» не растворилась в этом информационном шуме, мы начали не с настройки, а с анализа. Изучили поисковую выдачу, текущие УТП на рынке, уровень визуала, стиль подачи, а главное — поведение самого покупателя.

Наша задача была не просто запустить контекст, а встроиться в ритм онлайн-поиска по недвижимости в регионе — с пониманием, кто уже здесь, как они говорят с аудиторией, и чем «Шафран» может отстроиться.

Как выделиться на рынке, где “вид на море” — уже не УТП

В первую очередь мы начали смотреть, как в Дагестане позиционируются новостройки в поисковой выдаче, и сразу же стало ясно: у большинства проектов одни и те же УТП.

Практически в каждом объявлении — стандартный набор:
— квартиры у моря или рядом с морем;
— вид на горы и город;
— панорамные окна, террасы, подземный паркинг;
— двор без машин, охрана, видеонаблюдение;
— ипотека с господдержкой, рассрочка, акции, скидки.

Даже формулировки и стилистика повторяются: «комфорт нового уровня», «инвестиции в будущее», «жить красиво и удобно». Поэтому ключевой задачей стало — не просто «вывести Шафран в выдачу», а чётко отстроить его от конкурентов: и по визуалу, и по структуре, и по смыслу.

Отдельным пластом идут апартаменты и апарт-отели — здесь разговор уже не про уют, а про доходность, инвестиции и сезонный заработок. Но и они конкурируют в том же онлайне, в той же выдаче, за того же пользователя.

В итоге в Дербенте формируется понятная, логичная, но очень плотная модель рынка:

1. море и горы как главный якорь ценности;
2. комфорт и безопасность как обязательный стандарт;
3. финансовые инструменты как способ ускорить решение;
4. инвестиционная тема как отдельная линия продаж.

Это работает. Но именно из-за этого конкуренция усиливается.Когда все говорят про одно и то же, выигрывает не тот, у кого больше обещаний, а тот, кто сумел сказать их чаще и убедительнее.

В Дагестане нет «мертвого сезона» — digital работает весь год

Что показывает Wordstat по Республике Дагестан

Если посмотреть на данные Яндекс Wordstat за 2024-2025 года по Республике Дагестан, видно главное: интерес к недвижимости в регионе есть всегда. Он не пропадает, не обрывается и не «падает в ноль» — он просто меняется от месяца к месяцу. 

Каждый месяц жители региона вводят от 900 до 2 000 поисковых запросов, связанных с покупкой жилья. Это не всплески — это фоновый интерес, который держится на протяжении всего года.

Пик интереса приходится на январь, лето и начало осени — в эти месяцы пользователи активно ищут варианты, сравнивают проекты, возвращаются к идее покупки. Весной и в декабре спрос становится тише, но не исчезает — просто меняется его интенсивность. И это главное: в Дагестане нет мёртвых месяцев, когда о недвижимости никто не думает.

На таком фоне выигрывают те, кто присутствует в онлайне постоянно — и ловит покупателя не в последний момент, а в точке, где формируется интерес к покупке. 

Бюджеты и реальность: почему нельзя рекламироваться «по остаточному принципу»

Когда речь заходит о бюджете в недвижимости, лучше сразу смотреть не «сколько хочется потратить», а «что происходит у конкурентов» и «что требуется алгоритмам». Мы подробно изучили этот вопрос — и картина оказалась показательной.

Во-первых, реальный уровень расходов в регионе. По отчётам Яндекса и по опыту общения с застройщиками в Махачкале, Дербенте и Каспийске ситуация очень контрастная: – есть компании, которые стабильно вкладывают 1–1,5 млн ₽ в месяц; – есть те, кто не тратит вообще ничего — их нет в рекламе и даже на ДОМ.РФ.

Это создаёт рынок, где конкуренция либо очень высокая, либо почти отсутствует — никаких «средних температур» тут нет. Именно поэтому запуск кампаний требует аккуратного анализа и понимания, чего можно добиться на конкретном бюджете.

Во-вторых, бюджеты сильно влияют на обучение алгоритмов.

Например, мастер-кампаниям нужно минимум 10 заявок в неделю. Если бюджет маленький — алгоритм не обучается, стоимость заявки растёт, а эффекта нет. Мы легко можем сравнить с проектами из Ставрополя: там отлично работают бюджеты около 130 тыс. ₽ в месяц — потому что рынок небольшой, квартир в остатке мало, а конкуренция ниже. Такой бюджет даёт и стабильный поток, и комфортную нагрузку на отдел продаж. 

В Дагестане ситуация иная -  и вкладывать в продвижение даже по геолокации одного региона  менее 300 тыс. рублей  нецелесообразно. Это тот уровень бюджета, который позволяет запустить несколько ключевых кампаний одновременно, обучить алгоритмы и увидеть реальную динамику.

Стратегия контекста на плотном рынке: 5 настроек, которые реально работают

Сегодня в Дагестане нет дефицита новостроек. Проекты запускаются, застройщиков много, и каждый показывает квартиру с видом, инфраструктуру, условия. Одновременно растёт и покупательская активность: молодые семьи, миграция, инвестиционный интерес. Всё это приводит к главному — высокой конкуренции.

В этих условиях выигрывает не тот, кто первый вышел в digital, а тот, кто сделал это профессионально.

Чтобы не отстать, нужно использовать максимум возможностей — не просто «запустить рекламу», а запустить её грамотно, через работающие инструменты, заточенные именно под рынок новостроек.

Эта логика уже понятна многим девелоперам в республике. Они ищут маркетинг, который не про «настроили и забыли», а про результат — с пониманием, как работает спрос, что делает конкурент, и как не упустить клиента с первого касания.

Застройщик «Шафрана» тоже прошёл через типичный путь: попробовал фрилансера — получил вовлечённость, но без результата. Работал с внутренним специалистом — не хватило экспертизы. Обращался к местным подрядчикам — лендинги и квизы работали технически, но визуально и по подаче не соответствовали уровню объекта.

Именно тогда мы предложили сфокусироваться на пяти ключевых настройках, которые на рынке новостроек реально работают — и уже не один раз доказали эффективность в контексте для недвижимости.

Что это за инструменты:

1. Мастер-кампании Яндекса
На сегодняшний день — основной инструмент, который умеет оптимизироваться под заявки. Но с важным условием: ему нужен объём данных. Чтобы алгоритм «понял», кто ваш покупатель, нужно хотя бы 10 конверсий в неделю. Это примерно 40 тыс. ₽ на кампанию — и тогда она начинает снижать стоимость заявки и работать на результат.

2. Брендовая кампания
Важнейшая точка контакта. Люди могли услышать о проекте от знакомых, увидеть баннер, наткнуться в Instagram — и идут в Яндекс по названию. Если в этот момент реклама не запущена — клиент уходит к конкуренту. Мы всегда запускаем бренд в первую очередь, особенно в регионах, где работает «сарафан».

3. Товарная кампания по кастомному фиду
Обычные фиды из агрегаторов дают только «площадь–цена–этаж». Мы делаем по-другому: добавляем акции, УТП, спецусловия — и всё это показывается прямо в объявлении. До 5 карточек в одном блоке создают эффект: кажется, что проект — везде. Это сильно влияет на узнаваемость и принятие решения.

4. Креативы, которые не теряются в выдаче
У «Шафрана» здесь как раз была точка роста. Старые креативы визуально проигрывали конкурентам. Мы сделали несколько концепций, протестировали визуальные связки и адаптации под все форматы. Особенно хорошо в Дагестане работают рендеры с чётким УТП: «вид на горы», «двор без машин», «ипотека без переплат» и т.д.

5. Посадочные страницы под лид
Мы создаём их при запуске — даже если у клиента уже есть сайт. Это короткие, понятные посадочные, в которых нет «воды» — только то, что важно покупателю: планировки, цены, условия, кнопка оставить заявку. Такие страницы закрывают клиента быстрее и дешевле, чем длинные лендинги.

Эти настройки позволяют привести хороший трафик. Но даже идеальный трафик — не гарантия качества заявок. Если не поставить защиту, часть бюджета может очень быстро улететь в спам.

«На плотном рынке вроде Дагестана выигрывает не тот, кто просто запустил контекст, а тот, кто понимает, как он работает. Здесь уже недостаточно одного инструмента — важна связка: данные для обучения алгоритмов, бренд, визуал, посадочные и контроль качества лидов. Когда эти настройки выстроены системно, реклама перестаёт быть “расходом” и начинает давать прогнозируемый результат», - Виктория Сливка, контекстолог digital-агентства BondSoft. 

Защита от спама: как без антифрода бюджеты уходят в никуда

В недвижимости есть один «вечный спутник» контекстной рекламы — спам.Он всегда появляется там, где есть РСЯ, широкие таргетинги и активные кампании. И если не выстроить защиту, он съедает бюджет, ломает аналитику и загружает отдел продаж бесполезными звонками.

У большинства застройщиков Юга фрод и спам составляет от 40–60% от всего трафика. У «Шафрана» ситуация иная: в первый месяц работы 90% контактов оказались целевыми, с реальными данными и интересом к покупке. Но это не значит, что спам не придёт — и потому заранее выстраиваем защиту, которая не пустит фрод в CRM и не будет сливать рекламные бюджеты застройщика.

Как это работает у наших клиентов:

1. На посадочные страницы мы ставим собственный антиспам-скрипт. Он отслеживает IP-адреса и видит, если с одного IP прилетает подозрительно много заявок. Например — двадцать заявок подряд, все с разными именами, и ни по одному номеру дозвониться невозможно. Это типичная картина для ботов.

2. Такой IP автоматически отправляется в чёрный список. Но мы не просто блокируем ему вход.

3. Мы перенаправляем его на «безопасную» страницу — без формы. Встречают его рендеры, название объекта, УТП и номер отдела продаж.

Если это живой человек — он позвонит. Если бот — он ничего не сможет отправить. Разница простая, но эффективность огромная.

4. Самое важное — Яндекс не обучается на фродовых лидах. Это ключевой момент. Если бот проходит в CRM, алгоритм считает это «нормальной заявкой» и начинает искать таких же пользователей. Если бот не попадает в систему вообще — мы экономим деньги на обучении и сохраняем адекватную стоимость заявки.

Так мы защищаем бюджет, отдел продаж и саму рекламную стратегию. В сегменте недвижимости, где конверсия критична, такая защита — не «приятный бонус», а обязательная часть воронки.

Когда мы убедились, что заявки чистые и не размыты спамом, стало важно понять: кто эти люди, откуда они приходят и как они находят объект. И здесь встал вопрос не только о защите трафика, но и о его географии — потому что digital давно вышел за пределы региона.

Почему региональный таргетинг обязателен: не только Дагестан

Одна из важных задач, которую мы решали при запуске — это таргетинг не только на Республику Дагестан, но и на другие регионы, где есть интерес к покупке жилья в Дербенте.

Для части застройщиков Дагестана до сих пор кажется, что реклама «вне региона» — это что-то малопонятное и не дающее результата. Но статистика показывает другое: в других регионах онлайн — это единственная точка контакта с проектом. И если её нет, вы просто теряете покупателя.

Вывод: в регионах за пределами Дагестана контекстная реклама — единственная возможность показать объект. Никакой наружки, нет сарафанного радио, нет встреч с застройщиком. Только выдача Яндекса и посадочная страница.

Это дало не только стабильный трафик, но и широкое покрытие целевой аудитории, включая тех, кто ищет квартиру в Дагестане из других городов — для себя, родителей, инвестиций или сдачи.

Но просто получить заявку — мало. Нужно точно понимать, что с ней произошло дальше. Особенно когда трафик идёт из разных регионов и каналов, и каждое обращение стоит десятки тысяч рублей. Здесь уже критично, чтобы аналитика и CRM работали без сбоев.

Чтобы реклама работала, аналитика должна быть в порядке: интеграция с CRM 

Хорошая реклама невозможна без нормально работающих данных — особенно в недвижимости, где важно не просто получить заявку, но и отследить, чем она закончилась. Поэтому мы подробно разобрали техническую сторону: какие сервисы есть у «Шафрана» и как их связать с рекламой.

У застройщика используется связка: Макро-CRM + Calltouch, и это хороший фундамент. Calltouch интегрируется с Макро напрямую — без прослоек — и позволяет точно отслеживать звонки и передавать данные обратно в CRM.

Но у Макро есть одна особенность, которую многие компании уже успели почувствовать: система «тяжёлая», в ряде сценариев требует доработок, и из-за этого не всегда корректно принимает и отправляет данные. 

Мы обычно решаем такие кейсы так: если CRM не принимает данные напрямую, подключаем WebJack — техническую прослойку, которая гарантированно прокидывает лиды из Директа в Calltouch и обратно в CRM. Это позволяет избежать ситуации, когда заявка появилась в рекламе, но «потерялась» по дороге.

Это завершает техническую часть воронки: когда CRM, коллтрекинг, формы и данные синхронизированы, рабочая рекламная система начинает не просто привозить заявки, но и давать прозрачную аналитику, на основе которой можно принимать решения.

После выстраивания аналитики и передачи данных мы наконец увидели, что именно приносит результат. Сколько стоит обращение, кто эти люди — и сколько реально обходится выход на покупателя, готового приехать за квартирой.

Финальный вывод: сколько стоит реальный покупатель  в Дагестане

За декабрь 2025 года реклама в Яндекс.Директе привела конверсии, из которых 90% оказались целевыми — с реальными именами, номерами телефонов и интересом к покупке квартиры.

И это ключевой показатель для застройщика: не клики, не охват, а живые контакты от людей, которые действительно хотят купить жильё.

В среднем один заинтересованный покупатель, который дошёл до отдела продаж, вышел застройщику в 10 272 ₽. В офлайне вы таких цифр не увидите: ни баннер, ни сарафан не дают такой чёткой конверсии и понимания, за что вы платите. Именно на этом сегодня строится digital-продвижение в новостройках: показать объект в нужный момент, привести клиента из поиска, не потерять его по пути — и сделать так, чтобы он сам оставил заявку.

Важно подытожить: это не разовая история для одного проекта. Это отражение того, как сегодня работает рынок. Контекст в Дагестане — уже не тест и не эксперимент, а полноценный канал продаж, где стоимость реального покупателя определяется качеством настройки, аналитикой и умением не терять клиента на каждом этапе воронки. 

«Дагестан перестал быть рынком экспериментов в digital. Здесь сформировался полноценный рынок новостроек с новым типом покупателя, который выбирает жильё онлайн и приходит из поиска. Контекстная реклама в Яндексе уже даёт заявки, сопоставимые по эффективности с другими регионами, а стоимость реального покупателя определяется не охватами, а качеством настройки, аналитикой и умением не терять клиента на каждом этапе воронки», - Андрей Середа, помощник руководителя проектов digital-агентства BondSoft.