Почему покупать квартиру в Таиланде через агентство выгоднее, чем напрямую у застройщика
Покупатель рассуждает просто: если обратиться к застройщику без посредников, значит, получится купить дешевле. Кажется, что агентская комиссия исчезнет из сделки, а освободившуюся сумму можно будет превратить в персональную скидку.
На рынке новостроек Таиланда такая логика обычно не работает.
Застройщики давно выстроили продажи через партнёрские агентства и заранее учитывают этот канал в своей модели. Поэтому человек, который самостоятельно приходит в отдел продаж, чаще всего не получает цену ниже только потому, что у него нет агента.
При этом он берёт на себя гораздо больше работы: самостоятельно сравнивает проекты, разбирается в документах, организует платежи, общается с застройщиком во время строительства и решает вопросы после завершения дома.
Через агентство цена квартиры обычно остаётся той же, но у покупателя появляется представитель, который сопровождает его на всех этапах.
Квартиры в Таиланде от 5 млн ₽ в рассрочку 0% с первым взносом от 1,5 млн ₽ — смотрите варианты прямо сейчас в каталоге ATHOME Подпишитесь на Телеграм-канал №1 о недвижимости Таиланда (уже читают 15 000 человек) или на канал в MAX
Почему прямое обращение не означает дополнительную скидку
Главный аргумент сторонников покупки напрямую звучит так: «Застройщику не придётся платить агентству, значит, он сможет уступить мне эту сумму».
Но для девелопера агентства — не случайные посредники, а полноценный канал продаж.
Они приводят клиентов, консультируют их, объясняют особенности проектов, помогают выбрать квартиру и берут на себя значительную часть дальнейшей коммуникации. Застройщику не нужно самостоятельно содержать огромный отдел, способный сопровождать покупателей на разных языках от первого обращения до передачи ключей.
Поэтому стоимость работы партнёров уже является частью общей системы продаж.
Если человек самостоятельно приходит в офис застройщика, сэкономленная комиссия обычно не превращается автоматически в его персональную скидку.
Более того, у крупных агентств могут быть собственные условия от девелопера: дополнительные скидки, мебель в подарок, более удобный график платежей или доступ к отдельным квартирам.
Именно поэтому сравнивать нужно не просто цену на сайте, а весь пакет условий по конкретному объекту.
После продажи работа только начинается
Со стороны может казаться, что основная задача — выбрать квартиру и подписать договор.
На самом деле при покупке строящегося объекта это только начало.
Дом может возводиться два или три года. Всё это время необходимо соблюдать график платежей, контролировать документы, получать информацию о строительстве, общаться с застройщиком и при необходимости решать возникающие вопросы.
Для покупателей из России отдельной задачей становятся международные расчёты. Банковские требования, способы перевода денег и подтверждающие документы могут меняться. Иногда вопрос, который звучит как «просто сделать очередной платёж», требует нескольких согласований.
Застройщик не всегда готов годами сопровождать каждого иностранного покупателя в индивидуальном режиме.
Ему проще, когда между отделом продаж и собственником есть агентство, которое понимает ситуацию клиента и может быстро решить текущий вопрос.
Поэтому сегодня агент — это не человек, который просто показал объект. Значительная часть его работы начинается уже после того, как квартира забронирована.
У застройщика есть только собственный проект
У отдела продаж есть очевидное преимущество: сотрудники знают свой комплекс очень хорошо.
Они могут подробно рассказать о технологии строительства, материалах, количестве бассейнов, расположении корпусов, комплектации квартиры и сроках сдачи.
Но есть важное ограничение: они продают только свой проект.
Менеджер застройщика вряд ли скажет покупателю:
«В соседнем комплексе за те же деньги площадь больше».
Или:
«Для вашей задачи лучше вообще посмотреть другой район».
Или:
«Хорошие квартиры у нас уже закончились, поэтому советуем ничего не покупать».
Не потому, что менеджер хочет обмануть клиента. Просто его задача — продать имеющийся объект.
Агентство смотрит на рынок шире. Оно может сопоставить несколько застройщиков, сравнить Пхукет и Паттайю, новостройки и готовые квартиры, варианты от девелопера и предложения собственников.
В результате покупатель выбирает не из того, что осталось в одном отделе продаж, а из объектов, которые действительно соответствуют его бюджету и цели.
Даже в одном комплексе можно найти более выгодный вариант
Это особенно заметно в строящихся проектах.
Допустим, продажи начались два года назад. Первые покупатели вошли в проект по стартовой стоимости. За это время дом приблизился к завершению, а официальные цены застройщика выросли.
Один из ранних покупателей решает выйти из сделки и передать права на свою квартиру новому владельцу.
В результате внутри одного комплекса могут одновременно существовать совершенно разные цены.
Например, аналогичная квартира у застройщика продаётся за 6 млн бат — около 15,7 млн ₽, а собственник готов уступить свой объект за 5,5 млн бат — примерно 14,4 млн ₽.
Экономия — около 1,3 млн ₽.
Отделу продаж застройщика нет причины предлагать покупателю вариант другого собственника. Ему нужно реализовать собственные квартиры.
Агентство может увидеть оба предложения и показать, какое из них выгоднее.
Именно поэтому иногда человек, который пришёл «напрямую ради экономии», в итоге покупает дороже.
Хороший проект ещё не означает хорошую квартиру
Ещё одна ошибка — выбрать известный комплекс и считать, что дальше можно брать любой свободный вариант.
Внутри одного дома качество квартир может сильно различаться.
Одна выходит окнами на море или зелёную территорию, другая — в соседний корпус. Одна имеет удобную планировку без лишних метров, в другой часть площади приходится на проходы. Одна расположена на востребованном этаже, другая может быть сложнее для аренды или перепродажи.
Даже направление окон способно повлиять на будущую ликвидность.
Поэтому при покупке для инвестиций нужно анализировать не только проект, но и конкретный объект: цену, этаж, вид, площадь, расположение в корпусе, планировку, иностранную квоту, будущий спрос на аренду и возможную перепродажу.
У застройщика задача — реализовать весь оставшийся объём.
У покупателя другая задача — выбрать из этого объёма один из наиболее сильных вариантов.
Кто в этой сделке представляет ваши интересы
Когда покупатель приходит к застройщику напрямую, он общается с продавцом.
Это нормальная ситуация. Сотрудник отдела продаж представляет компанию, которая построила или строит комплекс. Его работа заключается в том, чтобы показать преимущества проекта и довести клиента до сделки.
Но цели двух сторон различаются.
Застройщику важно продать имеющиеся квартиры. Покупателю — получить лучший объект по подходящей цене и на комфортных условиях.
Агентство в этой системе становится стороной, которая работает именно с запросом клиента.
Если квартира слишком дорогая относительно рынка, хороший агент должен это увидеть. Если планировка слабая для аренды — сказать об этом. Если другой проект лучше соответствует бюджету — предложить альтернативу.
Особенно это важно для покупателя, который впервые приобретает недвижимость в Таиланде и просто не знает, на какие детали смотреть.
Агент нужен не только для выбора квартиры
Предположим, объект уже найден, договор подписан, первая сумма перечислена.
Можно решить, что дальше помощь не нужна.
Но именно после этого начинается самый длинный период сделки.
Если комплекс находится на стадии строительства, покупателю ещё предстоит пройти несколько этапов: последующие платежи, взаимодействие с застройщиком, подготовку документов, завершение строительства, регистрацию собственности и получение квартиры.
За это время могут измениться банковские требования, сроки проекта или отдельные организационные моменты.
Покупателю из России неудобно решать каждый вопрос самостоятельно, находясь за тысячи километров от Таиланда.
Когда сделку ведёт агентство, у него остаётся представитель на месте. Он может запросить документы, получить актуальную информацию от застройщика, проверить ход строительства и помочь решить возникающие вопросы.
Поэтому качество агентства лучше оценивать не только по тому, насколько красиво менеджер провёл презентацию проекта, но и по тому, что компания делает после получения брони.
Кто проверит квартиру перед получением ключей
Завершение строительства тоже не означает, что можно просто подписать бумаги и забрать ключи.
Квартиру необходимо принять.
Проверяются стены и напольные покрытия, двери, окна, сантехника, электрика, кондиционеры, мебель и техника, если они входят в комплектацию.
Если обнаруживаются недостатки, их фиксируют и передают застройщику для исправления.
Собственник при этом может находиться в России и не планировать отдельную поездку только ради приёмки.
При сопровождении сделки проверку можно организовать на месте и предоставить владельцу фото, видео и отчёт.
После передачи недвижимости появляются новые задачи: подключение коммунальных услуг, меблировка, управление объектом и поиск арендаторов.
Отдел продаж застройщика к этому моменту уже занимается следующими клиентами. Для агентства же отношения с собственником могут продолжаться и после завершения сделки.
Есть ли ситуации, когда лучше обратиться к застройщику самостоятельно
Конечно.
Прямая покупка вполне возможна, если человек хорошо знает рынок, уже выбрал конкретный комплекс, сравнил его с конкурентами, понимает юридическую часть сделки, умеет самостоятельно проводить международные расчёты и готов решать все вопросы после покупки.
Есть и объективное преимущество: сотрудники застройщика обычно лучше всех знают технические особенности именно своего проекта.
Но если стоимость квартиры через агентство и напрямую одинаковая, возникает другой вопрос.
Зачем покупателю самостоятельно искать альтернативы, проверять условия, заниматься документами и вести многолетнюю переписку с застройщиком, если всё это можно получить без отдельной оплаты?
Покупатель обычно не платит агентству комиссию
На первичном рынке Таиланда вознаграждение агентства обычно выплачивает застройщик.
Для покупателя это означает, что стоимость услуг не прибавляется отдельной строкой к цене квартиры.
Поэтому выбор зачастую выглядит совсем не так:
дешевле напрямую или дороже через агентство.
Реальная разница чаще другая:
самостоятельно пройти весь путь или пройти его с представителем на своей стороне.
При этом перед бронированием всё равно нужно сравнивать актуальные условия. Цены, акции и скидки меняются, а конкретный застройщик может проводить временную кампанию для определённых квартир.
Частые вопросы
Если прийти к застройщику без агента, дадут ли скидку?
Сам факт прямого обращения обычно не означает автоматическую скидку на размер агентского вознаграждения. Лучше сравнивать конечную стоимость квартиры и все условия сделки.
Может ли агент получить цену лучше официальной?
В некоторых случаях да. Крупные партнёры застройщика могут иметь специальные акции, бонусы или дополнительные условия благодаря объёму продаж.
Нужен ли агент, если проект уже выбран?
Даже тогда имеет смысл проверить конкретные квартиры и сравнить их с переуступками и готовыми вариантами. Иногда внутри одного комплекса можно найти объект дешевле или с более удачными характеристиками.
Можно ли провести покупку дистанционно?
Да. Значительную часть сделки можно организовать, пока покупатель находится в России: подобрать квартиру, провести видеопросмотр, забронировать объект, согласовать документы и сопровождать дальнейшие этапы.
Что происходит после получения ключей?
Дальше собственнику может понадобиться помощь с меблировкой, содержанием квартиры, управлением и сдачей в аренду. Поэтому полезно заранее узнать, оказывает ли агентство сопровождение после завершения сделки.
Главный вопрос — кто будет на вашей стороне
У застройщика и агентства разные роли.
Застройщик создаёт проект, хорошо знает его характеристики и заинтересован продать собственные квартиры.
Агентство может сравнить этот комплекс с десятками других вариантов, проверить конкретную квартиру, найти предложение собственника и сопровождать покупателя дальше.
Причём этот путь не заканчивается после подписания договора.
Если дом только строится, впереди ещё платежи, документы, международные переводы, регистрация, техническая приёмка и получение ключей.
Поэтому агентство в такой сделке — не просто дополнительное звено между покупателем и застройщиком. Его ценность в том, что у клиента остаётся представитель, который знает историю сделки и может сопровождать её до самого конца.
Именно поэтому перед покупкой стоит задавать не только вопрос «где мне дадут большую скидку?», но и другой:
«Кто будет защищать мои интересы после того, как деньги уже перечислены?»
Получите подборку квартир в Таиланде с актуальными условиями от застройщиков и собственников. ATHOME сравнит проекты Пхукета и Паттайи, покажет цены, рассрочки, переуступки и доступные специальные предложения и будет сопровождать сделку от выбора недвижимости до получения ключей.
Агентство недвижимости в Таиланде ATHOME — официальный представитель ведущих тайских застройщиков в России.
+66 99 169 59 17