Виза инвестора в Таиланд в 2026 году: как получить долгосрочный статус через недвижимость
В 2026 году у иностранцев появился ещё один практический вариант связать недвижимость в Таиланде с долгосрочным проживанием. В зависимости от выбранной схемы основанием может выступать квартира в собственности, зарегистрированный лизхолд или долгосрочная аренда жилья от 85 000 бат в месяц.
Новые правила начали действовать с 1 октября 2025 года и особенно интересны тем, кто рассматривает Таиланд не как место для короткого отпуска, а как страну для жизни на несколько лет.
При этом термин «инвесторская виза» немного упрощает реальную юридическую конструкцию. В интернете программу также называют «золотой визой», однако корректнее говорить об инвестиционном основании для получения неиммиграционного статуса и последующего продления разрешения на пребывание.
И здесь есть важный момент: покупка любой квартиры за 3 млн бат автоматически визу не даёт. Объект, способ его оформления и подтверждающие документы должны соответствовать установленным требованиям.
Квартиры в Таиланде от 5 млн ₽ в рассрочку 0% с первым взносом от 1,5 млн ₽ — смотрите варианты прямо сейчас в каталоге ATHOME Подпишитесь на Телеграм-канал №1 о недвижимости Таиланда (уже читают 15 000 человек) или на канал в MAX
Что изменилось для иностранцев, покупающих недвижимость
До появления новой схемы покупка недвижимости и право длительно находиться в Таиланде фактически существовали отдельно друг от друга.
Иностранец мог приобрести квартиру в кондоминиуме в формате Freehold, то есть оформить её в полную собственность. Но сам факт владения недвижимостью не означал автоматического получения права постоянно находиться в стране.
Для проживания приходилось использовать другое визовое основание.
С введением новых иммиграционных распоряжений №237/2568 и №238/2568 ситуация изменилась. С 1 октября 2025 года появилась схема, при которой определённые виды инвестиций в недвижимость могут использоваться как основание для долгосрочного пребывания.
Порог для соответствующего объекта начинается от 3 000 000 бат.
Для иностранного покупателя это существенно меняет логику приобретения недвижимости. Квартира теперь в определённых случаях может выполнять сразу несколько функций: быть местом проживания, инвестиционным активом и основанием для оформления долгосрочного статуса.
Но именно слово «подходящая» здесь имеет принципиальное значение.
Недостаточно просто найти квартиру с ценой выше 3 млн бат. Необходимо проверить форму собственности, регистрацию сделки, документы на объект и соответствие конкретной ситуации требованиям программы.
На какой срок можно получить статус
Схема предусматривает несколько этапов.
Первоначально оформляется разрешение на пребывание до 90 дней. После этого заявитель может обращаться за продлением на срок до 12 месяцев.
В дальнейшем продление осуществляется ежегодно при условии, что инвестиционное основание сохраняется и человек по-прежнему отвечает требованиям программы.
То есть речь не идёт о получении постоянного места жительства автоматически.
Владелец квартиры не становится постоянным резидентом Таиланда только потому, что приобрёл недвижимость.
Скорее, это механизм долгосрочного пребывания, который необходимо поддерживать и подтверждать при последующих продлениях.
Поэтому если недвижимость покупается именно с расчётом на визовое основание, вопрос будущих продлений стоит продумать ещё до сделки.
Первый вариант — квартира в полной собственности Freehold
Для покупателя, который хочет именно приобрести недвижимость, это наиболее понятная схема.
Речь идёт о квартире в зарегистрированном кондоминиуме, которая оформляется на иностранца в формате Freehold.
Стоимость объекта должна составлять не менее 3 000 000 бат — ориентировочно около 7,5–7,8 млн ₽ в зависимости от используемого курса.
Но здесь есть принципиальная деталь.
Одного договора бронирования недостаточно. Как и простой оплаты первого взноса.
Право собственности должно быть официально зарегистрировано, а документы должны подтверждать, что недвижимость действительно принадлежит заявителю.
Для готовой квартиры ключевым этапом становится завершение сделки и регистрация права собственности в Земельном департаменте Таиланда.
Это особенно важно учитывать тем, кто покупает квартиру в новостройке.
Если дом ещё строится, а право собственности на конкретную квартиру пока не зарегистрировано, сама покупка на стадии строительства не означает, что необходимое основание уже существует.
Поэтому тем, кто приобретает недвижимость именно ради долгосрочного статуса, стоит заранее учитывать сроки строительства, передачи объекта и регистрации собственности.
Почему Freehold может быть удобен для переезда
Представим человека, который планирует переехать в Паттайю или на Пхукет на несколько лет.
Он покупает готовую квартиру стоимостью, например, 3,5 млн бат, оформляет право собственности на своё имя и использует объект в рамках предусмотренной визовой схемы.
При этом деньги не просто расходуются на получение права проживания.
У покупателя остаётся реальный актив — квартира, которой он может пользоваться сам. В дальнейшем при соблюдении действующих правил её можно сдавать или продать.
Для человека, который и так планировал приобретение недвижимости в Таиланде, такой вариант выглядит особенно логично.
Но здесь нельзя действовать по принципу «купил — и получил визу».
Перед сделкой необходимо проверить, соответствует ли конкретная квартира и структура её приобретения требованиям, действующим на момент подачи заявления.
Второй вариант — зарегистрированный лизхолд
Покупка квартиры в полной собственности подходит не всем.
Например, иностранный покупатель может интересоваться виллой или домом, где вопрос владения землёй устроен иначе. В подобных ситуациях может использоваться лизхолд — зарегистрированное долгосрочное право аренды.
Для соответствующей визовой схемы рассматривается договор сроком более трёх лет, а общая стоимость аренды должна составлять не менее 3 060 000 бат.
Также потребуются документы на объект, договор аренды, подтверждение оплаты и сведения, связывающие право аренды непосредственно с заявителем.
Если взять минимальный порог, сумма сопоставима примерно с 85 000 бат в месяц при расчёте на три года.
Важно понимать разницу между лизхолдом и обычной арендой.
Договор на несколько месяцев сам по себе не превращается в зарегистрированный лизхолд. Речь идёт именно о долгосрочном праве аренды, оформленном в соответствии с требованиями тайского законодательства.
Третий вариант — аренда от 85 000 бат в месяц
Для тех, кто пока не готов покупать недвижимость, именно этот вариант может оказаться наиболее интересным.
Схема предусматривает аренду жилого объекта со ставкой от 85 000 бат в месяц.
При ориентировочном пересчёте по курсу 2,6 рубля за бат это около 221 000 ₽ ежемесячно.
На первоначальном этапе необходимо подтвердить предварительную оплату минимум за три месяца.
При дальнейшем оформлении долгосрочного статуса требуется более продолжительная предоплата — вплоть до 12 месяцев. Кроме того, договор должен соответствовать установленным условиям, а арендодатель — требованиям программы.
Для человека, который пока сомневается в покупке, это может быть удобной альтернативой.
Можно сначала переехать в Таиланд, пожить на Пхукете или в Паттайе, разобраться с районами, школами, медициной, транспортом и стоимостью жизни, а затем уже принимать решение о покупке собственной недвижимости.
Сколько денег требуется для разных вариантов
Если свести основные схемы к простым ориентирам, получится следующая картина:
Вариант
Минимальный ориентир
Квартира в Freehold
от 3 000 000 бат
Зарегистрированный лизхолд
от 3 060 000 бат за договор
Долгосрочная аренда
от 85 000 бат в месяц
В рублях это примерно 7,5–8 млн ₽ для первых двух вариантов и около 221 000 ₽ в месяц для аренды при условном курсе 2,6 ₽ за бат.
Но это именно порог для соответствующего основания, а не универсальная цена получения «инвесторской визы».
Есть и другие инвестиционные категории с более высокими требованиями.
Например, в отдельных случаях государственные правила предусматривают инвестиционный порог 10 млн бат. Поэтому не стоит смешивать различные инвестиционные программы и считать их одной и той же визой.
Как происходит оформление
Первый шаг — проверить не только документы самого заявителя, но и недвижимость, которая должна стать основанием.
При покупке необходимо подтвердить стоимость объекта, право собственности, регистрацию сделки и другие документы, предусмотренные требованиями.
После этого формируется пакет для иммиграционной службы.
На практике лучше заниматься этим вопросом до завершения сделки, а не после того, как деньги уже переведены и квартира оформлена.
Если человек уже находится в Таиланде, в определённых ситуациях может быть предусмотрено изменение визового статуса внутри страны. Однако такая возможность зависит от текущего статуса заявителя и конкретных обстоятельств.
Поэтому рассчитывать на автоматическую смену статуса только из-за покупки недвижимости не стоит.
Первоначальный этап предусматривает разрешение на пребывание до 90 дней, после чего оформляется продление до одного года.
Можно ли оформить статус для семьи
Да, программа предусматривает возможность семейного сопровождения.
В зависимости от конкретного статуса и требований к документам к основному заявителю могут присоединяться супруг или супруга и дети младше 20 лет.
В отдельных случаях предусмотрена возможность оформления для родителей старше 50 лет.
Для семьи это особенно важный момент.
Допустим, один из супругов покупает квартиру на Пхукете и планирует переезд. Тогда недостаточно проверить только его документы. Необходимо заранее разобраться, какое основание будет использовать каждый член семьи и какие документы потребуются при подаче.
Поэтому семейный переезд лучше планировать одновременно с выбором недвижимости и визовой стратегии.
Разрешает ли эта схема работать в Таиланде?
Вот здесь необходимо быть особенно внимательным.
Инвестиционное основание для долгосрочного пребывания само по себе не является разрешением на работу.
То есть нельзя исходить из логики: «Я купил квартиру, получил долгосрочный статус и теперь могу официально работать в тайской компании».
Если человек планирует трудоустройство в Таиланде, ведение местного бизнеса или другую деятельность, для этого необходимо отдельно подобрать соответствующее основание и разрешение.
Для предпринимателей это особенно важно.
Покупка недвижимости не заменяет рабочую визу и work permit.
Что новая схема меняет для рынка недвижимости Таиланда
Главное изменение заключается не просто в появлении ещё одного способа оформить долгосрочное пребывание.
Раньше иностранцу приходилось решать две задачи отдельно.
Сначала выбрать, стоит ли покупать недвижимость как инвестицию, а затем искать подходящий вариант легального долгосрочного проживания.
Теперь в определённых случаях эти решения можно связать.
Квартира стоимостью от 3 млн бат потенциально может одновременно использоваться как собственное жильё, инвестиционный актив и основание для долгосрочного статуса.
Для человека, который действительно собирается переехать в Таиланд, это может существенно изменить экономику покупки.
Но есть и обратная сторона.
Программа относительно новая, а применение отдельных требований может уточняться. Поэтому перед внесением депозита нельзя полагаться только на слова продавца, застройщика или агента о том, что «эта квартира подходит для визы».
Необходимо проверить актуальные требования именно на момент подачи документов.
Покупать квартиру ради визы или сначала арендовать?
Здесь всё зависит от планов.
Если вы уже точно знаете, что хотите жить в Таиланде несколько лет и в любом случае собирались покупать недвижимость, вариант с Freehold может оказаться наиболее логичным.
Если вы пока не уверены в конкретном городе или районе, разумнее сначала рассмотреть долгосрочную аренду.
Например, можно пожить несколько месяцев на Пхукете, сравнить Банг Тао, Раваи, Най Харн и другие районы, а затем принять решение.
Для тех, кто рассматривает виллу или объект, где полная собственность устроена иначе, стоит отдельно изучить зарегистрированный лизхолд.
Получается, что визовая стратегия сегодня может начинаться не с вопроса «какую визу выбрать?», а с более практичного вопроса:
«Как я хочу жить в Таиланде и какую недвижимость всё равно собирался бы приобрести или арендовать?»
Уже после этого имеет смысл подбирать подходящее основание.
Что важно проверить перед покупкой недвижимости под визу
Если главная цель сделки — не только квартира, но и долгосрочное пребывание, перед подписанием договора стоит проверить несколько вещей.
1. Соответствует ли объект требованиям программы
Цена от 3 млн бат сама по себе не является достаточным основанием.
2. Как оформляется право на недвижимость
Freehold, Leasehold и обычная аренда — это разные юридические конструкции.
3. Зарегистрировано ли право собственности
Для покупки квартиры важно не только подписать договор и произвести оплату, но и завершить необходимую регистрацию права.
4. Какие документы потребуются для иммиграции
Необходимо заранее понимать, какие подтверждения стоимости, оплаты, владения или аренды потребуются при подаче.
5. Что произойдёт при последующем продлении
Долгосрочный статус необходимо поддерживать. Поэтому важно заранее выяснить, сохраняется ли ваше основание для ежегодного продления.
6. Есть ли у вас право на работу
Если вы планируете не только жить в Таиланде, но и работать, вопрос разрешения на трудовую деятельность нужно решать отдельно.
Получите подборку недвижимости в Таиланде
Если вы рассматриваете переезд в Таиланд и хотите связать недвижимость с долгосрочным проживанием, выбирать объект лучше сразу с учётом визовой стратегии.
Можно сравнить несколько вариантов: покупку квартиры в Freehold, зарегистрированный Leasehold или долгосрочную аренду от 85 000 бат в месяц.
При этом важно не просто найти недвижимость подходящей стоимости, а проверить, соответствует ли конкретный объект и структура сделки действующим требованиям.
Агентство недвижимости в Таиланде ATHOME — официальный представитель ведущих тайских застройщиков в России.
+66 99 169 59 17