Кредиторы устроили большую распродажу
Скидка при покупке квартиры, машины или станка, изъятых банком или лизинговой компанией (ЛК) за долги, может достигать 50%. Рост дефолтов сделал эти организации хозяевами мощных автопарков, целых гаражей спецтехники, множества квартир и массы других предметов лизинга и залога. Финансовые учреждения арендуют стоянки, создают отделы продаж и ищут посредников, чтобы перевести имущество в деньги. Банки часто продают недвижимость по залоговой стоимости, а ЛК готовы поторговаться.
эксперты
Валерий Заводов
председатель правления Уралтрансбанка
Андрей Истомин
генеральный директор ГК "Ураллизинг"
Михаил Мартыненко
вице-президент Уралфинпромбанка
Илья Симкин
глава аукционного дома "Симико"
Вадим Хлебников
вице-президент - директор департамента рисков Уральского банка реконструкции и развития
Родион Ямалов
директор по Уральскому региону лизинговой компании Europlan
В каких случаях изымаются залоги и предметы лизинга
Насколько велик спрос на изъятое имущество
Какие риски несет покупатель
Как купить иномарку за полцены
В Екатеринбурге большинство сделок по перепродаже залогового имущества проходят без шума и пыли: банкиры не заинтересованы в привлечении внимания. Это понятно: часто они стремятся реализовать имущество, пока не появились другие кредиторы. Скажем, получить официальную информацию в федеральных банках невозможно. Руководители лизинговых компаний оказались намного общительнее. На коммерческую тайну и отсутствие проблем сослались только в двух местных ЛК. Эти структуры еще год назад работали исключительно на заемные деньги.
Банки отправляют покупателей на торги
Потенциальным покупателям имеет смысл искать недорогое жилье в банках, которые активно выдавали ипотечные ссуды. ВАЛЕРИЙ ЗАВОДОВ, председатель правления Уралтрансбанка, указывает: в Свердловской области уже предлагают квартиры по цене вполовину рыночной. "Местные банки начинают продавать их по залоговой стоимости, дисконт может достигать 50%", - заявляет он.
Впрочем, воли банков тут нет. Эта мера следует из нормативных актов, что регулируют оценку залогов. Вынужденная продажа недвижимости (когда нужно срочно компенсировать заемные деньги) предполагает: квадратные метры будут реализованы по залоговой, ликвидационной стоимости. Ее при заключении кредитного договора определяют прогноз но, на конец срока по кредиту. Учитывают амортизацию, инфляцию, необходимость продать недвижимость в сжатые сроки и другие понижающие цену факторы.
Для банка такая оценка чаще выгодна - но лишь пока заемщик исправно платит. Когда необходимо изъять залог, продавать его приходится с соответствующим дисконтом. "Цена сделки определяется индивидуально. Банк по возможности руководствуется принципом: стоимость должна покрывать сумму кредита, проценты за его использование и издержки по реализации залога, - перечисляет МИХАИЛ МАРТЫНЕНКО, вице-президент Уралфинпромбанка. - И как правило, изъятие залога - крайняя мера. На нее идут, если заемщик злостно уклоняется от исполнения своих обязательств и банк не видит других перспектив реструктуризации и погашения кредита". Если в кредитном договоре нет специального пункта о досудебном изъятии (сейчас, утверждают банкиры, его вводят повсеместно), то приходится подключать суд. Г-н Мартыненко отмечает: встречаются и случаи добровольной передачи банку залога - в случае дефолта заемщика.
О количестве единиц имущества, выставляемого на продажу, банкиры говорят оценочно. "Насколько я помню, в нашем банке около 100 залоговых автомобилей", - приводит пример г-н Заводов. По словам ВАДИМА ХЛЕБНИКОВА, вице-президента - директора департамента рисков Уральского банка реконструкции и развития, проблемных заемщиков и лизингополучателей в банке не так много. "У проблемных клиентов изъято лишь несколько единиц грузового транспорта, - утверждает он. - Эта техника сейчас проходит предпродажную подготовку".
В принципе банки не занимаются продажами изъятого имущества самостоятельно. "При внесудебном способе реализация происходит через фирму-комиссионера или на публичных торгах, - описывает Михаил Мартыненко. - При судебном - в рамках исполнительного производства через спецорганизацию при службе судебных приставов". Информацию о торгах периодически публикуют СМИ. Аукционисты за свои услуги берут 1-5% от разницы между заявленной и итоговой ценой лота.
ИЛЬЯ СИМКИН, глава аукционного дома "Симико", рассказал "ДК", что банки в последнее время часто предлагают продавать недвижимость, которую должники отдали добровольно. "Тяжба и последующее исполнение судебного решения - дело небыстрое. Банки с наиболее сознательными клиентами, попавшими в трудное финансовое положение, стараются решить проблемы в досудебном порядке. Именно с такими обращениями мы и работаем", - прокомментировал он. И добавил, что из-за длительных новогодних каникул во второй половине декабря и январе сделок почти не проводили. "Оценить величину спроса сложно. Судя по количеству звонков и писем, поступающих в банк, имеющаяся у нас техника интересует многих", - поясняет г-н Хлебников.
Но самый простой путь разузнать, какое имущество банк готовит на продажу, - позвонить начальнику кредитного управления, советует Валерий Заводов. "В управлениях по кредитованию малого бизнеса и даже по потребительскому кредитованию всегда что-то есть, - говорит он. - Если речь о жилье, имеет смысл набрать телефон ипотечного отдела". Другие участники рынка на условиях анонимности подтверждают: у руководителей кредитных отделов можно получить подсказку, как приобрести интересующее имущество, а в отдельных случаях - и договориться о цене. Внеаукционные каналы продаж в принципе работали всегда.
Г-н Мартыненко, ранжируя по просьбе "ДК" залоги по степени ликвидности, недвижимость поставил выше, чем автомобили и спецтехнику. "Ликвидность зависит от многих факторов: предмета залога, условий хранения и эксплуатации, даже состояния экономики страны", - оговаривается он. Это мнение в целом разделяют и другие банкиры.
Лизинговые компании продают товары вместо услуг
Руководители лизинговых компаний описывают иную картину. Они акцентируют внимание на продажах транспортных средств и оборудования. Вероятно, потому, что финансовую аренду недвижимости в Екатеринбурге практически не оформляли. Объективно ЛК сейчас в более сложной ситуации, чем банки: они предлагали моноуслугу, спрос на которую упал. А многие лизинговые компании финансировали сделки, занимая деньги до последнего - пока кредиторы не перестали их давать.
Согласно ТОП-листу "ДК", в первом полугодии 2008 г. из восьми представленных в Екатеринбурге федеральных лизинговых компаний только у одной собственные средства доминировали над привлеченными. Среди местных ЛК таких вообще не нашлось (см. "ДК" № 30 от 25 августа 2008 г.). Иными словами, сделки финансовой аренды преимущественно оплачивались за счет займов. Сейчас гнет обязательств заставляет ЛК быть строгими со своими должниками.
Последствия налицо. "Бизнес стал жестким и злым. Надо понимать, что лизинговая компания тоже кому-то должна. Образно говоря, это такая пищевая цепочка: едят нас - мы едим других, - разворачивает тезис РОДИОН ЯМАЛОВ, директор по Уральскому региону лизинговой компании Europlan. - В итоге предметов лизинга, изъятых в результате расторжения договоров, за последние месяцы стало в разы больше". Другой важной причиной г-н Ямалов считает спад промышленного производства на уральских градообразующих предприятиях. Это убило многие растущие компании, которые обслуживали крупные заводы и часто брали оборудование и спецтехнику в лизинг.
Имущественные вопросы с ЛК решаются проще, чем с банком: здесь товары сразу оформлялись в собственность лизингодателя. "Договор лизинга предусматривает право его досрочного расторжения в одностороннем порядке и возврат имущества банку, если лизингополучатель не заплатил два платежа", - обращает внимание Вадим Хлебников. Как говорят другие эксперты, у каждой компании - своя стратегия. Но в среднем по рынку повод для изъятия залога - просрочка 90-120 дней. Кризису ликвидности в реальном секторе несколько месяцев. Именно сейчас поднимается волна дефолтов. Она дает покупателям, вовремя вышедшим в кэш, возможность пополнить автопарк или обустроить цех с существенной скидкой.
Раньше клиенты ЛК хотели получить автомобиль, оборудование или спецтехнику в финансовую аренду для оптимизации затрат и оформления налоговых льгот. Сейчас штатные сотрудники лизинговых компаний переключились на реализацию изъятых предметов лизинга, заявляет Родион Ямалов: "Мотивировки меняются. Мы предлагали услуги. Спрос на них упал, и мы взялись за оборудование. Основной состав компании - продавцы. Раньше продавали лизинг, теперь надо без убытка выходить из расторгнутых сделок. За продажу этого имущества сотрудники компании получают бонус". В свою очередь, АНДРЕЙ ИСТОМИН, генеральный директор местной ЛК "Ураллизинг", сообщил "ДК", что в компании создали небольшой отдел продаж. "Мы продаем всеми путями: через дилерские площадки, Интернет, сторонние компании. Отдел продаж нужен, чтобы координировать работу всех каналов и выставлять новые объекты", - объясняет он.
Многочисленные объявления сотрудников ЛК можно найти в Интернете на специальных сайтах и в форумах: предлагаются тягачи, прицепы, цементовозы. Из легковых машин - авто с небольшим пробегом, недавних лет выпуска (например, Nissan Patrol и Pathfinder, Audi A6 и т. д.). Отечественные автомобили попадаются редко, как и уникальная техника. "Станками, которые сложно реализовать, мы не занимались. Бывали, конечно, эксклюзивные предметы, так, мы оформили финаренду автомобиля Hummer. Но этот клиент как-раз-таки исправно платит", - говорит г-н Ямалов.
Найти изъятые местными ЛК машины можно также на авторынках и в специализированных салонах. Например, "Ураллизинг" в Екатеринбурге работает с автосалоном "Ауди Центр Екатеринбург", в Тюмени - с дилером Porsche. Таким образом, отчасти решается проблема хранения техники. У федеральных ЛК схема другая: информация о предметах лизинга из всех регионов сливается в единую базу данных. "Мы реализуем все самостоятельно. Для техники и авто арендуем стоянки. Благодаря единой базе технику из Екатеринбурга можем отправить покупателю в Москву и наоборот", - отмечает Родион Ямалов.
Покупателю легковушек стоит мониторить все варианты, и принимать решения быстро. Г-н Истомин утверждает, что дисконт доходит до 50% от первоначальной стоимости. Прежние ценовые ориентиры больше не работают: продажи на открытом рынке хаотичны. "Мы расположены торговаться - спрос вялый. Если бы по нынешним ценам технику до кризиса продавать - все улетело бы враз. Но тогда был диктат поставщиков. А сейчас ценообразование непонятно. Рынка нет, нет стабильных продаж. Можно только констатировать: лучше продаются автомобили, понемногу - складские погрузчики, хуже - самосвалы. Несезон. Да и вкладываться в развитие бизнеса, покупая вспомогательную технику, люди не готовы", - замечает он. Объем продаж в "Ураллизинге" - пять-десять единиц изъятой техники в месяц и столько же новой.
Г-н Ямалов возражает: "У покупателя не должно быть иллюзии, что ЛК продают все подряд не глядя. Спрос определяет поведение продавца. А спрос есть буквально на все. Работают перекупщики, "падальщики", готовые за копейки все скупить. С ними мы не разговариваем". По словам регионального директора ЛК Europlan, цену диктует внутренняя рентабельность сделки: вложенные деньги нужно вернуть с процентами. "Максимальный дисконт от рыночной цены может составить 5-10%", - предупреждает он.
Остается добавить, что изъятый предмет лизинга нужно проверить на юридическую чистоту. Риск связан с тем, что у клиента ЛК есть преимущественное право выкупа. "Лизингополучатель может отсудить аванс, который он внес, - комментирует участник рынка, пожелавший остаться неназванным. - Пойти в арбитраж с вопросом: по какому праву продали оборудование, за которое я платил?" Впрочем, эксперт уточняет: это возможно, только если изначально в договоре не было прописано право ЛК реализовать предмет лизинга. Покупатель обычно в таких разбирательствах не участвует.
Татьяна Апрельская
Журнал "Деловой квартал"
|