Любитель малоэтажек строит высотки.

ИНТЕРВЬЮ: Тимур Тимербулатов, президент строительной корпорации "КОНТИ"

     Корпорация "КОНТИ" получила широкую известность, когда была выбрана столичными властями в качестве управляющей компании проекта "Новое кольцо Москвы". Москомархитектура подобрала 60 площадок в районах пятиэтажной застройки (они опоясывают город) , на которых возможно возведение настоящих небоскребов. Это не значит, что их будет построено именно 60 - просто, по мнению градостроителей, это максимальное число, которое впишется в облик столицы. Первый из них, 43-этажный дом, немного похожий по архитектуре на сталинские высотки, возводится на Давыдковской улице недалеко от Кутузовского проспекта силами "КОНТИ" и "СпецВысотСтроя". Президент "КОНТИ" Тимур Тимербулатов уверен, что, взявшись за эту и другие масштабные программы, он обеспечил свою компанию работой на много лет вперед.

     - Вам не страшно было браться за такой колоссальный проект, как "Новое кольцо Москвы"?

     - Есть определенная логика развития компании. Мы рисковали с самого начала. Свой первый дом взялись строить в Северо-Западном округе в 1992 г. Это был 24-этажный дом с пристроенным универмагом в 8500 кв. м. Во дворе трехъярусный подземный гараж в монолитном исполнении. Никто не брался его строить. Может быть, это было несколько авантюрное решение, но мы решились.

     И получили очень хорошую прибыль. Мы взяли кредит всего в $1 млн и начали просто очень интенсивно работать. Тогда у людей уже были деньги, но еще почти никто не покупал квартиры, мы делали первый кондоминиум. Пришел первый покупатель, спросил, можно ли квартиру купить. Можно. Мы первый контракт заключили по $400 за 1 кв. м. А закончили продавать по $1450. Средняя цена вышла $1200. А себестоимость этого дома со всеми отчислениями городу и прочим была $350. Так получилось из-за того, что курс доллара резко пошел вверх, а стоимость рабочей силы и материалов дорожала медленно.

     Во втором проекте мы от дома перешли сразу к комплексной застройке целого квартала в Фили-Давыдкове. Мы первыми в Москве начали программу реконструкции пятиэтажного жилья. Состояние пятиэтажек катастрофическое, и мы увидели, что если этим не заниматься, то не надо никакой войны - все разрушится само, и люди останутся без крыши над головой. Мы взяли целый микрорайон, вышли с инициативой в правительство Москвы. Надо сказать, что и [мэр Москвы Юрий] Лужков, и [глава столичного стройкомплекса Владимир] Ресин, и префектура Западного округа нам поверили и выделили целый участок земли в 152 га. А когда мы построили первый дом, туда пригласили Юрия Михайловича [Лужкова], и он увидел, что это важнейшая социальная задача. Сегодня это общегородская программа, которой руководит лично мэр города и в которой участвуют сотни предприятий.

     - Когда вы начинали строить "Эдельвейс" на Давыдковской улице, с городом строители рассчитывались площадями. Какую долю вы отдаете городу?

     - Когда родилась программа "Новое кольцо Москвы", мы собирались быть только управляющей компанией с совершенно незначительным заработком - не то 2% , не то 7% от прибыли, а все остальные деньги должны были пойти на реконструкцию пятиэтажек в том районе, где бы эта высотка находилась. Но потом город все же сказал - нет, давайте все-таки долю, а то неизвестно, какая прибыль будет. Мы сегодня имеем соотношение 30% на 70%. С одной стороны, нам это выгоднее, но с другой - мы в более сложном положении, чем другие инвесторы, потому что очень сложные технологии приходится использовать. Вот стояк для обеспечения водой. Ведь когда на него давит столб воды 170 - 200 м высотой, то должны быть совершенно другие трубы. Даже такой вопрос - как убирать снег с крыши.
Представляете, если с 200 м упадет наледь на голову человеку? Эти проблемы требуют решения, но они требуют и затрат. Только в фундамент ушло столько бетона и металла, что из них можно было бы построить семь 10-этажных домов. Дом весит 130 000 т. Если разделить это на танки - это 3250 танков. Если эти 40-тонные танки поставить один за другим, они замкнут МКАД, 101 км. И это мы должны уместить все на 1 га земли.

     Поэтому мы не думаем, что первый дом будет прибыльным для нас. Но мы думаем, что мы сумеем на нем отработать технологии.

     - Квартиры уже продаются?

     - Недостатка в клиентах пока нет. Порядка 30% квартир уже продали. Общий объем финансирования, который потребуется на этот дом, - порядка $70 млн. Мы вложили туда своих денег порядка $4 млн, а потом пошли покупатели, и он уже сам начинает себя окупать. Дом будет общей площадью 85 000 кв. м, а со всей инфраструктурой - 105 000 кв. м.

     - Другие проекты небоскребов уже есть?

     - Уже готова площадка на Ленинском проспекте, 111. Там дом будет в 114 000 кв. м, уже начали копать. Следующая площадка у нас на проспекте Маршала Жукова - 40-этажный комплекс в 120 000 кв. м, там заканчивается подготовка ТЭО, и мы тоже скоро выйдем на площадку.

     На Тарусской улице готовится 40-этажный комплекс в 80 000 кв. м, на Дмитровском шоссе прорабатывается очень интересный проект.

     - Теперь долю города надо отдавать не построенными площадями, а деньгами, причем заплатить вперед. Как вы относитесь к этой схеме отношений?

     - С одной стороны, это более понятные отношения. Сейчас, например, есть проблема при передаче доли городу - НДС начинает возникать. Это не совсем четкая схема. С другой стороны, есть проблема. Когда я строю дом в 10 000 кв. м и доля города составляет 30% , надо выложить вперед примерно $3 млн. Их еще не каждый найдет. Это замороженные средства, и их не каждый вытащит из кармана. Это уже сильно повлияет на рынок. Но если дом такой, как на Ленинском проспекте, - 114 000 кв. м? Это $35 млн надо вперед отдать городу? Это абсурдно. Конечно, вопрос правильно ставится о денежной составляющей, но ее нужно разбивать поэтапно. На начальном этапе надо отдать вот столько, на нулевом цикле - вот столько. Должна быть разработана система, лояльная к инвестору. Потому что гигантская проблема реконструкции пятиэтажек решается деньгами, которые привлекает инвестор.

     - Ваша компания работает в регионах?

     - Мы сегодня ведем программу по Центральному федеральному округу. Там надо построить 50 млн кв. м жилья. Представьте, что ее реализовала бы одна компания. Если на каждом квадратном метре заработать $20 - а это вполне реальный минимум, - то прибыль составит $1 млрд. Это можно реально сделать за 10 лет, то есть чистый заработок - $100 млн в год. Хорошая программа? Мы ее начали почти год назад. Она предусматривает использование средств государственных жилищных сертификатов для офицеров, уволенных в запас, средств, которые выделяются для переселения людей из удаленных, северных районов, средств на переселение из ветхого жилья. Таких средств немало, целевая жилищная программа предполагает выделение в общей сложности до 2010 г. порядка $4,5 млрд, т. е. 137,5 млрд руб. из бюджета. Но надо на решение программы более $10 млрд, поэтому наша задача - подтянуть недостающие $6 млрд. Сегодня мы подписали уже 17 соглашений с главами администраций, с мэрами городов, с губернаторами. Наша задача - обеспечение финансирования. Пока собственными средствами, привлеченными под залог собственных объектов недвижимости или под какие-то свои корпоративные гарантии.

     - У вашей компании кроме высоток есть и другой проект, который тоже на слуху, - комплекс Покровское-Глебово, который вы назвали "дворянской усадьбой XXI в. ". Вы довольны его реализацией?

     - Я вообще больше сторонник малоэтажной застройки, архитектуры такой, как в Покровском-Глебове. У нас там даже пальмы растут сейчас. Зимой, конечно, уберем, но сейчас розы, пальмы, не стыдно объект показать. Есть люди, которым нравятся верхние этажи. А я боюсь высоты, мне не комфортно. Но мы должны соблюдать правила архитектурной застройки города, мы должны иметь отдельные дома, таун-хаузы, среднеэтажную застройку, дома повышенной этажности и дома высотные. Высотные - это более 150 м.

     - Как идут продажи квартир в Покровском-Глебове? Комплекс торжественно открывался еще в прошлом году.

     - Более половины точно продано.

     - Но сейчас новое жилье раскупается чуть не на этапе котлована...

     - Это типовое жилье, там и деньги другие, и все другое. Здесь товар штучный.

     - Вы не боитесь, что вторая половина площадей у вас зависнет?

    
- Абсолютно нет. Сегодня мы мало можем назвать домов, которые зависли. Есть такие, но чтобы через два года стояли пустые квартиры - таких не так много. Но предположим, что такое случилось. Мы вложим еще денег, мы сделаем там прекрасную отделку, поставим мебель и будем сдавать в аренду. Мы не хотим этого. Мы хотим, чтобы там были не просто жители дома, мы хотим, чтобы там была "большая семья". Мы готовим праздник, хотим сделать открытие фонтана, это будет нечто похожее на торжественное открытие в сентябре прошлого года. Но там мы привлекали покупателей и хотели, чтобы люди увидели это. А сейчас мы будем делать праздник специально для жителей этого дома, для их родственников, друзей. Мы хотим, чтобы соседи познакомились друг с другом. Мы хотим, чтобы там был такой дух, что человек вышел на улицу, а там есть где погулять, пообщаться.

     - Вы полностью сами финансировали Покровское-Глебово?

     - Для собственных ресурсов это слишком дорогой объект. Мы не можем это делать. Мы договорились с нашим стратегическим партнером - Сбербанком России, они выделили нам кредитную линию. Мы ее использовали на 60% и сегодня уже почти погасили весь кредит.

     - Продав всего половину квартир?

     - По сути дела, да. Сегодня дальше этому проекту уже привлеченные деньги не нужны.

     - Фактически проект уже себя окупил?

     - Я бы сказал, что с финансовой точки зрения он состоялся.

     БИОГРАФИЯ.

     Тимур Тимербулатов к началу 1990-х гг. сделал достаточно успешную военную карьеру. Родившись в г. Термезе в Узбекистане, он закончил в 1975 г. Казанское высшее военное танковое командное училище им. Президиума Верховного Совета ТАССР и уехал служить в войсковую часть в г. Лепель Витебской области Белоруссии. Там классический путь командира-танкиста - взвод, рота, - затем начальник штаба батальона (1975 - 1982) , слушатель Военной академии бронетанковых войск им. Р. Я. Малиновского, старший научный сотрудник, докторант (1982 - 1991).

     Но затем военная карьера сменилась сугубо мирной - строительной. Собрав небольшой коллектив единомышленников, в основном бывших сослуживцев, к 1992 г. он уже возглавил собственную фирму - ЗАО "Финансово-строительная компания "КОНТИ", которая занялась ремонтно-строительными работами. За 10 лет "КОНТИ" стала многопрофильным холдингом, работающим в таких направлениях, как проектирование, строительство, реконструкция, финансовая, инвестиционная, маркетинговая, риэлторская деятельность.

Тимербулатов - один из инициаторов создания, вице-президент Ассоциации инвесторов Москвы. Автор около 10 научных публикаций. Кандидат военных и доктор экономических наук. Женат, имеет двоих сыновей.

О КОМПАНИИ.

Финансово-строительная компания "КОНТИ" основана в феврале 1992 г. Специализация - ремонт, реконструкция, строительство и риэлторская деятельность. На следующий год она заключила договоры на строительство складского комплекса в Солнцеве и реконструкцию административных зданий в центре города: на Новом Арбате, 18, и в Лялином переулке, 7. Оборот "КОНТИ" тогда составил $1,6 млн.

     Компания создала ряд жилых комплексов, сейчас в работе у нее находится 275 000 кв. м, управляет программой правительства столицы "Новое кольцо Москвы", работает по программе реконструкции пятиэтажного жилого фонда в районе Фили-Давыдково. Имеет в собственности два офисных здания общей площадью 2200 кв. м, а также земельные участки в престижных районах Подмосковья. Занимается возведением коттеджного поселка "Горки-8" на Рублево-Успенском направлении, сейчас там построено семь домов. Располагает собственными производствами стройматериалов. В прошлом году оборот группы компаний "КОНТИ" составил $100 млн.

Сергей Жарков
04.07.2002  Ведомости