От барахолок - к моллам, от окраин - к центру
Бум в розничной торговле породил стремительный рост рынка торговых площадей в Петербурге
В Петербурге - бум строительства торговых центров. Впервые за многие годы сразу несколько масштабных проектов реализуется в историческом центре; девелоперы осваивают последние незастроенные "пятачки" у узловых станций метро; меняют облик торговые центры советской поры.
Один за другим запускаются проекты нового торгового формата - моллы и дискаунтеры, гипермаркеты и центры cash& carry. В ближайшие два-три года на рынок может быть выброшено до полумиллиона квадратных метров торговых площадей. Если будут завершены все из начатых инвестпроектов, то к 2005 году торговое пространство Петербурга увеличится в полтора раза (от нынешних 1,2 млн кв. м). Предложение же площадей в современных комплексах, отвечающих международным стандартам бизнеса, и вовсе вырастет почти вчетверо.
Налицо ажиотажный спрос на помещения под магазины, особенно на центральных улицах. По данным агентства "Ината", в конце 2001 года число заявок на аренду торговых помещений в 5,6 раза превышало объем предложений. Желающих купить магазины самого ходового размера (100-300 кв. м) оказалось в 7,5 раза больше, чем готовых их продать.
Инвесторы ловят момент
Общее оживление в розничной торговле, рост интереса к президентской родине и грядущее 300-летие привели к тому, что рынок торговых площадей приобрел в Петербурге явно спекулятивный характер. На Невском магазины выставляются на продажу по 3-4 тыс. долларов за квадратный метр и выше. На Большом проспекте Петроградской стороны цены лишь немногим ниже - от 2 тыс. за квадратный метр. На эту же цифру ориентируются и владельцы площадей в районе Сенной площади, на Литейном, Владимирском и Загородном проспектах.
Сравнительные характеристики торговых центров России и Европы
| Показатель | Европейские ТЦ | Действующие российские ТЦ (Москва, СПб) |
|---|
| Средняя торговая площадь | около 30 000 кв. м | 10 000 - 20 000 кв. м |
| Количество арендопригодных этажей | 3-4 | 2 |
| Средняя вместимость парковки | 1500 | 150 |
| Среднее отношение торговой площади центра к вместимости парковки | Менее 30 кв. м/место | более 45 кв. м/место |
| Функциональность площадей | не менее 0,7 | 0,7-0,8 |
| Центр формирования спроса у покупателей | Супермаркет, гипермаркет | Нет |
| Отправная точка в развитии | Один или несколько якорных арендаторов | Спрос мелких арендаторов |
| Ассортиментный ряд товаров | Максимальная широта, жесткое соответствие оптимальной концепции | Не контролируемый, в основном узкий (поставщики одни и те же) |
| Дополнительные центры притяжения | Развлекательные центры, мультиплексы, фуд-корты и т.п. | Представлены только в торговых центрах с иностранным управлением |
| Данные Центра консалтинга и оценки |
По оценке специалистов из ассоциации "Дар" (собственник нескольких десятков торговых помещений в центре города), за 2001 год цена наиболее привлекательных объектов увеличилась на 30%-50%, в течение 2002 года прогнозируется дальнейший рост "прайсов" - в пределах 25%. Арендные ставки на Невском проспекте достигли планки в 100 долларов за квадратный метр в месяц.
Разогрев конъюнктуры вдохновляет девелоперов на реализацию новых проектов. В сентябре 2001-го рядом с Сенной площадью (Московский пр., 3) открылся и был сразу же заполнен арендаторами торговый комплекс "Адмиралтейский". На возведение здания площадью 3000 кв. м потребовалось меньше года и один миллион долларов. Инвестор - компания "Дом Мод Плюс" - пошел против сложившегося имиджа места и позиционировал свой объект как торговый центр для состоятельных покупателей и фирм-"брендов", среди которых Benetton, Ecco, Rive Gauche. Помещения, нарезанные на блоки от 40 до 200 кв. м, были распределены еще на стадии строительства, а арендные ставки колебались в диапазоне 30-80 долларов за квадратный метр в месяц.
Уже на 60% разобраны арендаторами магазины в строящемся торгово-гостиничном комплексе "Владимирский пассаж" на Владимирском пр., 19. Он должен быть завершен к декабрю 2002 года, однако инициаторы проекта (инвестиционная группа " Отель" и стройкорпорация " Элис") рассчитывают к лету сдать все 18 000 кв. м торговых площадей. Повышенный интерес к комплексу проявляют московские и зарубежные компании. Арендные ставки бьют городские рекорды: модули от 25 до 200 кв. м оцениваются от 60 до 120 долларов за квадратный метр в месяц; кроме того, за право торговать во "Владимирском пассаже" нужно заплатить сумму в размере годовой арендной платы.
Главная проблема сейчас - качество вводимых объектов. Тревогу специалистов вызывает то, что застройка города новыми коммерческими комплексами происходит стихийно - в отсутствие зонирования территорий и внятно сформулированных приоритетов. Участки вокруг окраинных станций метро перегружены однотипными торговыми точками с незатейливым повторяющимся ассортиментом. На месте ларечных шанхаев строятся уже вполне капитальные здания, но с той же (пусть и цивилизованной) барахолкой внутри. Это тупиковый путь развития. Наглядное тому свидетельство - опыт московского рынка, где подобные комплексы уже умирают.
Власти Петербурга хотят избежать подобного сценария путем более рационального размещения объектов потребительского рынка. А продвинутые девелоперы до начала строительства ломают голову над концепцией будущих комплексов. По словам генерального директора управляющей компании VMB-Траст Александра Гришина, развитие территории в 40 га напротив станции метро "Ул. Дыбенко" будет носить комплексный характер. Предположительно здесь будут размещены торгово-развлекательный центр, спортивный комплекс, несколько жилых зданий. Основной задачей управляющей компании является оптимальное расположение объектов на этой площади. Реализация проекта начнется в этом году.
Однако, если еще несколько лет назад инвестиционная активность была сосредоточена только на "спальных" окраинах, сегодня же интересные проекты реализуются и в центре. Их инициаторы делают ставку на "брендовую" торговлю, использование в качестве магнитов одного или нескольких "якорных" арендаторов, включение в состав комплекса ресторанов и развлекательных центров.
Концепт-стройки
Классический молл с огромным по питерским меркам подземным паркингом (на 600 мест) начал строиться в январе у Сенной площади, на территории бывшего Горсткина рынка. Запуск объекта инициатор и девелопер проекта - коммерческий центр "Питер" - наметил на лето 2003 года. Общая площадь 3-6-этажного здания составит 59 000 кв. м, полезная - 30 000 кв. м. В настоящее время это самый крупный торговый проект в Петербурге. Как и положено моллу, комплекс "Сенная" будет сочетать крупные торговые "якоря" (супермаркет размером до 4000 кв.м, универмаг на тысячу "квадратов" и др.) с небольшими магазинами бутикового формата. "Гарниром" для торговой функции послужит развлекательный центр с боулингом и разнообразный общепит. На верхних ярусах здания расположатся офисы.
Уже развернута кампания по сдаче в аренду магазинов в "Невском международном центре". Хотя торговый комплекс общей площадью 50 000 кв. м, расположенный на углу Невского проспекта и улицы Восстания, будет сдан в эксплуатацию только к 2005 году, его концепция (вплоть до ассортиментной политики) уже подробно расписана. Инициатор проекта - ЗАО "Знаменская"- привлек для работы с потенциальными арендаторами западную управляющую компанию ITCM. Из 24 500 кв. м полезных площадей комплекса приблизительно 16 500 кв. м займут торговые "якоря" (от 1000 кв. м каждый). Арендные ставки для них сугубо индивидуальны. Небольшие магазины, которые расположатся на первых трех торговых уровнях, будут сдаваться в среднем по 1000 долларов за квадратный метр в год.
Наиболее крупные проекты по строительству торговых комплексов (ввод в 2002-2003 гг.)
| Проект | Местоположение | Площадь,кв. м |
|---|
| "Сенная" | Ул. Ефимова, 3 | 59 000 |
| "Владимирский пассаж" | ст. м. "Достоевская" | 18 000 |
| "Гранд палас" | Невский пр., 44 " Итальянская ул., 15 | 20 000 |
| "Перинные ряды" | Думская ул. | 8 000 |
| Универмаг "Фрунзенский" | Московский пр., 60 | 11 000 |
| "Меркурий" | Между Приморским шоссе и ул. Савушкина | 27 800 |
| "Заневский каскад" | ст. м. "Ладожская" | 12 700 |
| "Комплекс-2000" | ст. м. "Проспект Просвещения" | 23 000 |
| "Адамант" | ст. м. "Академическая" | 52 000 |
| Данные компании Colliers International |
Нетривиальную для города концепцию реализуют инициаторы проекта "Гранд палас" (Невский пр., 44, - Итальянская ул., 15). Они намерены создать первый в городе универмаг, объединяющий под одной крышей примерно сотню бутиков известных в мире "брендов". Комплекс общей площадью 20 000 кв. м состоит из трех зданий (включая нынешний "Малый пассаж"), связанных атриумами и занимающих целый квартал. Кроме магазинов в "Гранд паласе" разместится банк, а также ресторан со стеклянной крышей на 200 мест. Срок сдачи объекта - декабрь 2002-го.
Торговые трансформеры
Некоторые из старых городских универмагов перестраиваются сейчас в современные торгово-развлекательные центры. Например, масштабная реконструкция начинается в Кировском универмаге (пл. Стачек, 9). Она рассчитана на 2002-2004 годы. Обновленный торговый комплекс получит название "Кировский пассаж", он будет ориентирован в основном на крупных арендаторов. Проект реконструкции предполагает освоение дворового пространства универмага. В разгаре реконструкция многострадального Фрунзенского универмага. Магазины займут в нем 4300 кв. м, 1500 "квадратов" отводится под ресторан, 500 кв. м - под бильярд с барами. Во дворе будет оборудована парковка на 70 машин.
Борис Юшенков, ритейл-директор петербургского отделения компании Colliers International (консультант проекта), комментирует: "Массовое строительство торговых центров в пригородах и на окраинах, которое наблюдалось в разных странах в 50-80-х годах, прекращается. Во всем мире тенденцией последних лет стал возврат к традиционным зонам торговли - центральным районам городов".
Санкт-Петербург
Анастасия Ясинская
09.04.2002
Эксперт,Северо-Запад #14 (75)