Торговый бум.
Москва отстает от Праги на 320 квадратных метров.
В этом году в Москве ожидается ввод в строй порядка 400 000 кв. м площадей в новых торговых центрах. По сравнению с мировыми столицами доля свободных торговых площадей в Москве остается одной из самых низких: примерно 2%. Поэтому об уменьшении базовой ставки арендной платы говорить пока рано, считает ряд аналитиков. По оценкам одних, ставка вырастет в среднем до $1580 за один кв. м в течение этого года. Другие специалисты все же предсказывают некоторое снижение ставки, полагая, что рынок «перегрелся».
Количество вакантных площадей в московских торговых центрах все время сокращается: по сравнению с 2000 г. их стало меньше на 15%, а именно - 6800 кв. м, согласно данным компании Stiles & Riabokobylko. Аналитики компании говорят, что сегодня в Москве есть 35 торговых центров (речь идет о крупных торговых объектах, управляемых профессионалами высокого уровня) различных типов. Каждый из них имеет свою изюминку для привлечения потребителей: ГУМ - это более чем 100 лет истории; торговый центр «Манеж» - «нулевой» километр, центр города; «Рамстор» - первопроходец, первый в Москве гипермаркет; «Петровский пассаж» - «три покупателя, делающие месячный оборот всего торгового центра» - такую характеристику дали специалисты компании Stiles & Riabokobylko на недавней презентации, посвященной тенденциям развития рынка торговой недвижимости в Москве.
Аналитики рынка различают три основные категории торговых центров - по общей площади и размеру зоны обслуживания. Не все они одинаково развиты в Москве. Первая - региональные (площадью от 30 000 кв. м, обслуживающие от 150 000 человек в радиусе 15 км) и суперрегиональные (от 100 000 кв. м, более 300 000 покупателей в радиусе 20 км) торговые центры. Это центры с продовольственным якорем - гипермаркетом, непродовольственными якорями, а также развлекательным комплексом. Пока на рынке Москвы нет ни одного классического торгового центра суперрегионального типа, рассчитанного на массового покупателя, считают в компании Colliers International. «Охотный Ряд», к примеру, имеет притягательную силу суперрегионального торгового центра, однако рассчитан на население с относительно высокими доходами и на туристов, к тому же он не имеет якорного арендатора как такового.
Время центров такого типа - с несколькими универмагами, фудкортами и развлекательными предприятиями - только наступает. Лучшим примером суперрегионального центра, по мнению специалистов Stiles & Riabokobylko, будет проект ИКЕА на пересечении МКАД и Калужского шоссе - первый мегамолл в Москве, строительство которого должно завершиться в конце этого года. Вот лишь несколько цифр: этот гигантский центр площадью 150 000 кв. м будет иметь четыре якорных арендатора, 150 магазинов, более 20 ресторанов и кафе и ледовый каток. Что касается региональных центров с торговой площадью от 30 000 кв. м, обслуживающих от 150 000 человек в радиусе 15 км, то под это определение попадают «Рамстор» на Шереметьевской улице или только что открывшийся торговый центр «Западный» на Рублевском шоссе.
Районные торговые центры общей площадью 5000-7000 кв. м, имеющие продовольственный якорь - супермаркет, чаще всего создавались на базе универсамов, построенных в советские времена. В последние два-три года открылось около 20 подобных торговых центров, например «Семеновский», «Авангард», «Столица» - на улицах Кустанайская и Ключевая, Торговый дом «Ясенево», «Магнит» - в Олимпийской деревне. При этом данная ниша еще далеко не заполнена. И в течение ближайших лет прогнозируется бум реконструкции районных универсамов советской эпохи и строительства новых районных центров, полагают в Colliers International. Москва способна абсорбировать еще около 20 новых районных торговых центров с зоной обслуживания в 5-10 км.
Окружных торговых центров (универсальных торговых комплексов общей площадью 15 000-45 000 кв. м и зоной обслуживания 15-30 мин. транспортной доступности) с якорем - супермаркетом/гипермаркетом и галереей магазинов в ближайшие год-два также станет больше. Подобных объектов не существовало в советское время, первым торговым центром такого рода можно считать открытый в 1997 г. «Рамстор I» на Ярцевской улице. Если в прошлом году в столице насчитывалось четыре окружных торговых центра (три «Рамстора» и «Глобал Сити») общей площадью около 90 000 кв. м, то в 2002-2003 гг. на рынке появится еще около 150 000 кв. м торговых площадей в этом сегменте.
В этом году следует ожидать открытия таких «монстров», как французская компания Auchan - первый ее гипермаркет общей площадью 26 000 кв. м сейчас строится на пересечении МКАД и Осташковского шоссе. Еще как минимум пять проектов Auchan рассчитывает осуществить в Москве в течение ближайших двух лет. «Берлинский Дом» на Петровке, открытие которого намечено на III квартал, - это еще 7000 кв. м торговой площади. Большой покупательский поток намерен привлечь ТЦ «Юго-Западный» (12 000 кв. м), который откроется в будущем году. В ближайшем будущем начнут работать «Патерсон» в Люберцах (первый торговый центр, где можно будет припарковать автомобиль на крыше), торговый центр «Ясенево» (80 000 кв. м, буквально накрывающие вестибюль станции метро), «МарктКауф» (9000 кв. м под продукты и 13 000 кв. м под стройматериалы), а также «Сити Стар», «Арбат I», «БИН», ТЦ «Отрадное».
«Уже первые два месяца этого года позволяют с уверенностью говорить о том, что в секторе рынка торговой недвижимости продолжается рост оптимистических тенденций. Растет благосостояние москвичей, их покупательская способность, а с ней и товарооборот, - говорит эксперт департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Олег Матвеев. - В сочетании с крайне низкими показателями по количеству торговых площадей на одного москвича - 20 кв. м на 1000 человек - ситуация для развития рынка торговой недвижимости складывается благоприятная». Единой оценки в этом вопросе нет. Другие компании, занимающиеся исследованием рынка торговой недвижимости (Stiles & Riabokobylko, Colliers International), утверждают, что сегодня на 1000 москвичей приходится уже почти 50 кв. м торговых площадей, что в два раза больше уровня 2000 г. Тем не менее, несмотря на значительный рост, предложение торговых площадей в Москве в 7,6 раза меньше, чем в столицах стран Восточной Европы, где среднее значение составляет 365 кв. м на 1000 жителей. Предполагаемое соотношение торговых площадей в торговых центрах к концу этого года будет составлять 100 кв. м на 1000 жителей, считают аналитики компании. Для сравнения: в Стокгольме этот показатель - 410 кв. м на 1000 человек, в Варшаве - 380 кв. м, в Праге - 370 кв.м, в Будапеште - 300 кв. м.
На сегодня базовые арендные ставки варьируются в зависимости от типа торгового центра и состава арендаторов. В прошлом году средневзвешенная ставка аренды в торговых центрах составила $1420 за 1 кв. м в год (выросла на 13% по сравнению с 2000 г.). При этом максимальная арендная ставка в торговом центре ($3817 в год) была зарегистрирована в Центральном округе, минимальная ($300 в год) - в Юго-Восточном. Таковы сведения Stiles & Riabokobylko, аналитики которой ожидают уменьшения арендных ставок уже в этом году.
А в компании Colliers International полагают, что в 2002-2003 гг. арендные ставки стабилизируются, а уже в новых проектах можно ожидать их небольшого снижения. Вместе с тем аналитики компании Penny Lane Realty прогнозируют дальнейший рост арендных ставок в торговых центрах: в среднем со $1500 за 1 кв. м в прошлом году до $1580 в нынешнем.
14.03.2002
Русский Фокус №8(45)