Вкладывать во «вторичку» по-прежнему выгодно.

Хотя в наступившем году цены будут расти вдвое медленнее.

На вторичном рынке жилья в Москве риэлторы прогнозируют в среднем 15%-ный рост цен в наступившем году. Принимая во внимание прошлогодний рост, который составил почти 30%, доходность рынка, вероятно, снизится примерно вдвое. Тем не менее вкладывать деньги в «сталинки» и «хрущобы» по-прежнему выгодно.

В последнее время появилась масса разного рода информации по поводу ситуации на вторичном рынке жилья в Москве: одни говорят, что не сегодня завтра произойдет обвал цен, другие - что цены будут расти еще большими темпами. Продавцы и покупатели дезориентированы, рынок пока неустойчив, но долго такое положение не продлится.

Прогнозируя ситуацию на вторичном рынке, большинство риэлторов все же утверждают: цены будут расти. Правда, такого сумасшедшего роста, как в прошлом году (около 30%), не ожидается. Вероятно, этот показатель составит 15-17% за 2002 г. «Цены на жилье будут ползти вверх еще как минимум полтора года, и лишь затем возможна их стабилизация и какое-то постепенное «раскачивание» к снижению, - считает вице-президент РГР, президент агентства недвижимости «САВА» Константин Апрелев. - Резкого скачкообразного роста, скажем, на 4,5% в месяц, как это было в октябре прошлого года, не будет. Сейчас рынок находится в точке кривой, где начинается замедление темпов роста. При этом с июня 2000 г. цены в среднем выросли уже на 38,6%».

Серьезных предпосылок ни для резкого повышения цен, ни для их падения пока нет, считает директор по маркетингу компании «Инком-недвижимость» Сергей Елисеев. В прошлом году риэлторы наблюдали такую картину: к концу ноября рост цен замедлился, в декабре начался традиционный предновогодний спад активности покупателей и продавцов. Однако в январе - начале февраля предложение на вторичном рынке пополнили сразу 1500 квартир. «Это не что иное, как выкупленные ранее квартиры, которые придерживали с целью спекулятивной продажи, чтобы максимально зафиксировать прибыль, - говорит Елисеев. - Для рынка такой резкий выброс достаточно ощутим. Причем квартиры в основном самые ходовые, одно- и двухкомнатные». По его словам, рынок пребывает в состоянии шаткого равновесия. Как он поведет себя дальше, зависит от того, чьи нервы окажутся крепче - продавцов или покупателей.

«Инком-недвижимость» прогнозирует два варианта развития событий: первый - начнется общий рост цен, который не будет скачкообразным, и к концу года рынок стабилизируется, второй вариант - стабилизация рынка наступит уже сейчас, причем отдельные категории жилья вырастут в цене, а другие упадут.

Усугубляет ситуацию то, что низкокачественные «однушки» и «двушки» (например, в «хрущобах») по цене практически догнали более качественное жилье, например, в кирпичных домах.

В прошлом году окончательно оформилась тенденция высокого спроса на жилье в непрестижных районах, при этом жилья небольшого по площади. По данным агентства «САВА», больше всего за прошлый год подорожали квартиры в панельных «хрущобах» (42%) и панельных домах с маленькой кухней (37,9%). Рост цен на остальные типы жилья был умеренным: на «сталинские» кирпичные дома - на 27,7%, на вторичноом рынке панельных новостроек - на 24,6%, а на монолитно-каркасное жилье - всего на 20%. «Этого никогда раньше не было - обычно как раз «монолит» и «сталинки» (занимающие около 20% рынка, что весьма существенно) росли в цене наиболее высокими темпами, - говорит Апрелев. - Приоритеты явно смещаются в сторону относительно дешевого жилья для среднего класса».

В этом году эксперты «САВА» зафиксировали несколько неожиданный значительный рост цен предложения на вторичном рынке в январе - на 2,32%, существенный их рост на 3-комнатные квартиры - более 4% и неожиданный скачок вверх цен на сталинские кирпичные дома - 2,72%.

По мнению экспертов, такой рост цен связан с уменьшением на рынке общего объема предложения квартир до 19 388 (на основании обобщенного банка данных мультилистинговой системы). В то же время на рынок выходит большое число продавцов-покупателей с альтернативными сделками, которые расценивают февраль-март как благоприятный период. В последующие месяц-два темпы подорожания, возможно, замедлятся.

А вот по оценке директора управления вторичного рынка компании «Миэль-недвижимость» Романа Мурадяна, цены на типовое жилье вторичного рынка за последние полтора месяца подросли в среднем на 1%. «Я бы не утверждал, что рынок затоварен, квартир выставляется не так много, - говорит Мурадян. - Хорошее жилье в традиционно престижных районах (Сокольники, Измайлово) всегда в дефиците. Январь выдался удачным месяцем, мы заключили порядка 300 сделок, количество звонков по эксклюзивным объектам не упало. В прошлом году по сравнению с 2000 г. в 10 раз вырос объем сделок с привлечением ипотеки - сейчас они занимают уже 2-3% в общем объеме». Мурадян считает, что в новом году цены еще могут вырасти, они пока не достигли докризисного уровня: рост, по прогнозу, составит 15% и более. Рынок будет набирать обороты начиная с марта, и рост будет стабильным, на уровне примерно 1,5% в месяц.

При этом 85-90% сделок по «вторичке» в этом году будут альтернативными. Свое влияние должен оказать грядущий переход на 100%-ную оплату коммунальных услуг: станет больше продавцов, которые мотивируют обмен своего жилья на более дешевое экономией на коммунальных платежах.

Прошлый год, по мнению Мурадяна, привлек много инвесторов именно на вторичном рынке жилья: «Люди понимают, что с точки зрения получения дивидендов вкладывать деньги во «вторичку» даже выгоднее, чем в новостройки, - не надо ждать год-полтора, а то и два, пока дом будет готов. Сейчас нет нового жилья, которое пошел и купил сразу, новостройки распродаются «с колес»: площадка еще только огорожена забором, а продажи уже идут, 3-5 этажей построено - все квартиры уже проданы. Некоторые категории жилья на вторичном рынке за прошлый год выросли в цене до 40%. Но на этом рынке надо уметь ориентироваться - как и на рынке ценных бумаг».

В компании МИАН в этом году до середины января продажи по вторичному рынку держались на хорошем уровне в основном за счет сделок, договоренности по которым были достигнуты еще в декабре. Новых клиентов в первой половине января практически не было. Хорошо продавались однокомнатные квартиры по цене $30 000 (плюс-минус $3000-4000), двухкомнатные - за $50 000 (плюс-минус $5000-7000), трехкомнатные - за $70 000 (плюс-минус $10 000). В январе объем предложения вырос, в том числе за счет квартир в «хрущобах». Цены на них, по данным департамента вторичного рынка жилья МИАН, выглядят так: однокомнатная площадью около 30 кв. м стоит примерно $27 000-31 000, двухкомнатная (42-44 кв. м) - $32 000-38 000, трехкомнатная - $35 000-45 000.

«С начала февраля вторичный рынок оживился, народ стал больше интересоваться продажей и покупкой квартир, много людей хотят улучшить свои жилищные условия, желают обменять или купить квартиру большей площади, нежели имеют сейчас, - говорит директор департамента маркетинга МИАН Олег Репченко. - В этом году спрос на вторичном рынке будет расти, а предложение будет находиться на хорошем, стабильном уровне. Однозначно говорить о том, что какое-то жилье подорожает или подешевеет, нельзя. С большой долей уверенности можно сказать, что радикально не будет дорожать элитное жилье».

ЛЮДМИЛА СОБОЛЕВА
22.02.2002  Русский Фокус №5(42)