Кредитные организации России продолжают корректировать подходы к оценке платежеспособности заемщиков на фоне высокой ключевой ставки и снижения доступности ипотеки. Банки дорабатывают скоринговые модели и расширяют инструменты анализа доходов, чтобы поддерживать объемы выдач без заметного роста кредитных рисков.
Одно из заметных направлений — более гибкий подход к подтверждению доходов заемщика. Банки и ранее учитывали не только заработную плату, но и другие источники: пенсии, доходы от предпринимательства, поступления по договорам гражданско-правового характера. Однако к 2026 году шире используется информация, которую с согласия клиента банки получают напрямую из ФНС. Это позволяет учитывать доходы от сдачи недвижимости в аренду, дивиденды, проценты по вкладам и поступления от деятельности на упрощенной системе налогообложения без необходимости предоставлять отдельные справки. Такой подход особенно актуален для самозанятых и владельцев малого бизнеса, чьи доходы сложнее подтвердить в стандартном виде.
Крупнейшие банки уже активно применяют скоринговые модели на основе альтернативных данных. Анализ транзакций по дебетовым картам, регулярность поступлений средств и структура расходов дополняют традиционные методы оценки. Если у клиента наблюдаются стабильные денежные потоки на протяжении шести месяцев и более, это может положительно повлиять на решение о выдаче кредита даже без классической справки о доходах от работодателя.
При этом показатель долговой нагрузки (ПДН) остается ключевым ограничителем. Банк России последовательно ужесточает требования к кредитам заемщикам с высоким ПДН: повышенные надбавки к коэффициентам риска делают выдачу ипотеки клиентам, у которых совокупные платежи по кредитам превышают 50% дохода, экономически невыгодной для банков. Это означает, что, несмотря на развитие скоринговых моделей, порог допустимого соотношения платежа к доходу фактически не растет, а для заемщиков с действующими кредитными обязательствами — скорее снижается.
Для заемщиков с высоким первоначальным взносом банки могут использовать упрощенные процедуры рассмотрения заявки. Существенная доля собственных средств снижает кредитные риски и позволяет банку более гибко подходить к формату подтверждения дохода. При этом полностью отказаться от оценки платежеспособности банки не могут: требования регулятора обязывают рассчитывать ПДН при выдаче любого кредита.
«Все участники рынка допускают возможность снижения ключевой ставки Банком России во второй половине 2026 года при условии устойчивого замедления инфляции. В случае реализации такого сценария и снижения ставки до уровня 14–16% возможно постепенное восстановление спроса на ипотечные продукты. Однако темпы восстановления будут зависеть не только от стоимости кредитования, но и от динамики цен на жилье и реальных располагаемых доходов населения» — считает Писмерова Александра, заместитель генерального директора по продажам компании АСПЭК-Домстрой.
Центральный банк продолжает контролировать, чтобы адаптация банковских методик оценки заемщиков не приводила к системному росту закредитованности. Повышенные надбавки для кредитов с высоким ПДН и низким первоначальным взносом остаются действующим инструментом ограничения рисков. Баланс между доступностью ипотеки и финансовой устойчивостью банковской системы по-прежнему остается ключевой темой регуляторной политики.