Дорогая ипотека

Когда в воздухе попахивает нестабильностью (как в мире, так и в России), ситуация на рынке жилищного кредитования не может вызывать оптимизма. Ипотека – и без того вещь доступная не всем категориям граждан – возможно, будет развиваться в негативном направлении: требования к заемщикам ужесточатся, а ставки станут запредельными, так, собственно, и не опустившись до среднемировых показателей.

Давайте разберемся, почему ипотечные программы находятся под угрозой, хотя эксперты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) радужно прогнозируют, что в этом году, россияне получат 550-680 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму до 1 триллиона рублей. Такой оптимизм, по мнению специалистов, возможен лишь при положительном раскладе в российской экономике. Избежать серьезных потрясений, кажется, не удастся – евро падает, на носу выборы.

Ипотека, как известно, длинные и дешевые деньги, обеспечить которыми население могут в основном госбанки, где лидерами являются Сбербанк, ВТБ 24, и различные программы государственной структуры АИЖК (например, «Военная ипотека», «Ипотека для молодых ученых»). Доля госбанков, по словам экспертов, достигает 68% рынка (по другим данным – 80%). Частные банки ипотечное кредитование сворачивают, потому что у них нет источников долгосрочного фондирования, поэтому ипотека сегодня – вотчина госструктур.

В нашей стране, несмотря на широкую рекламу госпроектов, невыгодно строить муниципальное жилье, как это было в советские времена. Куда лучше пропагандировать ипотеку, в том числе и льготную. Государство готово субсидировать процентную ставку по жилищному кредиту для бюджетников и многодетных семей, чтобы та была ниже рыночной. Если сейчас средняя рублевая ставка составляет 12% годовых, то снижение с учетом субсидии до 9-10% - все равно дорого. И совсем не так, как в мире. В прошлом году в США средняя ставка по 30-летней ипотеке опустилась до минимального с 1950-х годов уровня – 3,91%, по 15-летней - до 3,21%. Однако даже такая доступность многим американцам не по карману: цены на недвижимость падают, дома плохо продаются.

Российские процентные ставки суживают круг получателей ипотечных кредитов, даже по льготному кредитованию. Ипотека под силу человеку со стабильным доходом порядка 90 тысяч рублей (в Москве), у которого уже есть кое-какие сбережения. Вот почему средний возраст заемщика составляет 26-35 лет, чаще всего ипотечные кредиты берут IT-специалисты или менеджеры среднего звена. Если стоимость ипотеки, в случае самого негативного прогноза на этот год, взлетит до «запретительного» порога в 14% годовых, купить квартиру в кредит смогут немногие.

Еще одним тормозом для ипотеки может стать полезная на первый взгляд законодательная инициатива. Госдума приняла поправку к закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которая предусматривает, что если стоимость заложенной квартиры из-за падения цен на рынке не покрывает всех обязательств должника перед банком-кредитором, то «задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается». Подобная практика действует в США, где несостоятельный заемщик, передав жилье кредитору, может считать себя совершенно свободным от финансовых обязательств перед банком. В России надо было полностью расплатиться с банком при любых условиях. Нередко выходило, что человек оставался без квартиры, но с огромным долгом перед банком. Поправка, с одной стороны, улучшает положение заемщиков. С другой, банки ужесточат требования к самим заемщикам, чтобы себя обезопасить, и увеличат первоначальный взнос до 20% - 30% и поднимут ставки.

Эксперты сообщают, что ипотека в России в ушедшем году приблизилась к докризисным параметрам и по количеству кредитов, и по процентной ставке. Рост ипотечного кредитования в прошлом году связан с реализацией отложенного спроса. Кто-то подкопил денег за время кризиса, кто-то выжидал падения цен на квадратные метры, кого-то к покупке недвижимости подтолкнула нестабильная ситуация в стране. Словом, кто хотел, тот уже купил. А кто не смог приобрести квартиру, тот в ближайшее время и не сможет. Изменит ситуацию только «глобальное потепление» макроэкономики, когда к российским банкам потекут длинные деньги западных финансовых организаций. Однако треск Еврозоны о позитивных изменениях пока не говорит.