Как узнать зону КРТ: входит ли здание или участок в границы проекта

Новость о том, что здание или участок включили в границы КРТ, собственники часто узнают слишком поздно — и это сильно снижает шансы на получение адекватной компенсации. Чтобы это не стало неожиданностью, стоит периодически проверять объекты, которые находятся рядом с промзонами, аварийной застройкой, крупными стройками или территориями под редевелопмент.

Разберем, как узнать зону КРТ, проверить здание или участок по адресу и кадастровому номеру и где искать официальные данные по Москве.

входит ли ваша собственность в зону КРТ

Что такое зона КРТ

Комплексное развитие территории — это механизм, при котором в границах одной территории меняют параметры застройки, перераспределяют земельные участки и реализуют единый проект развития (глава 10 Градостроительного кодекса РФ). 

Для собственников КРТ может изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд, изменение правил использования участка и спор о размере компенсации.

В рамках КРТ могут сносить или реконструировать существующие объекты, строить новое жилье, дороги и инженерную инфраструктуру.

КРТ применяют, когда нужно обновить застроенную территорию или вовлечь в оборот неиспользуемые участки. Это может быть квартал с аварийными домами, промышленная зона или территория под новую жилую застройку.

Как проверить, входит ли здание или участок в зону КРТ

Единой общероссийской базы, где можно проверить любой объект на КРТ, не существует. Однако вся необходимая информация находится в открытом доступе и ее можно получить бесплатно.

Есть определенный алгоритм. Приведем его вкратце, а дальше разберем подробно:

1. Сначала нужно найти объект по кадастровому номеру
2. Затем проверить его по государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ГИС ОГД)
3. После этого поднять решение о КРТ
4. Сверить правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и документы по планировке территории — проект планировки территории (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ). 

Если открытых сведений недостаточно, информацию нужно уточнять через местный департамент градостроительной политики.

1. Поиск объекта по кадастровому номеру

Для проверки важно точно определить, о каком участке или здании идет речь. Самый надежный способ — использовать кадастровый номер. По нему проще найти объект без ошибок и сразу сверить его с официальными картами и региональными сервисами КРТ.

Проверить КРТ можно и по адресу, но такой способ менее надежен. Поэтому, если у вас есть только адрес, сначала найдите объект по нему, а затем обязательно сверьте по кадастровому номеру. Один и тот же адрес может относиться к нескольким объектам или не совпадать с границами нужного участка.

Для такой сверки можно использовать:

1. Национальную систему пространственных данных;
2. для Москвы — ГИС ОГД Москвы;
3. для Московской области — Геопортал Подмосковья;
4. для Санкт-Петербурга — Градостроительный портал Санкт-Петербурга.

Дальше найденный кадастровый номер участка используют для установления, попадает ли объект в границы КРТ и к какому проекту он относится.

2. Проверка через ГИС ОГД 

Следующий шаг — проверить объект через ГИС ОГД, если в регионе есть подобный сервис. Такие системы, например, работают в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области, Ленинградской, Кировской, Тульской и Новгородской областях, а также в Республиках Саха (Якутия) и Бурятия.

Региональные системы различаются по наполнению. В одних регионах это карта с поиском по кадастровому номеру и отображением границ КРТ, в других — менее подробный сервис, где нужные документы приходится искать отдельно.

Однако в любом случае через сервис можно найти объект по кадастровому номеру, посмотреть, попадает ли он в границы КРТ и узнать:

1. номер КРТ;
2. статус проекта;
3. номер и дату документа;
4. стадию реализации;
5. сведения о проекте планировки территории (ППТ), если они уже опубликованы.

Если решение о КРТ или проект решения уже доступны в системе, откройте документ сразу. Если нет — найдите его отдельно на сайте региона, муниципалитета или уполномоченного органа.

В самом решении проверьте описание и схему границ территории, а также приложения к документу. Именно там обычно указывают перечень земельных участков, объектов недвижимости и сведения о сносе, реконструкции или ином развитии территории.

3. Проверка ПЗЗ и документов по планировке территории

После решения о КРТ проверьте правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они нужны, чтобы сверить, как территория КРТ отображена в градостроительных документах и совпадают ли ее границы с картой градостроительного зонирования.

Если по территории уже подготовлены документы следующего этапа, откройте проект планировки территории (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ). В них указывают, что именно собираются делать внутри границ КРТ: где будет новая застройка, какие участки перераспределят, какие объекты сохранят, а где запланированы дороги и инженерная инфраструктура.

4. Уточнение сведений через уполномоченный орган

Если карта, решение о КРТ и градостроительные документы не дают однозначного ответа, информацию нужно уточнять через уполномоченный орган. Это особенно важно, когда границы территории показаны неясно, в решении нет нужных приложений или по объекту вообще нет данных в открытом доступе. 

Запрос можно направить в администрацию города через электронную приемную. Такие сервисы, например, есть в Москве и Санкт-Петербурге. В обращении следует указать кадастровый номер, адрес объекта и приложить реквизиты найденного решения о КРТ, если оно уже есть.

Как узнать входит ли участок в КРТ в регионах

Проверка КРТ в регионах устроена по-разному: где-то есть удобные карты и сервисы с поиском по кадастровому номеру, а где-то нужные сведения приходится собирать из нескольких источников. Рассмотрим, где искать такую информацию в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.

Москва

В Москве для проверки можно использовать четыре источника: ГИС ОГД Москвы, Инвестиционный портал Москвы, портал «Московская программа комплексного развития территорий» и постановление Правительства Москвы по конкретной территории.

ГИС ОГД Москвы — основной источник для первой проверки. Откройте карту и пройдите по вкладкам: 

«Градостроительное зонирование» → «Правила землепользования и застройки» → «Комплексное развитие территорий». 

Затем введите кадастровый номер в строке поиска справа или найдите объект на карте вручную. Если участок или здание попали в границы КРТ, территория будет заштрихована синим. В карточке зоны можно увидеть сведения по проекту, хотя отдельные поля могут быть заполнены не сразу.

Постановление Правительства Москвы — главный документ по конкретной территории. Именно в нем закрепляют границы КРТ, вид проекта и основные параметры развития территории. Если в ГИСОГД есть ссылка на постановление или проект решения, откройте документ сразу. Если ссылки нет, найдите его отдельно.

Если нужно дополнительно проверить участок через другой официальный источник, можно использовать Инвестиционный портал Москвы. Там работает сервис «Проверить нахождение земельного участка в границах КРТ». Для проверки нужно авторизоваться, нажать «Подать заявку» и указать кадастровый номер участка. Этот способ менее удобен: без авторизации сервис не работает, а поиск идет только по кадастровому номеру.

Еще один способ проверить земельный участо на КРТ — портал «Московская программа комплексного развития территорий». В разделе «Проекты» откройте карту: планируемые проекты там показаны красным, реализуемые — синим, а проекты на торгах — оранжевым. На этом же портале работает поиск по кадастровому номеру. С его помощью можно проверить, входит ли объект в границы КРТ, и открыть карточку проекта с дополнительной информацией.

Какие территории включают в КРТ

КРТ применяют не к одному отдельному дому или участку, а к целой территории в установленных границах. Закон выделяет несколько типов таких территорий, и для каждого из них действуют свои основания включения в проект.

В КРТ включают:

1. жилую застройку — аварийные многоквартирные дома, а также другие жилые объекты, если они подпадают под критерии, которые установил регион;
2. нежилую застройку — промышленные территории, складские зоны, участки с аварийными нежилыми объектами, самовольными постройками или зданиями, которые не соответствуют действующим правилам землепользования и застройки;
3. незастроенные территории — свободные участки, которые используют под новое строительство жилья, дорог, инженерной и социальной инфраструктуры.

Поэтому в границы КРТ могут попасть и старые жилые кварталы, и бывшие промзоны, и пустые участки под новую застройку.

Что означает попадание участка или здания в зону КРТ

Если земельный участок попал в зону КРТ, на сам участок и на расположенную на нем недвижимость накладываются ограничения. Становятся невозможны:

1. межевание земельного участка;
2. изменение вида разрешенного использования земельного участка;
3. изменение вида разрешенного использования недвижимости на участке;
4. получение градостроительного плана земельного участка;
5. перепланировка объекта недвижимости.

Поэтому после проверки границ КРТ нужно сразу смотреть не только решение по территории, но и то, какие действия с участком и объектом фактически блокируются. 

Могут ли изъять участок или здание, если они попали в зону КРТ

Попадание объекта в границы КРТ само по себе не означает, что его сразу изымут. Но в таких проектах нередко предусматривают освобождение территории под новую застройку, дороги и инфраструктуру.

Если проект требует освободить территорию, участок или здание изымают для государственных или муниципальных нужд. После этого правообладателю выплачивают компенсацию. По жилым помещениям возможен и другой вариант: вместо денег могут предоставить другое жилье с зачетом его стоимости.

Формально компенсация должна покрывать рыночную стоимость имущества и связанные с изъятием убытки, но на практике предложенная сумма нередко оказывается заметно ниже реальной стоимости объекта, что становится причиной споров.  

Что делать собственнику участка

Сначала проверьте, входит ли участок в границы КРТ, и сразу поднимите решение о КРТ, приложения к нему, правила землепользования и застройки и документы по планировке территории. 

Дальше нужно понять две вещи: затрагивает ли проект именно ваш участок и есть ли в документах указание на снос, реконструкцию или изъятие.

После этого соберите документы на участок и объекты на нем, а также все бумаги о вложениях, доходах и использовании территории. Чем раньше вы поймете статус участка и подготовите комплект документов, тем меньше риск пропустить ограничения, уведомления и спорить о компенсации уже в последний момент.