Какие убытки при изъятии земельного участка для КРТ возместят собственнику
Убытки при изъятии для КРТ включают не только рыночную стоимость участка или здания. Собственник может потерять деньги из-за расходов на переезд, расторжения договоров, демонтажа оборудования, поиска нового объекта, остановки бизнеса и т.д.
Что из этого и в каком объеме можно возместить? — рассказываем в статье.
Как происходит изъятие при КРТ, результатом которого являются убытки?
Изъятие земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для нужд КРТ производится согласно п. 7 ст. 65 ГрК РФ. Подробнее о том, что такое КРТ, читайте здесь.
Оно производится на основании Соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, заключаемого согласно ст. 56.10 Земельного кодекса РФ. Соглашение заключается на основании Распоряжения об изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд. В Москве такое Распоряжение выпускает Департамент городского имущества на основании Постановления Правительства Москвы о КРТ.
Согласно п.п. 2 п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ к проекту соглашения об изъятии недвижимости собственнику направляется, в том числе, отчет независимого оценщика об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.
Когда собственнику сообщают размер компенсации
Подробно мы разбирали вопрос о компенсации при КРТ здесь. В этой главе приведем краткую выжимку по основным тезисам.
При КРТ основанием для изъятия становится решение по территории. По ст. 65 ГрК РФ земельные участки и объекты недвижимости в границах КРТ могут изыматься для госнужд. В Москве распоряжение об изъятии выпускает Департамент городского имущества на основании постановления Правительства Москвы о КРТ.
После распоряжения правообладателю направляют проект соглашения об изъятии. В соответствии со ст. 56.10 ЗК РФ соглашение заключают в письменной форме между собственником недвижимости и компетентным органом.
Возмещение = рыночная стоимость земли + рыночная стоимость здания или помещения + убытки + упущенная выгода.
Рыночная стоимость показывает, сколько стоит объект на дату оценки. Убытки показывают, какие дополнительные потери возникли из-за изъятия. Это не цена самого имущества, а расходы и потери, которые появляются из-за его принудительного выкупа.
Убытки определяют на дату оценки. По ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» в отчете об оценке указывают дату проведения оценки и итоговую величину стоимости.
Какие убытки вы понесете при изъятии
Понятие убытков дано в п. 2 ст. 15 ГК РФ: расходы, которые лицо, чье право было нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также недополученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Законодательством не определен единый перечень убытков при КРТ — их всегда определяют индивидуально.
Лучше убытков при изъятии в принципе избежать. Читайте о том, как отказаться или выйти из КРТ.
Состав убытков зависит от того, как использовали участок или объект недвижимости. Для незастроенного участка это один состав расходов. Для склада, производства, офиса, торгового объекта или арендного бизнеса — другой.
Какие документы нужны для подтверждения убытков
Оценщик (а впоследствии и суд) проверяют первичные документы по каждому виду заявленных к возмещению убытков. Если собственник заявляет расходы на переезд, расторжение договоров или упущенную выгоду, по каждой сумме нужно показать основание, размер и причинно-следственную связь с изъятием.
В соответствии с п. 6 ст. 56.8 ЗК РФ правообладатель обязан представить оценщику документы, которые подтверждают убытки из-за невозможности исполнить обязательства перед третьими лицами.
Бизнес-план или аудиторское заключение, отчет независимого оценщика, заказанные собственником, помогают определить размер убытков, но не заменяют первичные документы. Расходы подтверждают договоры, акты, счета, платежные документы и другие материалы по конкретным операциям.
Рекомендуем собственнику заказать рыночную оценку. Ее используют, как доказательство, если отчет, приложенный к соглашению об изъятии, не учитывает часть расходов, упущенную выгоду или последствия расторжения договоров (а это происходит практически всегда).
Что сложнее всего доказать при расчете убытков
После сбора документов остается доказать главное: как заявленные в убытках суммы прямо связаны с изъятием. Оценщик или суд не включают расходы в компенсацию только потому, что они есть в бухгалтерии.
Упущенная выгода
Упущенная выгода — это доход, который собственник получил бы при обычной работе объекта, если бы изъятия не было. Ее нельзя подтвердить только планами или ожиданиями.
Для расчета нужны действующие договоры, финансовая отчетность, история платежей и расчет будущих поступлений.
Например, если собственник сдает помещения в аренду, нужно показать договоры, размер арендной платы. Если договор уже прекратился до изъятия или доход не связан с объектом, такую сумму могут исключить из расчета.
Потери по договорам
Из-за изъятия собственник может не выполнить обязательства перед арендаторами, поставщиками, подрядчиками, банками, ресурсоснабжающими организациями или другими контрагентами. Такие потери можно заявлять, как убытки, если они прямо связаны с прекращением работы на участке или в здании.
Здесь проверяют не только сам договор, но и последствия его прекращения. Нужны условия о штрафах и неустойках, уведомления о расторжении, претензии, акты, соглашения с контрагентами, судебные акты и платежные документы.
Если собственник заявляет штраф по договору, оценщик или суд будет смотреть, возник ли он из-за изъятия. Расход, который появился по другой причине, в компенсацию не войдет.
Переезд и оборудование
Расходы на переезд доказывают через конкретные работы: демонтаж, перевозку, хранение, монтаж и пусконаладку оборудования, перемещение офиса, склада, документов и имущества.
По оборудованию нужно показать, какие работы потребуются из-за освобождения объекта: демонтаж, перевозка, хранение, монтаж на новой площадке и пусконаладка.
Если бизнесу нужна новая площадка, расходы на подбор, аренду или покупку также связывают с невозможностью продолжать работу на изымаемом участке или в здании.
Убытки возмещают не по факту изъятия, а по доказательствам. Нужно показать расход, его сумму, документы и прямую связь с изъятием.
На что обращать внимание в Соглашении об изъятии
Именно в проекте соглашения и приложенном оценочном отчете собственник видит предложенный размер компенсации. В этих документах должны быть указаны суммы за земельный участок, объект недвижимости и убытки при изъятии.
После получения Соглашения об изъятии нужно смотреть не только итоговую сумму. Проверьте, из чего она сложилась:
- какие земельные участки, здания, помещения и другие объекты вошли в расчет;
- какую рыночную стоимость указал оценщик;
- какие убытки включены отдельно от стоимости имущества;
- учтена ли упущенная выгода;
- на какие документы опирался оценщик.
Если собственник не согласен с размером компенсации, он может не подписывать соглашение на предложенных условиях. По ст. 282 ГК РФ принудительное изъятие проводится исключительно по решению суда. В суде уже проверяют размер возмещения, оценочный отчет и доказательства убытков.
Что делать, если оценка занижает убытки
Если собственник не согласен с решением об изъятии и отказывается подписывать соглашение об изъятии, то государственный орган в порядке ст. 282 ГК РФ обращается в суд. Со своей стороны, собственник тоже вправе обжаловать в суде Распоряжение об изъятии и размер компенсации, в том числе, убытков.
В подобных спорах, когда и город, и собственник вправе представить суду экспертные заключения о размере убытков, суд назначает судебную оценочную экспертизу, а после может назначить повторную или дополнительную судебную экспертизу. Перед судебным экспертом ставится вопрос: каков на дату экспертизы размер убытков в соответствии со ст. 56.8 ЗК РФ, причиненных собственнику изъятием для государственных нужд таких то объектов?
Департамент городского имущества в случае, если судебный эксперт увеличивает размер убытков, активно оспаривает судебную экспертизу, представляет рецензию на экспертизу, заявляет ходатайство о вызове эксперта в суд, однако суд вправе, а не обязан удовлетворять эти ходатайства. Если же собственник откажется от судебной экспертизы, то суд принимает обычно имеющуюся экспертизу, представленную городом, считая ее относимым и допустимым доказательством.
Напротив, при активной позиции собственника суд может существенно увеличить размер убытков. Следует учитывать, что собственник должен доказать причинно-следственную связь между КРТ и убытками, в том числе, их размером.
В споре о компенсации экспертиза может стать главным доказательством. Чтобы увеличить размер убытков, собственнику нужны документы, расчет и прямая связь каждой суммы с изъятием.
Главное об убытках при изъятии
Убытки при изъятии земельного участка не ограничиваются стоимостью земли или здания. Если объект используется в бизнесе, в компенсацию могут войти расходы, которые возникают из-за прекращения или переноса деятельности.
Но эти суммы не добавляют к возмещению автоматически. Собственнику нужно показать, какие потери возникли из-за изъятия, подтвердить их документами и объяснить расчет.
После получения проекта соглашения и оценочного отчета нужно проверить, какие убытки учтены, а какие остались за пределами расчета. Если спор дойдет до суда, ключевыми станут собственная оценка, вопросы к эксперту и судебная экспертиза.
Итоговая компенсация зависит не только от рыночной стоимости имущества. На нее влияет то, насколько полно собственник покажет последствия изъятия для своей деятельности.