КРТ нежилой застройки: что важно знать собственникам коммерческой недвижимости

Нежилой объект может попасть в КРТ не из-за аварийности. Достаточно новых ПЗЗ, решения о развитии территории и интереса инвестора.

КРТ нежилой застройки касается не только пустующих промзон. В проект могут попасть склады, офисы, производственные здания, торговые объекты и участки с работающим бизнесом, если после изменения ПЗЗ их вид разрешенного использования или параметры перестали совпадать с новыми правилами.

Разбираем, как работает комплексное развитие территории нежилой застройки: от изменения ПЗЗ и постановления о КРТ до договора на КРТ, торгов на КРТ и изъятия недвижимости.

Экспертиза проекта «Изнанка КРТ»

Что такое КРТ нежилой застройки

КРТ нежилой застройки — это комплексное развитие территории, обычно бывшей промзоны, где находятся склады, производства, офисы, торговые здания, автосервисы, и другие коммерческие объекты.

От жилой застройки такой проект отличается составом участников и последствиями. Здесь речь идет не о жильцах и переселении, а о правообладателях недвижимости, долгосрочных арендаторах, помещениях, оборудовании и бизнесе.

Поэтому нежилой КРТ затрагивает не только здание или земельный участок. Вместе с объектом под угрозой оказывается бизнес, который работает на этой территории.

Возможные убытки — колоссальны. Читайте о том, какие именно из них учтет государство и как компенсирует.

Какие нежилые территории могут попасть в КРТ

Статья 65 Градостроительного кодекса РФ выделяет несколько оснований для КРТ нежилой застройки. Для собственника важны четыре ситуации.

1. Аварийное нежилое здание. Если объект признан аварийным и подлежит сносу или реконструкции, то участок будет включен в КРТ.
2. Объект из адресной программы. Если здание уже включено в программу сноса или реконструкции, территорию могут развивать через КРТ.
3. Самовольная постройка. Если на участке есть самовольный объект, это отдельное основание для включения территории в проект.
4. Несоответствие Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). Участок или здание могут попасть в КРТ, если согласно п.п. 3 п. 4 ст. 65 Градостроительного кодекса РФ: это земельные участки, "виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки".

Этот вариант самый частый и самый непредсказуемый для собственников недвижимости. Склад, офис или производство может работать годами, но после изменения ПЗЗ объект перестает подходить под новые параметры и по этому основанию сразу может быть включен в КРТ.

В проект могут включить и соседние участки. Для этого их не обязательно признавать аварийными или самовольными. Достаточно, чтобы они находились в границах той же территории, которую город развивает по КРТ.

Мы уже подробно разбирали, какие объекты и при каких обстоятельствах могут попасть под КРТ.

Как изменение ПЗЗ запускает КРТ нежилой застройки

Нежилые объекты чаще попадают в КРТ через несоответствие ПЗЗ. Это основание указано в подп. 3 п. 4 ст. 65 Градостроительного кодекса РФ.

ПЗЗ устанавливают, что именно можно размещать на участке, то есть, вид разрешенного использования: например, склад, производство, офис, торговый объект или другую застройку либо дороги, объекты благоустройства и т.д.. В них же закрепляют высоту, плотность, параметры строительства и реконструкции.

Процедура внесения изменений в ПЗЗ зависит от местных актов и полномочий конкретного органа власти. В Москве порядок обычно следующий:

1. Правительство Москвы меняет ПЗЗ по земельному участку или территориальной зоне.
2. Находящийся на участке или в этой зоне объект перестает совпадать с новыми ПЗЗ: по виду разрешенного использования, назначению, высоте, плотности или другим параметрам.
3. После этого на основании измененного ПЗЗ разрабатывают проект КРТ нежилой застройки.
4. Затем Правительство Москвы принимает постановление о КРТ, в содержание которого полностью переписывается проект КРТ.
5. Если объект нужно изъять, Департамент городского имущества на основании Постановления о КРТ выпускает распоряжение об изъятии недвижимости.

Важно отметить! В ГрК РФ указан другой порядок изменения ПЗЗ при КРТ. По подп. 6 п. 2 ст. 33 ГрК РФ решение о КРТ является основанием для изменения ПЗЗ. То есть, сначала должно быть решение о КРТ, а уже потом изменение правил под этот проект. Начинать процедуру с изменения ПЗЗ нельзя — это нарушение, которое может быть оспорено.  

Почему собственникам сложно самим участвовать в КРТ

После запуска КРТ у собственников теоретически есть не только сценарий изъятия. Статья 70 ГрК РФ допускает участие правообладателей в реализации проекта путем заключения с городом Договор о комплексном развитии территории.

Но есть жесткое и практически неисполнимое условие: согласиться на заключение Договора о КРТ должны именно все без исключения правообладатели недвижимости, которая попала в границы КРТ. Согласие нужно дать не позднее 45 дней с момента получения предложения о заключении договора. Однако даже предложение о заключении Договора по почте получают не все собственники, так как порядок его направления и подтверждения его получения в ГРк РФ не прописан.

Для нежилых территорий даже найти всех собственников сложная задача. В одной зоне КРТ могут быть разные собственники и арендаторы земельных участков: юридических лиц можно вычислить через выписку ЕГРН, но собственников-физических лиц  найти невозможно: их данные скрыты по закону о персональных данных. Собственники и арендаторы не знают друг друга, не обмениваются информацией, имеют разные финансовые ресурсы и могут и по-разному оценивать проект. Кроме того, собственники в одном КРТ, в том числе, собственники объектов на совершенно разных, не смежных участках, включенных в одно КРТ.

Проблема в том, что даже если часть собственников готова участвовать в реализации проекта, отказ даже одного правообладателя блокирует этот вариант для остальных. После этого город выбирает другой сценарий: реализовать проект сам, передать его оператору или провести торги для инвестора либо застройщика.

В итоге совместное участие правообладателей в КРТ – нерабочая схема, и по факту собственники теряют возможность самим влиять на проект, а дальнейшую реализацию определяет только город. Подробнее об этом мы уже писали в отдельной статье.

Почему собственники узнают о КРТ слишком поздно

Собственник долгое время может не знать, что по его объекту уже приняты решения. Причина в том, что при отсутствии обязательности уведомления собственников о КРТ принимаемые нормативно-правовые акты сложно отследить без постоянного мониторинга.

В Москве нужно проверять несколько источников:

1. mos.ru — там публикуют постановления Правительства Москвы;
2. Вестник Правительства Москвы — в нем размещают официальные акты;
3. ГИС ОГД — там хранят градостроительные сведения и документы по территории.

На практике это неудобно для бизнеса. Собственник не знает, как найти нормативно-правовой акт по адресу, кадастровому номеру или названию компании. ГИС ОГД обычно используют технические специалисты, а не владельцы малого и среднего бизнеса.

Публичные слушания по КРТ нежилой застройки не проводят. Городские власти не обязаны обсуждать проект с каждым собственником объекта. Поэтому владелец может и не знать, что ПЗЗ уже изменили, постановление о КРТ приняли, а территорию готовят к договору, торгам или изъятию.

Отдельная проблема — направление документов. Предложение о заключении договора участия в КРТ не всегда доходит до правообладателя по юридическому адресу. Если собственник не получил письмо вовремя, он может пропустить срок для ответа и потерять возможность участвовать в проекте вместе с другими владельцами.

Из-за этого пропускают и сроки на обжалование. Когда собственник узнает о КРТ поздно, спор уже смещается от включения объекта в проект к последствиям: изъятию, оценке имущества и размеру компенсации.

Когда начинается изъятие нежилого объекта

Попадание объекта в КРТ еще не равно изъятию. Изъятие начинается после отдельного решения уполномоченного органа. В Москве таким актом выступает распоряжение Департамента городского имущества.

После принятия решения о КРТ должно быть принято решение об изъятии, размещено на сайте официальных публикаций нормативно-правовых актов и направлено правообладателю. Решение об изъятии принимают после того, как Договор о реализации КРТ не подписан.

В распоряжении об изъятии указывают, какой участок или объект изымают, на каком основании. Выкупную цену и размер компенсации там не указывают. Срок изъятия тоже не указывают, Соглашение об изъятии к нему не прикладывают, его направляют позднее, с указанием в нем размера компенсации.

Следующим документом является направляемое собственнику соглашение об изъятии, которое собственник согласно п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ (внимание: это уже Земельный кодекс РФ) должен подписать в течение 1 (одного)месяца со дня, когда он с ним ознакомился. Порядок направления соглашения и подтверждения его получения собственником, опять же в ЗК РФ отсутствует.

Если собственник не подписывает соглашение, орган власти может обратиться в суд с иском об изъятии. После этого спор становится намного уже. Собственник уже защищается не от самого запуска КРТ, а от условий изъятия и размера выплаты, и вправе обжаловать в решении суда об изъятии не факт изъятия, а только размер компенсации (п.13 ст. 56.12 ЗК РФ). Это противоречит законодательству РФ, но пока эту норму не признали незаконной.

Что делать, если объект уже попал в КРТ

Сначала определите стадию. От нее зависит, можно ли спорить с самим включением объекта в КРТ или вопрос уже сместился к изъятию и компенсации:

1. Изменили ПЗЗ, но постановления о КРТ еще нет. Проверьте, какие правила установили для участка. Сравните прежний и новый вид разрешенного использования, предельную высоту, плотность застройки и фактическое использование объекта. На этой стадии можно оспорить изменение ПЗЗ. Срока здесь нет – оспаривать можно до момента существования ПЗЗ в такой редакции.
2. Приняли постановление о КРТ. Проверьте границы территории и основание включения объекта. Важно понять, почему участок попал в проект: из-за аварийности, адресной программы, самовольной постройки или несоответствия ПЗЗ. Важно не пропустить срок: 3 месяца со дня, когда собственнику стало известно о Постановлении.
3. Собственникам предложили договор участия в КРТ. Проверьте дату получения предложения (его могли вообще не направить). На согласие дают 45 дней с момента получения. Параллельно нужно понять, кто еще входит в границы проекта, готовы ли другие правообладатели участвовать и возможно ли собрать общую позицию.
4. Проект выносят на торги и передают инвестору или застройщику. Проверьте информацию о торгах. В Москве это investmoscow.ru Обычно торги проходят в 2-3 месяца с заявки, может быть один участник, и это далеко не известный и крупный застройщик. Расскажем в отдельной публикации.
5. Вышло распоряжение об изъятии. Проверьте дату акта, публикацию, направление копии правообладателю. Его тоже можно оспорить в течение 3 месяцев, как собственник узнал об этом.
6. Направили проект соглашения об изъятии, проект соглашения, выкупную цену и состав убытков. На этой стадии уже нужно готовить документы по стоимости объекта, вложениям, доходам, аренде и потерям бизнеса. Срок обжалования – 1 месяц.
7.   Орган власти подал иск об изъятии. Спор становится уже. По п. 13 ст. 56.12 ЗК РФ судебный акт об изъятии можно обжаловать только в части размера компенсации. Поэтому к суду нужно подходить не только с отчетом экспертов об оценке, но и с доказательствами убытков.  

Главное — не ждать стадии финального иска об изъятии. Чем раньше собственник обеспокоится включением объекта в КРТ, начнет проверять ПЗЗ, постановление о КРТ, все сроки уведомлений, основания включения объекта и другие параметры, тем больше остается способов защитить свою недвижимость и бизнес.

Если спасти объект уже невозможно — остается только работать над компенсацией. Всё про компенсацию читайте в этой статье.