Объект не соответствует ПЗЗ (Правилам землепользования и застройки): что это значит и что делать собственнику

Несоответствие объекта ПЗЗ может привести к его изъятию. Избежать этого реально только при своевременных действиях собственника.

Если объект не соответствует правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), его могут включить в проект КРТ. Для собственника это означает изъятия для сноса или реконструкции объекта.

Рассказываем, как проверить сведения об объекте в ПЗЗ, почему сведения в ПЗЗ могут отличаться от сведений в ЕГРН (Едины   государственный реестр недвижимости) и что делать, если выяснится, что участок или объект недвижимости не соответствует градостроительным правилам.

Экспертиза проекта «Изнанка КРТ»

Почему несоответствие ПЗЗ опасно для собственника

Несоответствие объекта сведениям о нем ПЗЗ становится опасным, если участок, где он находится, рассматривается  для проекта КРТ. По п.п. 3 п. 4 ст. 65 ГрК РФ: Комплексное развитие территории нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки, виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки.

Если После принятия решения о КРТ выяснится, что земельный участок и (или) объекты недвижимости в его границах не соответствуют ПЗЗ, их изымают у собственника для государственных или муниципальных нужд.

Для собственника опасно не то, что объект не соответствует ПЗЗ. Он может и не знать об этом - особенно если ПЗЗ изменили после того, как он стал собственником, по инициативе города, о чем собственнику не сообщают. Опасно то, что измененные ПЗЗ используются как основание для включения в КРТ с целью изъятия для сноса или реконструкции.

Проблема в том, что в ЕГРН может оставаться прежний вид разрешенного использования (указанный в документах собственника на объект), а в ПЗЗ эти параметры уже будут изменены.

Что такое ПЗЗ и какие сведения в них смотреть

ПЗЗ — это правила землепользования и застройки. Они определяют, как можно использовать земельный участок, какие объекты можно на нем строить и какие параметры строительства допустимы.

В ПЗЗ нужно смотреть не только вид разрешенного использования участка. Для собственника важны все сведения, которые могут повлиять на статус объекта:

1. территориальная зона;
2. градостроительный регламент;
3. предельные параметры строительства и реконструкции: высота, плотность, процент застройки, площадь, если они указаны;
4.  ограничения использования участка и объектов.

В Москве правила землепользования и застройки утверждены Постановлением Правительства Москвы №120-ПП от 28 марта 2017 года. Этот документ регулярно меняется другими Постановлениями, называемыми «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки», поэтому при проверке убедитесь, что смотрите актуальную редакцию.

Если вид разрешенного использования участка или объекта недвижимости не совпадает с параметрами, указанными в ПЗЗ, возникает несоответствие. Например, участок используют под склад, а в градостроительном регламенте для зоны уже предусмотрены офисы, торговля или общественно-деловые объекты. Другой вариант — здание выше допустимой высоты или занимает большую площадь застройки, чем разрешает градостроительный регламент.

Такое несоответствие не всегда означает немедленный снос или изъятие. Но это гарантирует включение в проект КРТ по  п.п. 3 п. 4 ст. 65 ГрК РФ.

Как проверить, соответствует ли объект ПЗЗ

Проверку лучше начинать с поиска кадастрового номера своего объекта. По нему проще найти территориальную зону, актуальные виды разрешенного использования, предельные параметры и документы, которыми меняли ПЗЗ.

Сайт Департамента градостроительной политики Москвы

В Москве ПЗЗ можно проверить на сайте Департамента градостроительной политики. В разделе «Правила землепользования и застройки города Москвы» есть реестр документов ПЗЗ, карта ПЗЗ и постановление №120-ПП.

Найдите участок по адресу, кадастровому номеру или по карте. Затем проверьте территориальную зону, допустимые виды разрешенного использования, предельные параметры строительства и дату последних изменений.

Публичная кадастровая карта

Публичная кадастровая карта сейчас работает через портал НСПД. Участок можно найти по кадастровому номеру или на карте.

После выбора участка откройте меню со слоями и включите территориальные зоны. Затем проверьте, к какой зоне относится участок и какие градостроительные параметры указаны внутри этой зоны:

1. номер территориальной зоны;
2. номер и дату постановления, которым утвердили или изменили ПЗЗ;
3. виды разрешенного использования;
4. предельные параметры строительства: плотность, высоту, процент застройки.

Кадастровая карта удобна для первичной проверки. Она помогает увидеть, к какой зоне отнесен участок и каким постановлением менялись правила. Если в карточке или слое указано постановление о корректировке ПЗЗ, дальше нужно открыть сам документ и проверить, какие именно параметры изменились.

ГИС ОГД

ГИС ОГД — это государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности. В Москве она доступна на портале gisogd.mos.ru.

Откройте карту и найдите участок по адресу или кадастровому номеру. Затем перейдите в меню слоев и включите разделы, связанные с ПЗЗ. В зависимости от интерфейса там можно выбрать градостроительное зонирование, территориальные зоны, параметры участка и зоны КРТ.

В ГИС ОГД проверьте:

1. к какой территориальной зоне относится участок;
2. какие виды разрешенного использования указаны для этой зоны;
3. какие предельные параметры установлены для строительства и реконструкции;
4. есть ли сведения о КРТ рядом с участком или в его границах;
5. какие документы связаны с изменением ПЗЗ по этой территории.

ГИС ОГД полезна не только для проверки текущих параметров. Через нее можно увидеть градостроительный контекст вокруг объекта: соседние зоны, планируемые изменения, признаки КРТ и документы, которые могли изменить правила для территории (как раз то самое Постановление, которым изменили ПЗЗ – будет указан его номер и дата).

Почему ПЗЗ и ЕГРН могут не совпадать

В выписке из ЕГРН указывается вид разрешенного использования, который внесли в реестр на основании документов на участок. Это может быть старый акт о предоставлении земли, решение уполномоченного органа, договор или иной правоустанавливающий документ.

ПЗЗ могут измениться позже. Например, участок в ЕГРН числится под производственное использование, а в правилах землепользования и застройки для этой зоны уже предусмотрены офисы, торговля или общественно-деловые объекты. По выписке из ЕГРН риск не виден, но по ПЗЗ участок уже может не соответствовать градостроительным правилам.

ЕГРН показывает зарегистрированные сведения об участке и объекте. ПЗЗ показывают, какой градостроительный режим действует для территории сейчас. Поэтому для проверки рисков КРТ одной выписки из ЕГРН недостаточно.

Как изменение ПЗЗ может привести к КРТ

ПЗЗ могут изменить без согласия собственника объекта или арендатора земельного участка. Такое изменение меняет градостроительный режим территории: виды разрешенного использования, предельные параметры строительства и реконструкции.

Если после корректировки ПЗЗ участок или объект перестает соответствовать новым правилам, это несоответствие может стать основанием для включения в КРТ нежилой застройки. По п.п. 3 п. 4 ст. 65 ГрК РФ КРТ возможно, если земельные участки, виды разрешенного использования или характеристики объектов капитального строительства не соответствуют ПЗЗ (цитату из ГрК РФ привели выше).

В Москве ПЗЗ меняет Правительство Москвы. Согласие собственника или арендатора для этого не требуется, даже если участок находится в долгосрочной аренде, их вообще не уведомляют об изменении ПЗЗ. Поэтому собственник может узнать о новом режиме территории уже после корректировки ПЗЗ, например, ознакомившись с проектом КРТ, который находится в открытом допуске.

Спорный момент — порядок изменения ПЗЗ по инициативе города. По п. 7 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ изменения в ПЗЗ при необходимости вносят после принятия решения о КРТ. Но на практике, например, в Москве собственник может столкнуться с обратной последовательностью: сначала меняются ПЗЗ, а затем новое несоответствие используется как основание для включения территории в КРТ.

В результате собственник узнает о проблеме уже из проекта КРТ. В нем указаны новый вид разрешенного использования, новые параметры разрешенного строительства и содержится вывод, что существующий объект им не соответствует.

Если ПЗЗ изменили до решения о КРТ, нужно проверять даты документов. Важны даты принятия постановления об изменении ПЗЗ, дата публикации проекта КРТ и Постановления о КРТ. Эта хронология показывает, когда появилось несоответствие и какие акты можно оспаривать, и возможно ли вообще выйти из КРТ.

Что делать, если объект не соответствует ПЗЗ

Сначала проверьте, когда возникло несоответствие. Важна не только новая редакция ПЗЗ, но и порядок документов: когда изменили ПЗЗ, когда появился проект КРТ и когда выпустили Постановление о комплексном развитии территории.

Соберите по участку и объекту:

1. выписку ЕГРН;
2. правоустанавливающие документы;
3. прежний и новый вид разрешенного использования;
4. прежние и новые предельные параметры строительства;
5. номер и дату постановления об изменении ПЗЗ;
6. проект КРТ, если он уже опубликован;
7. Постановление о КРТ, если оно уже принято;
8. ГПЗУ, правоустанавливающие документы на объект и земельный участок.

Если ПЗЗ изменили до решения о КРТ, а затем новое несоответствие использовали в проекте КРТ, это нужно фиксировать отдельно. Именно последовательность документов показывает, когда объект перестал соответствовать правилам и как это связано с будущим развитием территории.

Оспаривание изменений в ПЗЗ

Изменения в ПЗЗ можно оспаривать в суде. В Москве спор идет с Правительством Москвы, потому что именно оно утверждает и изменяет правила землепользования и застройки города.

ПЗЗ — нормативный акт. Он действует не только для одного собственника или арендатора, а для широкого круга лиц. Поэтому иск о признании такого акта недействующим можно подать в Московский городской суд в течение всего срока его действия, а не только в трехмесячный срок. Это следует из п. 6 ст. 208 КАС РФ. Спор административный, применяется Кодекс об административном судопроизводстве (КАС РФ).

В иске недостаточно написать, что объект не соответствует ПЗЗ. Нужно доказать, что изменение ПЗЗ произошло с нарушением законодательства и нарушает права и законные интересы собственника. Необходимо показать, какие параметры действовали раньше, что изменили, почему изменили с нарушением, как возникло несоответствие и как новое положение участка связано с КРТ.

Какие документы могут появиться в суде

После начала процесса город представит документы, на основании которых готовили изменение ПЗЗ. В Москве это распоряжение Москомархитектуры, которое надо оспаривать отдельно.

Судебная практика по таким спорам не сформирована, оспариваний практически нет. Суд первой инстанции (Московский городской суд поддерживают позицию города, нормы о КРТ толкует расширительно. К участию в деле суд привлекает Прокуратуру, которая также поддерживает интересы города. В судебных актах немотивированно расширительно толкуют нормы о КРТ. Но без спора с изменением ПЗЗ собственник быстро становится ответчиком по иску об изъятии его имущества, решение суда по которому вправе оспорить только в части размера компенсации. Однако если подобные споры станут массовыми, есть надежда, что Верховный суд РФ сможет выработать практику по толкованию ст. 66 Градостроительного кодекса РФ в интересах собственников и арендаторов.

Главное об объекте, который не соответствует ПЗЗ

Если объект не соответствует ПЗЗ, это не всегда означает немедленное изъятие или снос. Но для собственника это сигнал проверить градостроительный режим участка и понять, не связан ли он с КРТ.

Выписки из ЕГРН для такой проверки недостаточно. Нужно смотреть ПЗЗ, карту, НСПД, ГИС ОГД, постановления об изменении правил и документы по КРТ, если они уже опубликованы.

Главный вопрос — когда появилось несоответствие. Если сначала изменили ПЗЗ, а затем новый режим использовали как основание для КРТ, собственнику нужно восстанавливать хронологию и проверять, какие акты можно оспаривать.

Чем раньше собственник увидит изменение ВРИ, предельных параметров или зоны, тем больше времени останется на формирование судебной позиции. После принятия решения о КРТ спор становится сложнее: речь идет уже не только о ПЗЗ, но об изъятии объекта.