Компенсация при КРТ: как получить компенсацию, кому ее дают и как ее увеличить

По закону при изъятии недвижимости для КРТ собственнику должны возместить рыночную стоимость имущества и все причиненные убытки.Однако на практике предложенная сумма нередко оказывается значительно ниже реальной стоимости объекта.

Почему так происходит? Мы разобрали этот вопрос от А до Я.

Как получить компенсацию при КРТ

Кому выплачивается компенсация при КРТ

Компенсацию получает тот, у кого изымают имущество. Это может быть собственник земельного участка, собственник здания или помещения, а также иное лицо, чьи имущественные права на объект прекращаются из-за изъятия — например, арендатор участка или здания.

Если одному лицу принадлежат и участок, и расположенные на нем объекты недвижимости, компенсация рассчитывается по каждому объекту. В этом случае в выкупную цену включают стоимость всей недвижимости и утраченных прав (ст. 281 ГК РФ, ст. 56.9 ЗК РФ).

Что входит в компенсацию при изъятии недвижимости

В соответствии со ст. 281 ГК РФ выкупная цена при изъятии недвижимости включает несколько элементов.

1. Рыночная стоимость земельного участка. Собственнику компенсируется стоимость участка, право собственности на который прекращается в результате изъятия. 
2. Рыночная стоимость зданий и других объектов недвижимости. В компенсацию также включается стоимость всех объектов, расположенных на участке: зданий, помещений, сооружений и иных объектов недвижимости, права на которые прекращаются из-за изъятия.
3. Стоимость имущественных прав, которые прекращаются из-за изъятия. Если изъятие приводит к прекращению иных прав на имущество — например, права пользования или иных вещных прав — их стоимость также подлежит возмещению.
4. Убытки, вызванные изъятием. Собственнику должны компенсировать все убытки, которые возникли из-за изъятия имущества. Это могут быть расходы на переезд, перенос производства, демонтаж оборудования, расторжение договоров и другие потери. В состав убытков также входит упущенная выгода — доход, который собственник мог бы получить при обычном использовании имущества.

Важно отметить!
При расчете компенсации сам факт будущего изъятия не должен снижать стоимость имущества. Объект должен оцениваться по рыночной цене так, как если бы он свободно продавался на рынке и не находился в зоне изъятия.

В качестве компенсации вам могут выдать другой объект

Компенсация при изъятии недвижимости может быть предоставлена не только в денежной форме. По соглашению сторон собственнику могут передать другой земельный участок, здание или помещение с зачетом их стоимости в выкупную цену.

Такой вариант используется реже, чем денежная компенсация, но в отдельных случаях он может быть более практичным решением, чем денежная компенсация — например, если необходимо сохранить место для бизнеса или продолжить использование недвижимости без длительного поиска нового объекта.

Почему сумму компенсации часто приходится увеличивать

Хотя закон устанавливает состав компенсации и требует рассчитывать ее по рыночной стоимости, на практике предложенная сумма нередко оказывается значительно ниже реальной цены объекта.

Обусловлено это тем, что оценку заказывает орган власти, который заинтересован в экономии бюджета, а значит в расчет нередко не попадают вложения в недвижимость, особенности использования объекта и реальные доходы от него.

Размер компенсации увеличивают за счет более точного расчета стоимости и убытков. Есть 5 причин для пересмотра выплат:

1. Альтернативная оценка недвижимости. Собственник вправе самостоятельно заказать независимый отчет об оценке. Если он покажет более высокую рыночную стоимость объекта и будет подтвержден расчетами, суд может принять его в качестве более обоснованного.
2. Учет фактического использования объекта. Первоначальная оценка часто рассчитывается формально и не учитывает специфику использования недвижимости — например, если объект приносит стабильный доход или используется в действующем бизнесе.
3. Расчет убытков, вызванных изъятием. В компенсацию могут входить расходы на перенос бизнеса, демонтаж оборудования, расторжение договоров, переезд или поиск нового помещения.
4. Упущенная выгода. Если из-за изъятия собственник теряет доход, который получал от использования недвижимости, этот доход также может быть включен в компенсацию.
5. Учет вложений и улучшений. Если собственник проводил реконструкцию, модернизацию или иные улучшения объекта, их стоимость может быть учтена при расчете компенсации при наличии подтверждающих документов.

Важно отметить!
Перспективы увеличения компенсации во многом зависят от того, насколько подробно собственник сможет подтвердить свои потери. Поэтому крайне важно документально обосновать все расходы, вложения и утраченный доход.  

Какие документы помогут увеличить компенсацию

Чтобы доказать реальную стоимость имущества и связанные с изъятием потери, обычно используют следующие документы:

1. выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью;
2. договоры аренды или иные документы, подтверждающие использование объекта;
3. документы о реконструкции, ремонте и других вложениях в недвижимость;
4. финансовые документы, подтверждающие доход от использования объекта;
5. договоры и обязательства, которые придется прекращать из-за изъятия.

И помните: предложенный изначально размер компенсации при КРТ редко является окончательным. 

Итоговая сумма часто формируется уже в ходе судебного спора, когда подробно анализируются характеристики объекта, вложения собственника и реальные последствия изъятия.