Как изымают недвижимость и участки для КРТ

Если объект недвижимости попал в границы проекта КРТ, начинается процедура изъятия имущества. Почему так, какие у этого основания и как это работает? — В этой статье мы как раз разберемся во всем:

1. На каком основании происходит изъятие в рамках КРТ. 
2. Как проходит сама процедура.
3. На какую компенсацию может рассчитывать собственник.

изъятие по крт

Почему при проектах КРТ изымают здания и земельные участки

Решение о включении территории в проект комплексного развития редко бывает добровольным для тех, кто владеет недвижимостью или землей на этой территории. На ней могут быть дома, склады, офисные здания, производственные помещения, земельные участки и действующий бизнес.

Но государство это не волнует. Оно может признать текущее использование нецелесообразным — и изъять вашу недвижимость и / или земельный участок в пользу государственных или муниципальных нужд.

  Правовая основа процедуры изъятия закреплена в ст. 56.12 ЗК РФ.   

Закон прямо предусматривает, что при реализации проектов комплексного развития территории допускается прекращение прав на землю и расположенное на ней имущество.

Единственное, на что вы можете рассчитывать в этой ситуации — компенсация, но о ней мы поговорим в следующей статье.

Как проходит изъятие недвижимости и участка для КРТ

Не всякую недвижимость могут изъять. 

В законе есть ограничения на изъятие отдельных категорий имущества. В частности, не подлежат изъятию:

1. участки с многоквартирными домами, которые не относятся к аварийным и не подпадают под критерии КРТ жилой застройки;
2. участки с домами блокированной застройки, объектами ИЖС и садовыми домами, если они не признаны аварийными и не соответствуют критериям субъекта РФ;
3. участки, предназначенные для размещения объектов федерального значения, а также участки, где такие объекты уже находятся, если нет специального согласования.

Полный перечень объектов, которые могут и не могут изыматься в рамках проектов комплексного развития, закреплен в земельном и градостроительном законодательстве (п. 1 ст. 56.12 ЗК РФ и п. 8 ст. 65 ГрК РФ). 

Основанием для изъятия всегда выступает решение о комплексном развитии территории жилой или нежилой застройки. В Москве такие проекты оформляются постановлением Правительства города для конкретной территории.

После принятия такого решения органы власти могут начать процедуру изъятия имущества в границах проекта. 

Сначала правообладателю направляют предложение заключить соглашение об изъятии. В документе указывают:

1. перечень изымаемых объектов;
2. размер компенсации;
3. сроки освобождения имущества;
4. условия прекращения прав.

После направления такого предложения у правообладателя есть два варианта: 

1. Согласиться. Тогда подписывается соглашение об изъятии.
2. Оспаривать. Тогда орган власти обращается в суд для принудительного изъятия.

При этом в рамках такого судебного разбирательства отменить само решение об изъятии нельзя — предметом разбирательства может быть только размер компенсации (п. 13 ст. 56.12 ЗК РФ).

Отметим, что формально правообладателей должны заблаговременно уведомлять о принятом решении и знакомить с документацией по проекту КРТ. Однако на практике данным требованием, как правило, пренебрегают. 

Нередко собственники узнают о включении своих объектов в границы территории из новостей или от юридических компаний, которые предлагают помощь в увеличении компенсации.

С этого момента значение имеет уже не само решение о КРТ, а то, что именно будет включено в компенсацию и как определят ее размер.

Что получает собственник при изъятии недвижимости

При изъятии недвижимости в рамках КРТ собственнику выплачивается выкупная цена, рассчитанная на основании независимой оценки имущества на дату оценки. 

Закон определяет, какие выплаты входят в выкупную цену при изъятии имущества. В соответствии со ст. 281 ГК РФ собственнику компенсируют:

1. рыночную стоимость земельного участка;
2. стоимость расположенных на нем зданий, помещений и других объектов недвижимости;
3. стоимость имущественных прав, которые прекращаются из-за изъятия;
4. убытки, вызванные изъятием, включая упущенную выгоду.

На практике именно оценка становится основной проблемой. Стоимость имущества рассчитывает оценщик, привлеченный городом, поэтому итоговая сумма часто оказывается значительно ниже реальной рыночной стоимости: бюджету выгодно уменьшить размер выплат и не учитывать в полной мере особенности бизнеса или использования объекта.

  Разница между предложенной компенсацией и реальной рыночной стоимостью нередко достигает 80–90 %. То есть владельцу могут предложить условно 10 млн рублей за объект, который в действительности стоит 18–19 млн.  

Чтобы добиться пересмотра суммы, собственнику необходимо провести альтернативную оценку и доказать ее обоснованность в суде. 

Отметим, что формально ни одно доказательство не имеет заранее установленной силы (ст. 67 ГПК РФ, ст. 71 АПК РФ). Тем не менее суды внимательно анализируют выводы экспертов и часто опираются на них при вынесении решения.

При этом многие собственники не знают, что с выводами судебной экспертизы можно спорить. Например, можно представить рецензию на экспертное заключение, пригласить эксперта в заседание и задать ему вопросы, а также ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной экспертизы. Сделать это необходимо до вынесения решения суда.

Важно учитывать и другой момент: судебная оценка проводится на основе документов, которые находятся в материалах дела. Поэтому документы о праве собственности, доходах от использования объекта, вложениях в недвижимость, расходах и улучшениях необходимо заранее представить в суд и приобщить к делу. Передавать такие документы напрямую эксперту нельзя.

Естественно, такой спор требует активной процессуальной работы, что сопряжено с несением существенных расходов как на экспертизу, так и на юридическое сопровождение. 

Судебная практика по спорам, связанным с КРТ, пока только формируется, но уже видно, что такие дела — это всегда долгий, сложный и затратный процесс. 

Поэтому сумму потенциальной компенсации лучше понимать заранее, еще до обращения в суд. В следующей статье мы подробно разберем, как определяется размер выплаты при КРТ и какие возможности есть для его увеличения. Также отдельно расскажем о возможностях выхода из проекта КРТ, участии правообладателей в его реализации и получении равноценного возмещения вместо денежной компенсации.