Можно ли применять АУСН при сдаче недвижимости в аренду

Разберем, подходит ли АУСН для сдачи недвижимости в аренду, какие условия нужно соблюдать ИП и юрлицам и когда налоговая может отказать в применении режима.

Изображение с сайта Бизнес.Ру Онлайн-Чеки

Разрешено ли на АУСН сдавать недвижимость в аренду

Сдавать в аренду коммерческую недвижимость на АУСН разрешено. Согласно 17‑ФЗ, ИП и юрлица могут получать доход от недвижимости в собственности – то есть сдача в аренду возможна, если соблюдены базовые условия АвтоУСН.

На что обращает внимание ФНС:

1. ИП или компания должны быть зарегистрированы в регионе, где действует АУСН – список указан на сайте режима. При этом сама недвижимость может находиться в другом месте.
2. Расчетный счет можно открыть только в уполномоченных банках.
3. Штат – не более пяти сотрудников, без нерезидентов.
4. Доход – не выше 60 млн руб. в год.
5. Для компаний есть лимит по остаточной стоимости основных средств – до 150 млн руб. Это важно, если недвижимость коммерческая: при превышении лимита применять режим нельзя.
6. У юрлица не должно быть филиалов. У ИП таких ограничений нет.
7. АУСН нельзя совмещать с другими режимами.
8. Нельзя работать через сложные формы партнерства с другим бизнесом. Например, объединять имущество с кем‑то для совместной деятельности, передавать его в доверительное управление или использовать в рамках концессии.
9. На АУСН нельзя работать как агент, комиссионер или поверенный, то есть вести деятельность в интересах другого лица. А вот быть принципалом можно. Например, ИП вправе нанять риелтора или другого агента, чтобы тот помогал сдавать недвижимость в аренду.

Нужна ли касса на АУСН для сдачи недвижимости в аренду

Да, налоговый режим не освобождает от применения ККТ, если бизнес не подпадает под исключения, предусмотренные ст. 2 54‑ФЗ.

Однако при работе с недвижимостью бизнесу на АУСН нужно учитывать:

1. находится ли недвижимость в собственности;
2. тип жилья: квартира или коммерческая недвижимость;
3. кто платит: физлицо или ИП (юрлицо);
4. какой налоговый режим применяет арендодатель, в том числе условия АУСН.

Если арендодатель – компания, касса нужна всегда. Неважно, сдается жилое помещение или офис, сама фирма на АУСН или другом режиме – нужно применять ККТ, передавать данные в налоговую и генерировать электронные чеки по 54‑ФЗ.

Подробнее о том, нужна ли касса на АУСН –  рассказали в статье 

Сдача в аренду коммерческих нежилых помещений

Нежилые объекты – это все, что используется в бизнесе: офисы, магазины, склады. По таким объектам правила по ККТ зависят в первую очередь от того, кто ваш арендатор.

1. Если вы сдаете помещение физлицу, касса обязательна. Нужно фиксировать оплату и отправлять электронный чек через ККТ.
2. Когда арендатор – ИП или компания, ситуация проще. При безналичных расчетах без электронного средства платежа между бизнесами можно обойтись без кассы (п. 9 ст. 2 54‑ФЗ).

Сдача в аренду жилых помещений

С жилой недвижимостью правила мягче. Если ИП сдает недвижимость в собственности, он может работать без кассы (ст. 2 54‑ФЗ).

Однако есть важное уточнение. Когда бизнесмен фактически не владеет объектом, освобождения нет. Нужно пробить чек через онлайн‑кассу, указать услугу аренды и период, за который поступила оплата. Только так будет считаться, что требования ФНС соблюдены.

Когда не нужна касса на АУСН

В ряде ситуаций при аренде можно работать без ККТ. Вот основные случаи:

1. ИП сдает недвижимость в собственности, оформленную на него как на предпринимателя (п. 2 ст. 2 54‑ФЗ). В этом случае кассу можно не применять, если право собственности подтверждено (например, выпиской из ЕГРН).
2. Расчеты идут по безналу с другим бизнесом – ИП или компанией. Тогда чек не требуется (п. 9 ст. 2 54‑ФЗ).
3. Договор аренды оформлен не на ИП, а на физлицо. В такой ситуации доход считается личным, а не предпринимательским: применяется НДФЛ 13 % или налог для самозанятых 4 %, если есть статус.

Можно ли использовать облачную кассу на АУСН

Один из самых подходящих вариантов при сдаче недвижимости и приеме онлайн‑платежей – облачная онлайн‑касса.

Касса в облаке:

1. поддерживает прием онлайн‑оплаты через сайт, соцсети и мессенджеры;
2. автоматически отправляет электронные чеки арендатору и в ФНС через ОФД;
3. корректно формирует чеки с признаками агента, например, если сдача недвижимости в аренду идет через посредника и нужно указывать соответствующие признаки операции.

Если нужно принять оплату на выезде, можно сразу формировать чеки через мобильное приложение Бизнес.Ру. В нем доступны платежи картой, наличными, по СБП, а чеки автоматически уходят арендатору и в ФНС без ручных действий.

Как выдавать чеки на АУСН при аренде недвижимости

Чек при аренде должен содержать обязательные реквизиты согласно ст. 4.7 54‑ФЗ.

Важно корректно указывать, за что конкретно платит арендатор. Название услуги должно быть прямым и однозначным – чтобы и клиент, и налоговая понимали, что именно сдается в аренду.

Например, вместо общего «аренда помещения» лучше указать «офисное помещение по адресу ул. Ленина, д. 10 за январь 2026 года». Иначе ошибки в формулировках могут привести к штрафам.

Дальше порядок зависит от того, кто платит аренду:

1. Если арендатор – физлицо, чеки обычно формируются дважды: при получении аванса (оплаты) и отдельно в момент начисления арендной платы (например, в конце месяца или квартала). Это указано в Письме Минфина РФ от 30.01.2020 № 03‑01‑15/5601.
2. Если арендатор – ИП или компания, при безналичном переводе с расчетного счета кассу можно не применять (п. 9 ст. 2 закона 54‑ФЗ). Но если оплата проходит наличными или картой при личном расчете, чек формируется сразу в момент оплаты. Дополнительные чеки «по начислению» в таких случаях уже не требуются (п. 1 Письма ФНС РФ от 21.08.2019 № АС‑4‑20/16571@).

Если арендатор возмещает стоимость коммунальных услуг

Часто встречаются ситуации, когда арендатор платит не только за помещение, но и отдельно компенсирует расходы на ЖКХ: электричество, воду, отопление. А арендодатель затем перечисляет эти суммы поставщикам услуг. На сам АУСН такая схема не влияет и разрешена.

Но важный момент – налоговый учет. Деньги, которые приходят как компенсация коммуналки, все равно считаются доходом арендодателя. То есть они включаются в налоговую базу, даже если фактически проходят «транзитом» и уходят коммунальным службам.

Это связано с тем, что такие поступления не относятся к исключениям из доходов на АУСН так же, как и на УСН (Письмо Минфина РФ от 28.06.2019 № 03‑11‑11/47805). По логике режима учитывается вся выручка и прочие поступления, кроме прямо перечисленных в законе случаев (ч. 1 и п. 1 ч. 2 ст. 6 17‑ФЗ). Компенсация коммунальных услуг в этот перечень не входит, поэтому налог с нее платить придется.

Главное

На АУСН сдавать недвижимость в аренду можно. Важно соответствовать требованиям АУСН: лимиты по доходу, численности, остаточной стоимости ОС, работа через уполномоченный банк и отсутствие запрещенных схем.

Онлайн‑касса и выдача чека обязательны при расчетах с физлицами, а при безналичных расчетах с ИП и юрлицами можно обойтись без нее.

В чеках важно корректно указывать название услуги и период аренды – иначе можно нарваться на штраф. К тому же в договоре стоит прописать порядок оплаты и выдачи чеков.

Облачная касса автоматизирует прием арендных платежей, создает и отправляет чеки, помогает соблюдать 54‑ФЗ при расчетах через сайт, мессенджеры или платежные ссылки.