Касса при сдаче апартаментов в аренду: когда использовать

По закону 54-ФЗ касса при сдаче апартаментов обязательна, за некоторыми исключениями. От применения ККТ освобождены только отдельные ИП на спецрежимах.

В статье разберем условия для освобождения и популярные сценарии сдачи апартаментов в аренду.

Изображение Бизнес.Ру

Какую ошибку допускают многие при сдаче апартаментов в аренду

Многие предприниматели ошибочно считают апартаменты жилым помещением, таким же, как квартира. На деле это не так: ст. 16 Жилищного кодекса РФ устанавливает закрытый перечень видов жилых помещений, и в него входят только жилой дом или его часть, квартира или ее часть и комната.

Апартаментов в этом перечне нет, поэтому по закону они относятся к нежилым помещениям, которые не предназначены для постоянного проживания граждан. Апартаменты могут быть лишь местом временного пребывания, как гостиница.

Путаница возникает из-за внешнего сходства: апартаменты и квартиры часто имеют похожую планировку, располагаются в зданиях, которые визуально напоминают жилые комплексы, а иногда апартаменты даже используют для длительного проживания. Из-за этого некоторые ИП сдают их в аренду так же, как обычную квартиру, и допускают серьезную ошибку: сдают апартаменты от имени физлица и не применяют ККТ.

Для законной работы важен не внешний вид помещения, а его правовой статус, жилое оно или нежилое. Уточнить статус можно в выписке из ЕГРН: там же указаны площадь и тип помещения, его ограничения и обременения, собственник и кадастровый номер.

Согласно ч. 2 ст. 2 закона 54-ФЗ, ИП освобождается от применения онлайн-кассы при сдаче в аренду собственных жилых помещений. Поскольку апартаменты жилыми не признаются, это исключение на них не действует, и при посуточной сдаче апартаментов ИП обязан применять онлайн-кассу.

Если из выписки ЕГРН точно известно, что помещение нежилое, арендодателю нужно оформить статус ИП, выбрать подходящий налоговый режим, платить налоги и применять онлайн-кассу.

Важно учитывать, что в рекламе и коммерческих предложениях объект иногда называют апартаментами, хотя по факту его юридический статус может быть жилым. Поэтому перед заключением договора аренды стоит запросить у арендодателя выписку из ЕГРН и убедиться в статусе помещения: это влияет не только на необходимость применения кассы, но и на объем прав и обязанностей арендатора.

Почему важно определить сценарий сдачи

От того, кто, кому и как сдает апартаменты, зависит и необходимость применения онлайн-кассы, и то, какие налоги должен платить арендодатель. Какие именно налоги платит ИП при сдаче апартаментов в аренду, зависит от выбранного налогового режима. Разберем основные сценарии сдачи.

Нужна ли касса при сдаче апартаментов в аренду

Необходимость применения ККТ при расчетах за аренду апартаментов зависит от нескольких факторов.

Налоговый режим арендодателя

ИП, у которых есть патент на сдачу в аренду собственных и арендованных нежилых помещений, вправе не применять кассу согласно ч. 2.1 ст. 2 закона 54-ФЗ. Вместо чека они обязаны выдать документ, который подтверждает проведенный расчет.

ИП на НПД не вправе сдавать нежилые помещения в аренду, поэтому таким предпринимателям нужно менять систему налогообложения. Самозанятый может сдавать в аренду квартиру, в том числе посуточно, но сдача апартаментов для него запрещена законом 422-ФЗ.

Статус арендатора

Если апартаменты сдают физлицу, применение онлайн-кассы обязательно независимо от способа расчета, наличными или безналично.

Если арендатор – ИП или юрлицо и вносит арендную плату безналичным переводом на расчетный счет арендодателя без предъявления электронного средства платежа, ККТ не обязательна. Это закреплено в п. 9 ст. 2 закона 54-ФЗ.

Способ расчета

Если расчет проводит арендатор-юрлицо с предъявлением электронного средства платежа, например банковской картой, применение кассы обязательно.

Тип помещения

По общему правилу апартаменты остаются нежилым помещением. При этом закон допускает перевод апартаментов в жилой статус, хотя это сложный процесс: он требует экспертизы, обследования комиссией и сбора документации в порядке, который устанавливает ЖК РФ.

Если апартаменты все же признают жилым помещением, арендодатель сможет применить льготу по ч. 2 ст. 2 закона 54-ФЗ и не использовать онлайн-кассу.

Подробнее об обязанности применять кассу при сдаче недвижимости в аренду – рассказали в статье >>

Можно ли сдавать апартаменты самозанятому

Нет, согласно п. 3 ч. 2 ст. 6 закона 422-ФЗ, самозанятые не вправе сдавать в аренду нежилые помещения.

К нежилым помещениям обычно относят апартаменты, офисы, склады, магазины, гаражи, машино-места и другие коммерческие объекты. Если самозанятый все же сдаст апартаменты в аренду, он нарушит требования 422-ФЗ и рискует потерять право на этот налоговый режим.

Чтобы законно заключать договоры аренды на апартаменты, самозанятому нужно оформить ИП, сменить НПД на другую систему налогообложения и применять онлайн-кассу при определенных видах расчетов.

При оформлении ИП важно указать верный код ОКВЭД. Для сдачи квартир посуточно подойдет ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом», а для сдачи апартаментов, ОКВЭД 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».

Главное

Сдача апартаментов посуточно ИП, как правило, требует применения онлайн-кассы. Освобождены от нее только ИП с соответствующим патентом и предприниматели, которые принимают оплату от юрлиц безналично на расчетный счет.

Для законной работы важно четко различать апартаменты и квартиры по их правовому статусу и соблюдать требования законодательства, а не полагаться на внешнее сходство объектов.