Как продать квартиру с долгом 1,5 млн по доверенности: живой кейс

В нашей практике были разные сделки, но этот кейс мы запомним надолго. Речь идёт о продаже квартиры с тремя обременениями, собственник которой проживает за рубежом и не мог приехать на сделку. К этому добавлялись долги по алиментам, налогам и коммунальным услугам на общую сумму более 1,5 млн рублей. Рассказываем, как нам удалось преодолеть все эти трудности и провести сделку с положительным результатом.

К нам обратился клиент, который уже пользовался услугами нашего агентства ранее. Это гражданин России, постоянно проживающий в США и не планирующий возвращаться на родину. В его собственности находилась квартира в городе Жуковском, которую он решил продать. Главная цель — погасить все накопившиеся задолженности и получить остаток денежных средств. Иначе он мог остаться без квартиры: на ней значились аресты и запреты по разным категориям долгов, которые ежемесячно увеличивались. В подобных случаях имущество в итоге выставляют на торги, а вырученные средства направляют на погашение задолженностей.

На этапе проверки мы выявили аресты по следующим основаниям:

1. задолженность по алиментам;
2. налоговая задолженность;
3. долги перед управляющей компанией.

Предыстория объекта

Помимо финансовых обременений, у квартиры была сложная судебная биография. Изначально она принадлежала матери нашего клиента. При жизни женщина оформила дарение в пользу нашего клиента. Однако второй сын, брат клиента, с этим не согласился и инициировал судебный процесс, утверждая, что мать на момент подписания документов «не осознавала своих действий». Сначала суд принял сторону истцов, но клиент привлёк квалифицированного адвоката, и право его собственности было полностью восстановлено. Судебные тяжбы длились около двух лет, и за это время в 2023 году мама скончалась. Брат пытался продолжить суды, но безуспешно. Безусловно, такая судебная история панически отпугивала потенциальных покупателей.

С какими сложностями мы столкнулись

Препятствий было немало, и каждое требовало отдельного решения:

1. длительная судебная история объекта и действующие запреты на регистрацию;
2. невозможность личного участия собственника в сделке — он находился в США;
3. квартира была полностью отключена от газо-, водо- и электроснабжения за неуплату;
4. доступ в помещение был ограничен: ТСЖ вместе с участковым ранее проводили экстренное вскрытие из-за утечки газа, после чего квартиру опечатали, а ключи хранились у председателя ТСЖ;
5. сюрприз от приставов: изначально клиент прислал документы на долг по алиментам на 680 тыс. рублей. Но когда наш риэлтор лично пришел к московскому приставу, сумма за полтора года выросла до 1,2 млн рублей! Оказалось, раз клиент не предоставил справку о доходах, приставы сделали перерасчет исходя из размера средней зарплаты в России, которую они посчитали на уровне 110–125 тыс. рублей в месяц.

Наши действия

Первым делом мы честно сказали клиенту: по стандартному сценарию такую квартиру не продать. Чтобы заинтересовать покупателя и компенсировать риски, требовался дисконт. При среднерыночной стоимости аналогичных объектов в Жуковском около 9,5 млн рублей (за квартиры в более «убитом» состоянии), мы выставили объект за 8,1 млн рублей. В результате торга она была реализована за 7,9 млн рублей.

Следующим шагом стало оформление нотариальной доверенности через консульство США на имя нашего сотрудника. Клиент отправил её экспресс-почтой DHL. В документ были включены все необходимые полномочия, кроме права на получение денежных средств — это стандартная практика нашего агентства для защиты интересов собственника. Однако впоследствии выяснилось, что в доверенности отсутствовало условие о праве закрывать старые банковские счета, что создало дополнительные сложности на финишном этапе.

Наш риэлтор встретился с председателем ТСЖ, получил разрешение и зашел в опечатанную квартиру. Состояние объекта оказалось хорошим: мама клиента за три года до смерти сделала ремонт (новые окна, двери, пол, обои). Единственный минус — брат вывез из квартиры абсолютно всю технику (холодильник, телевизор, стиральную машину), но стены и отделка были отличными. Мы провели профессиональную фотосъёмку и запустили рекламную кампанию.

Поиск покупателя и согласование условий

Уже на следующий день появился заинтересованный покупатель — девушка, которой требовалась квартира именно в этом доме. Покупатель действовал без своего риэлтора (профессиональные участники рынка, скорее всего, не рекомендовали бы связываться с такой историей). Но держателем денег выступал её папа, который очень сильно всего боялся и постоянно притормаживал процесс.

Мы детально описали им все риски и механизм погашения долгов. В соглашении об авансе жестко закрепили условие: обязательные регулярные переговоры продавца и покупателя по видеосвязи с демонстрацией паспорта клиента, чтобы папа покупательницы лично убедился, что собственник реален и одобряет действия риэлтора.

Как мы закрывали долги

В договор купли-продажи мы включили отдельные пункты, фиксирующие суммы, направляемые на погашение долгов для снятия арестов. Деньги покупателя брались частями, и риэлтор на каждую сумму писал покупательнице расписку.

Сотрудник агентства брал оригиналы квитанций у приставов, доверенность, паспорт и лично шел в кассу Сбербанка оплачивать долги наличными. За проведение таких крупных платежей по доверенности наличными банк берет комиссию в размере 5 тыс. рублей за каждую операцию. Оплату алиментов (1,2 млн) и долга по ЖКХ и налогам (230 тыс.) риэлтор производил прямо в присутствии покупательницы.

Мы ежедневно контролировали снятие обременений через сайт ФССП и держали связь с приставами. В течение недели основные аресты были сняты. Также погасили текущий долг перед ТСЖ на сумму 53 тыс. рублей напрямую председателю.

Непредвиденные обстоятельства

Как только сняли основные аресты и мы приготовились бежать в Росреестр, в базе ФССП внезапно «выплывает» новый арест на 27 тыс. рублей — за старые долги по газу и электричеству. Приставы увидели валютный счет клиента в АО «Райффайзенбанк» и отправили эту сумму на принудительное списание, из-за чего долг сконвертировался в доллары, а счет заблокировался. Нам пришлось судорожно и оперативно гасить этот долг самостоятельно, чтобы не потерять покупателя.

На этапе перечисления финальных денег возникла задержка. Риэлтор не мог открыть клиенту новый рублевый счет в банке из-за нехватки той самой строчки в доверенности (о закрытии/открытии счетов). Проблема была урегулирована только после того, как клиент сам из США две недели штурмовал службу поддержки банка через личный кабинет, прошел онлайн-верификацию и активировал рублевый счет для приема средств по договору купли-продажи.

Результат сделки

Все обременения сняты, переход права собственности зарегистрирован в Росреестре. Квартира реализована за 7,9 млн рублей. После вычета алиментов (1,2 млн), задолженностей по ЖКХ и налогам, платежей в ТСЖ и банковских комиссий, на рублевый счет клиента поступило около 6,4 млн рублей. Клиент остался с деньгами и чистой юридической историей в РФ, а покупательница получила отличную квартиру.

Выводы

Этот кейс наглядно демонстрирует: продажа квартиры с множественными обременениями, судебной историей и зарубежным собственником возможна. Ключевые условия успеха — грамотная юридическая подготовка, полное информирование покупателя, оперативный контроль каждого шага ведомств и готовность к нестандартным решениям.

Наши рекомендации клиентам за рубежом

1. Оформляйте доверенность через консульство с максимально широким перечнем полномочий. Обязательно вписывайте фразу: «с правом открытия и закрытия банковских счетов, а также проведения операций по ним». Поверьте, это сэкономит вам недели времени.
2. Заранее запрашивайте в конкретном российском банке точные формулировки для доверенности, которые им пригодятся для раскрытия счетов или аккредитивов.
3. Заранее оценивайте необходимость дисконта: объект с долгами и продажей по доверенности требует скидки в 10–12% для привлечения мотивированного покупателя.
4. Поддерживайте постоянную связь со своим риэлтором. В базах госорганов новые обременения могут всплывать в самый неподходящий момент, и только быстрая реакция агентства спасает сделку от срыва.

Своей историей поделилась:
Галина Андреевна Крылова
📞 +7 (916) 964-56-30

Телефон для консультаций: +7 (495) 647-00-00
Сайт компании: https://www.arka.ru/
С уважением, Агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Если вам понравилась статья, оставляйте свои лайки и комментарии, делитесь своим мнением!

🔔 Подписывайтесь на канал – здесь рассказывают простым языком о недвижимости, ценах и выгодных решениях для жизни и инвестиций.