Договор купли-продажи недвижимости: почему надо обратиться к юристу

Источник фото: https://ru.freepik.com/

При заключении сделок с недвижимостью стороны часто допускают ошибки в договоре. Часть из них может привести к приостановке регистрации перехода права собственности, а часть — напрямую повлиять на действительность сделки.

Причины появления таких ошибок очевидны: договор составляют без участия юриста.

1. Шаблон из интернета — самый популярный вариант. Минус такого подхода в том, что шаблон часто содержит устаревшие нормы права и совершенно не учитывает специфику конкретной сделки.
2. Конструкторы договоров в справочно-правовых системах — более современный инструмент. Они действительно содержат актуальные нормы законодательства и корректные формулировки, но всё равно не способны учесть индивидуальную ситуацию сторон.
3. Нейросети — инструмент, который появляется всё чаще. Договор, созданный с помощью ИИ, может содержать серьёзные дефекты: нейросеть не всегда учитывает последние изменения в законодательстве, иногда «придумывает» несуществующие нормы, не понимает специфику сделки и региональные особенности. Безусловно, с помощью нейросети подготовить текст удобнее — она сделает это быстро и красиво. Но доверять ей полностью точно не стоит.

Источник фото: https://ru.freepik.com/

Итак, составление договора купли-продажи лучше доверить профессиональному юристу. И вот главные причины:

1. Соблюдение существенных условий сделки

Юрист точно знает, какие существенные условия должен содержать договор в зависимости от вида объекта недвижимости или конкретных обстоятельств. Например:

1. Объекты культурного наследия. Если квартира или нежилое помещение расположены в таком здании, договор должен содержать обязательство покупателя по выполнению требований охранного обязательства. При отсутствии этого условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства должна стать частью договора. Задача юриста, найти его и подшить к договору
2. Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). В договоре купли-продажи земельного участка необходимо описать все такие зоны. Продавцы о них могут даже не знать, так как часть зон появилась в ЕГРН в последние годы. Юрист исследует актуальные выписки из ЕГРН, ГПЗУ, а также региональные ИСОГД (так как не все зоны включены в ЕГРН). Если информацию о них не внести в договор, Росреестр приостановит сделку.
3. Специфические объекты (таунхаусы). Собственнику квартиры, которая фактически является таунхаусом (так раньше регистрировали такие объекты), принадлежит доля земельного участка под зданием. Юрист правильно оформит договор, чтобы вместе с переходом права на квартиру к покупателю перешло и право собственности на долю участка.
4. Семейное положение сторон. Если в договоре «забыть» про семейное положение продавца на момент приобретения объекта, покупатель получит выписку из ЕГРН с отметкой о том, что согласие супруга не предоставлено. Это повлечет за собой серьезные сложности при последующей продаже.
5. Налоговые последствия. Если неправильно описать в договоре стоимость объектов, продавца ждут проблемы с налоговой. Стоимость нужно обязательно разделять и правильно распределять: отдельно на земельный участок и отдельно на строения.
6. Технические характеристики. Ошибка в описании может дорого стоить. Случай из практики: покупатель два года прожил в апартаментах, которые фактически находились напротив купленных им, пока этот факт не обнаружил банк, кредитовавший другого покупателя. Застройщик уверял, что произошла техническая ошибка в кадастровом номере, но исправлять ситуацию пришлось долгой и трудоемкой сделкой мены. Юрист знает, что подобные помещения часто не имеют номеров в адресе, и обязательно сверяет расположение объектов с техническими паспортами.

2. Чистота текста и отсутствие «воды»

Юрист составит договор с учётом всех норм права, но без лишней информации. Частая ошибка — думать, что чем больше текста, тем лучше.

Договор должен содержать конкретные договорённости сторон и индивидуальные условия сделки, а не простое переписывание общеизвестных норм права, которые и так действуют по закону. Излишняя информация только перегружает документ и усложняет его восприятие.

3. Защита интересов конкретной стороны

Юрист всегда учитывает, чьи интересы он представляет в сделке:

1. Если обратился покупатель, юрист порекомендует включить в текст заверения продавца об обстоятельствах, но сделает это взвешенно, с учетом конкретной ситуации и имеющихся документов. Пункт о заверениях крайне важен на случай возможных споров в будущем.
2. Если обратился продавец, эксперт аналогично предложит включить в текст заверения со стороны покупателя, которые защитят интересы отчуждающей стороны.

4. Подготовка полного пакета документов

Юрист подготовит не только сам договор, но и все сопутствующие документы, необходимые для завершения сделки: акт приема-передачи объекта, соглашение сторон о взаиморасчетах (если в сделке участвуют несколько объектов), акт о взаиморасчетах, а также необходимые обязательства и заявления.

Вывод

Составление договора купли-продажи недвижимости — это не просто формальность, а ключевой этап сделки. Именно от проекта договора зависит, насколько быстро пройдёт регистрация, будет ли сделка действительной, защищены ли интересы сторон и какие налоговые или правовые последствия возникнут в будущем.

Статью подготовила:
Эльвира Радисовна Дейнека,
главный юрист компании.

Телефон для консультаций: +7 (495) 647-00-00
Сайт компании: https://www.arka.ru/
С уважением, Агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Если вам понравилась статья, оставляйте свои лайки и комментарии, делитесь своим мнением!

🔔 Подписывайтесь на канал — здесь рассказывают простым языком о недвижимости, ценах и выгодных решениях для жизни и инвестиций.