С какими трудностями вы можете столкнуться, приобретая комнату

Во времена, когда каждый стремится к независимости и собственному пространству, покупка комнаты становится актуальным решением жилищного вопроса. Однако порой возникают непредвиденные препятствия, которые могут омрачить радость приобретения. В данной статье мы расскажем о том, какие подводные камни вас могут поджидать.

Расскажите подробнее о сделке.

К нам обратился клиент, которому нужно было продать комнату в центре Москвы (в 200 метрах от Большого театра, в пятикомнатной коммунальной квартире). В результате нашёлся покупатель, который захотел приобрести комнату с привлечением кредитных средств Банка.

В собственности продавца находилась именно комната, а не доля?

Да, в собственности была оформлена комната, расположенная в квартире коммунального заселения, с отдельным кадастровым номером.

Для продажи комнаты нужно получать какие-либо документы от собственников других комнат?

Нужно. Законодательством предусмотрено, что собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Соответственно, наш продавец был обязан известить соседей о продаже своей комнаты с указанием её цены.

Мы это сделали. Для начала пытались договориться с соседями о том, чтобы они лично сходили в нотариальную контору и оформили отказ от права преимущественной покупки. В результате такой отказ был оформлен лишь одним из собственников. Остальные реагировали на наши просьбы негативно и не хотели, чтобы их беспокоили в связи с предстоящей продажей. Не секрет, что отношения между соседями в коммунальной квартире не всегда складываются дружелюбно. Такая ситуация не редкость при продаже комнаты. Поэтому в случае невозможности получить личный отказ от права преимущественной покупки, собственникам соседних комнат направляется уведомление о продаже комнаты с указанием условий ее продажи, в первую очередь, условия о цене. Обычно такое уведомление направляется через нотариуса.

Для продажи комнаты, что мы по закону должны сделать?

Мы должны обязательно предоставить документы, подтверждающие, что собственники соседних комнат уведомлены о предстоящей продаже. Это могут быть их личные отказы, как уже было сказано выше, а также свидетельства, выданные нотариусом, из которых следует, что соответствующее уведомление было направлено в адрес собственников соседних комнат. Важный момент здесь заключается в следующем: если никто из собственников соседних комнат не приобретёт продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать её любому лицу. Следует сказать, что в нашей ситуации одна из комнат была муниципальной, поэтому соответствующий отказ получали от города Москвы в лице Департамента городского имущества. Все необходимые документы мы предоставили в Банк.

Этого оказалось достаточно?

В связи с тем, что покупателю требовались дополнительно ипотечные средства, Банк-кредитор проводил свою проверку объекта. Изначально Банк выставил ряд требований, на исполнение которых мы потратили почти два месяца. В пакете документов, которые были направлены в Банк, были выписки из ЕГРН на соседние комнаты. Так как в настоящее время при получении выписки из ЕГРН третьим лицом предоставление персональных данных правообладателя не предусмотрено законом, в Банк были предоставлены выписки, в которых написано, что собственником комнаты является физическое лицо (без указания ФИО и паспортных данных). Банк не устроили такие «обезличенные» выписки из ЕГРН, поэтому было озвучено новое требование о предоставлении сведений из ЕГРН с персональными данными собственников соседних комнат, которые они должны были лично предоставить через специальный сервис «Домклик». Иными словами, Банк попросил предоставить выписки из ЕГРН на третьих лиц, которые непосредственными участниками сделки не являлись, и раскрыть их персональные данные.

Требование Банка правомерно или они ссылаются на какие-то свои правила?

Правомерно, но не исполнимо в нынешних реалиях. Ведь мы не можем заставить человека получить данные из ЕГРН на свою собственность, лишь только потому, что этого требует Банк. Вместе с клиентом мы просили соседей получить такие выписки из ЕГРН. Но люди, замученные сложившейся ситуацией (людей «дёргали», как им казалось, безосновательно, по вопросу, к которому они не имеют никакого отношения), уже не реагировали ни на какие просьбы, поэтому добиться от них ничего не удалось. И, если честно, их можно понять, ведь судьба продаваемой комнаты им абсолютно безразлична.

К тому же, некоторые соседи в этой коммунальной квартире фактически не проживали. Например, одна соседка уже более 10 лет проживает в Италии. Поэтому, даже при желании предоставить такую информацию, не оказалось возможности это сделать, так как она не имеет доступа к сервису «Госуслуги».

Есть какой-то иной законный способ получить данные на собственников соседних комнат?

В том то и дело, что есть. По закону, при продаже своей комнаты в коммунальной квартире, собственник вправе обратиться к нотариусу с заявлением о получении выписок из ЕГРН на соседние комнаты. Более того, не так давно в Закон о регистрации недвижимости были внесены поправки, которые дают право собственнику комнаты в коммунальной квартире получить данные из ЕГРН на правообладателей соседних комнат. Однако на практике нотариус отказывает в получении таких данных, без объяснения причин, что произошло и в нашей ситуации, когда мы обратились к нотариусу с запросом. А в МФЦ реализовать своё право тоже не удалось. И как нам объяснили сотрудники МФЦ, что чисто технически регламент не позволяет сформировать от собственника комнаты такое заявление.

Что будет, если не предоставить выписки из ЕГРН с персональными данными собственников соседних комнат, которые запрашивает Банк?

Банк вообще может не рассматривать весь пакет документов, который у нас уже был подготовлен для сделки. При этом деньги за полученные документы никто не возместит продавцу, а проведение сделки остаётся под вопросом. В худшем случае юристы Банка могут отказать в приобретении такого объекта.

Ранее сделки с комнатами в агентстве проводились?

Да, и много. Но ранее была возможность получить выписки из ЕГРН с персональными данными собственников соседних комнат.

А что касается закона о защите персональных данных?

Дело в том, что раньше закон позволял заказать выписку из ЕГРН абсолютно любому гражданину на любой объект недвижимости и узнать соответствующую информацию о правообладателе. В некоторых ситуациях это имело практический смысл. Например, можно было узнать о недвижимости покойного родственника. Но при этом можно было узнать информацию и о недвижимости посторонних людей. Позже в закон внесли поправки. Сейчас соответствующую информацию о персональных данных правообладателей может получить только определённый в законе круг лиц, в том числе и нотариус. А гражданин может получить данные только в отношении своей недвижимости, кроме случаев, чётко указанных в законе. Сейчас, запрашивая информацию об объекте недвижимости, мы можем узнать только тот факт, находится ли объект в собственности (в выписке из ЕГРН будет написано, в чьей собственности находится объект: физическое лицо, юридическое лицо), но данные собственника (его ФИО и паспортные данные) будут скрыты. Остаётся надеяться, что в скором будущем закон заработает «как надо» и в таких ситуациях, как наша, получить необходимые сведения будет возможно.

 Телефон для консультаций: 8 (495) 647-00-00
С уважением, Агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»   

Если вам понравилась статья,
оставляйте свои лайки и комментарии, делитесь своим мнением!

Не забывайте подписываться на наш канал!
Мы говорим о недвижимости нескучно и актуально.