Максим Серяков о том, стоит ли инвестировать в земельный участок в 2026 году
Несмотря на высокие ставки и осторожность инвесторов, загородные земельные участки в 2026 году продолжают оставаться одним из самых доходных активов. В удачных проектах рост стоимости может достигать 30–50% годовых. Однако сам рынок за последние годы сильно изменился. Если раньше дорожала почти любая земля рядом с Москвой, то теперь инвесторы намного внимательнее смотрят на локацию, инфраструктуру и самого девелопера. Ошибиться стало проще, а цена ошибки – выше. О том, какая земля будет расти в цене, рассказывает Максим Серяков – предприниматель, основатель Группы MDI.
Рынок стал избирательнее
Главный фактор роста стоимости земли – ограниченность хороших локаций. Особенно если речь идет о лесных участках рядом с водой, с хорошей транспортной доступностью. Найти такую землю сегодня сложно.
Большая часть участков рядом с Москвой – это либо открытые поля, либо территории со сложностями по коммуникациям, подъездным путям и инженерии. Поэтому спрос постепенно концентрируется вокруг проектов, где есть сочетание сразу нескольких факторов: лес, вода, единая архитектура, качественные дороги, подземные коммуникации и инфраструктура для жизни.
Именно такие проекты со временем показывают основной рост цены. Сначала девелопер вкладывается в сети, благоустройство и среду. Потом появляются дома, сервис, управляющая компания, общественные пространства. И уже на этом этапе стоимость земли может вырасти в разы по сравнению со стартом продаж.
Почему эпоха «нарезки полей» заканчивается
Еще несколько лет назад рынок спокойно принимал проекты, где девелопер просто делил поле на участки, прокладывал дорогу и запускал продажи. Сейчас такой формат быстро теряет ликвидность.
Люди уже не готовы инвестировать в поселки без инфраструктуры и понятной стратегии развития. Особенно это касается бизнес- и премиум-сегмента. Сегодня инвесторы оценивают не только участок, но и среду:
- Как устроены дороги и инженерные сети;
- Есть ли единый архитектурный код;
- Предусмотрены ли общественные пространства;
- Кто будет обслуживать поселок через пять-десять лет;
- Насколько опытен сам девелопер.
Фактически загородный рынок начинает работать по тем же принципам, что и качественный городской девелопмент.
Что формирует стоимость загородного участка
Сегодня цена земли напрямую зависит от того, сколько работы вложено в саму территорию. Хороший пример – проекты, где девелопер не просто продает участки, а фактически заново создает ландшафт и инфраструктуру.
Например, в проекте «Ели Estate» часть территории представляла собой лесной массив с огромным оврагом длиной около 400 метров и глубиной до шести метров. Вместо того чтобы просто засыпать рельеф, застройщик превратил его в каскад прудов площадью около полутора гектаров.
Также лесной массив создал сложности при строительстве дороги. Из-за многолетнего слоя перегноя и торфа выемка грунта в некоторых местах доходила почти до двух метров. Это резко увеличило стоимость строительства, но именно такие инженерные работы определяют качество проекта через несколько лет эксплуатации.
По тому же принципу сегодня работает и инфраструктура. Растут в цене те поселки, где девелопер вложился в качество и комфортную среду: прогулочные маршруты, спортивные и детские пространства, рестораны, банные комплексы и сервис.
Главный риск инвестиций – слабый девелопер
Когда продажи земли стартуют раньше, чем появляется реальная инфраструктура, инвестору важно оценивать того, кто стоит за проектом.
Необходимо проанализировать, как организована стройка, есть ли у компании собственная техника и строительные команды, в каком состоянии находятся уже запущенные проекты.
Отдельное внимание стоит уделять структуре и устойчивости бизнеса самого застройщика: когда за дороги отвечает одна компания, за коммуникации – другая, а продажи ведет третья, риски для покупателя становятся выше.
В ближайшие годы интерес к загородной недвижимости, вероятнее всего, снова начнет расти на фоне снижения ставок и постепенного вывода денег с депозитов. Но основной рост получат те проекты, где ставка сделана на создание комфортной среды для жизни и долгосрочную стратегию развития.