Что придет на смену льготной ипотеке?

Эксперты инвестиционно-строительной компании «Пионер» провели анализ сделок на первичном рынке недвижимости Москвы за последние два года. По их мнению, альтернативой стандартным льготным ипотечным программам могут стать траншевые или комбинированные варианты кредитования.

В 2025 году на рынке новостроек столицы наблюдался значительный рост числа сделок с привлечением ипотечных средств. Если в 2024 году ипотека сопровождала 54% договоров долевого участия (ДДУ), то к концу четвертого квартала 2025 года этот показатель достиг 63%, увеличившись почти на одну пятую.

Специалисты объясняют такую динамику комплексом макроэкономических и регуляторных факторов. В мае 2025 года ведущие банки отказались от комиссий для застройщиков при выдаче льготной ипотеки, что сделало ее более привлекательной. Летом на рынке стал заметен тренд на снижение ключевой ставки, впервые с 2022 года, что повысило оптимизм покупателей относительно будущих условий кредитования. Кроме того, осенью ожидания ужесточения условий по семейной ипотеке подтолкнули покупателей к ускорению принятия решений о сделках в конце года.

Аналитический отдел «Пионер» отмечает наибольший прирост ипотечных сделок в сегментах комфорт (плюс 18 процентных пунктов) и бизнес (плюс 23 процентных пункта). В то же время, в премиум-сегменте доля ипотечного кредитования сократилась: с 27% в 2024 году до 19% по итогам 2025 года.

Компания PIONEER также отметила изменения в своей структуре сделок. Несмотря на сокращение доли семейной ипотеки, наблюдается повышение интереса к траншевым продуктам.

Как пояснила Юлия Максимова, заместитель руководителя отдела кредитования и партнерских программ группы компаний «Пионер», покупатели все чаще выбирают траншевую ипотеку как альтернативу традиционным программам. В четвертом квартале 2025 года в наших проектах бизнес-класса доля траншевой ипотеки составила 44%, а в премиум – 43% от общего объема ипотечных сделок. Это позволяет более эффективно управлять бюджетом на начальном этапе покупки.

Траншевая ипотека предполагает выдачу кредитных средств частями, в течение определенного периода. Это снижает финансовую нагрузку на покупателя в начале, поскольку общая сумма долга формируется постепенно к моменту окончания строительства. Максимальное количество траншей может достигать пяти.

В проектах «Пионер» минимальная сумма первого транша составляет от 100 000 рублей, а ежемесячный платеж в льготный период – от 1 700 рублей. Остаток суммы перечисляется в установленную дату после окончания льготного периода. Это дает возможность покупателю выстроить удобный график погашения и направить высвободившиеся средства на другие нужды.

Данный механизм также открывает возможности для комбинирования ипотечных стратегий. Например, семьи, планирующие пополнение, могут оформить траншевую ипотеку с последующим переходом на семейную ипотеку после рождения ребенка. Это помогает зафиксировать стоимость жилья и получить кредит по более низкой ставке.

Несмотря на высокие цены на первичном рынке, покупатели располагают разнообразными инструментами для решения жилищного вопроса. Эксперты рекомендуют не откладывать покупку в ожидании идеальных условий.

Как прокомментировала Евгения Виниченко, директор по ценообразованию и аналитике группы компаний «Пионер», прогнозируется, что в 2026 году ставка Центрального Банка может снизиться до 13,5-14,5%, что сделает ипотеку доступнее, но не приведет к кардинальным изменениям на рынке. Для существенного роста спроса ставка должна опуститься до 13%, что вероятно не ранее второй половины года. Значительное оживление спроса возможно при ставке 10% и ниже. При этом следует учитывать конкуренцию со стороны вторичного рынка, поскольку более низкие цены на вторичное жилье могут переориентировать часть покупательского спроса.