Кейс: балийская недвижимость в Яндекс.Директ: 28 сделок и 20–25 лидов в день в 2025 году

Вводные и краткие результаты

В первой половине 2025 года команда NedT запускала и масштабировала трафик для камерного агентства недвижимости на Бали. Работали только через Яндекс.Директ, без НДС, с акцентом на лидогенерацию и инвестиционный сегмент.

Результаты за 6 месяцев:

1. 28 сделок и 17 бронирований.
2. Рост месячного бюджета с $5 000 до $18 000.
3. 20–25 лидов в день в стабильном режиме.
4. 184 показов объектов.
5. CPL — от $15 до $94 в зависимости от связки.
6. +15% подписчиков в Telegram и 2 сделки из Telegram-канала.
7. Отбили и удержали кампанию во время целенаправленной спам-атаки конкурентов.

Кабинет 1

Клиент, сезон и первая гипотеза

В декабре 2024 года к нам пришло небольшое агентство, которое работает с недвижимостью на Бали. Пик сезона, горячий аукцион, высокая конкуренция — классическая ситуация, где ошибка в гипотезе быстро превращается в сожжённый бюджет.

Мы в NedT специализируемся на трафике для недвижимости (в том числе зарубежной) и партнёрских кабинетах Яндекс.Директ, поэтому сразу выстроили «каркас» кампании:

1. 9 лендингов на Tilda: отдельный под каждый ЖК и формат объектов.
2. 4 рекламных кабинета в Яндекс.Директ (без НДС) с разными стратегиями.
3. креативы под несколько сегментов аудитории: покупка для жизни / инвестиции / «вторая резиденция».
4. интеграция BotFactor для отсева простого спама и автоматизации обработки заявок.

Внедрили: а) нейросеть б) Дизайн и оффер в креативах в) оффер с акцентом на инвестиции.

На старте вложили $5 000. Уже на второй день пошли первые лиды, а за две недели бюджет полностью выгорел. Трафик был качественным, а продажи начали двигаться. Мы масштабировали бюджет до $10 000 и запустили следующую волну.

И в этот момент началась история со спамом.

Спам-атака: когда конкуренты включают «тяжёлую артиллерию»

После масштабирования нас довольно быстро заметили конкуренты. На формы заявок стало приходить до 70 фейковых лидов в день.

Для небольшого агентства, где собственники сами участвуют в сделках, это не просто «шум», а реальная угроза бизнес-процессу.

Мы увидели сразу несколько проблем:

1. часть реальных пользователей просили презентацию и пропадали на фоне шума;
2. отделу продаж приходилось тратить время на обзвон заведомо «мусорных» заявок;
3. BotFactor уверенно держал простой бот-трафик, но заказная атака проходила через уязвимости.

Ограничения Tilda и поиск более жёсткого антиспама

Основная техническая проблема оказалась в стандартной форме Tilda. Форма заявки реализована через открытый JavaScript-скрипт, и любой желающий, нажав F12, может вытащить код формы и слать запросы напрямую, даже не заходя на сайт.

Что делали спамеры:

1. «вытаскивали» скрипт формы и слали тысячи запросов в обход лендинга;
2. имитировали визиты с площадок РСЯ, чтобы спам выглядел как «реальный» трафик;
3. из-за этого бан площадок мало помогал — физически заходов с них уже не было.

BotFactor в таком сценарии ограничен: он отлично отрабатывает то, что проходит через фронт лендинга, но не может фильтровать то, что прилетает напрямую по скрипту.

Мы начали с базовой антиспам-гигиены:

1. отследили IP-адреса и выделили города-источники спама;
2. полностью отрезали проблемные регионы по гео;
3. закрыли трафик, который приходил не с наших рекламных источников;
4. точечно блокировали IP, устройства и подозрительные user-agents.

Этого было недостаточно, нужна была более жёсткая прослойка между пользователем и формой.

Решение: связка Tilda + Matomba вместо стандартных форм

Полностью отказываться от Tilda клиент не хотел, так как на ней уже стояла вся витрина. Задача была в том, чтобы сохранить визуальную оболочку, но сменить «жёлоб», через который идут заявки.

Мы выбрали Matomba — квиз-платформу с собственными антиспам-механиками и расширенной аналитикой:

1. отслеживание IP и подозрительных паттернов поведения;
2. собственная антиспам-система (важно не включать одновременно с BotFactor, чтобы избежать конфликтов);
3. прозрачная аналитика по источникам заявок;
4. реальная блокировка площадок: если источник заблокирован, квиз просто не откроется;
5. гибкая логика повторных заявок (можно не пускать спам, но не душить живых пользователей).

Мы заменили стандартные формы Tilda на квизы Matomba, оставив Tilda как оболочку лендингов. Первые недели дали много технических нюансов: нестабильная работа некоторых функций, конфликты с BotFactor, долгие загрузки. Пришлось пройти через серию довольно эмоциональных переписок с поддержкой сервиса, но в итоге:

1. связка Tilda + Matomba + BotFactor стабилизировалась;
2. поток фейковых лидов упал до управляемого уровня;
3. отдел продаж перестал тонуть в спаме и смог сфокусироваться на квалифицированных заявках.

Стратегический разворот: перестать «делать кассу» застройщикам

Следующая проблема была не технической, а стратегической.

На старте мы использовали рендеры и названия реальных ЖК и застройщиков. Это помогало быстро объяснить пользователю продукт, но давало побочный эффект:

1. часть трафика уходила напрямую к застройщикам;
2. люди прогревались в нашей воронке, но вбивали название комплекса в поиск и покупали без участия агентства.

За 1,5 месяца стало очевидно: мы льём кассу не только себе.

Мы пересобрали подход:

1. подготовили 14 новых проектов и лендингов без упоминания конкретных ЖК и застройщиков;
2. использовали рендеры без привязки к бренду (визуально привлекательные, но «нейтральные»);
3. перевели акцент с «красивого фасада» на инвестиционную привлекательность: доходность, защита капитала, диверсификация;
4. в креативах начали говорить о падении курса доллара, защите сбережений, доходности объектов.

Подключили нейросеть для генерации креативов и офферов, протестировали несколько связок:

1. классический «живу на Бали»;
2. «перевожу часть капитала в зарубежную недвижимость»;
3. «получаю доход в валюте, живя в комфортной локации».

Результат:

1. средняя длительность диалога выросла с 30 секунд до 4 минут;
2. количество бронирований выросло до 3 в месяц;
3. реальных сделок по-прежнему было немного (до 1 в месяц), но качество и прогрев лидов заметно улучшились.

География: от России к международному таргетингу

До весны 2025 года мы продолжали держаться за российский рынок. Но данные стали сигнализировать, что время меняться:

1. CPL вырос на ~70% относительно зимнего периода;
2. сезонный спрос спадал;
3. конкуренция усилилась: вместо 2–3 предложений по Бали на одного пользователя стало 7–10.

На этом фоне клиент также ужесточил критерии:

Квалифицированный лид — это только тот, кто:

1. готов покупать в течение 3 месяцев;
2. имеет бюджет от $90 000;
3. вышел на телефонный разговор и согласовал показ.

Остальные лиды в тот момент агентство обрабатывать не хотело. Попытка «продавить» аукцион за счёт бюджета (рост до $12 000, 4 рекламных кабинета, расширение семантики) привела к CPL от $183 и выше и нестабильным откруткам.

Так мы пришли к ключевому вопросу:

«Почему мы до сих пор рекламируемся только на Россию, если Яндекс.Директ практически не трогает часть платёжеспособных зарубежных аудиторий?»

Мы протестировали международный таргетинг по нескольким странам с высоким уровнем дохода. Конкуренции там почти не было, а релевантность оффера оставалась высокой.

Первые лиды пришли из: США, Австралии, Сингапура, Таиланда и других стран.

Да, возникла операционная сложность: отдел продаж находился в России, и разница во времени мешала оперативно обрабатывать заявки. Первой реакцией клиента было:

«Отключите Америку, нам неудобно работать по ночам».

Мы предложили подождать и посмотреть на качество лидов. Уже на первой неделе получили две брони от молодой девушки из США. Это изменило отношение к международному трафику.

Текущие показатели кампании

На сегодняшний день по этому проекту:

1. реклама не отключалась, а наоборот, масштабировалась на новые сегменты;
2. кампании стабильно дают 20–25 лидов в день;
3. месячный бюджет вырос до $18 000;
4. в среднем получаем 6 броней и 4 сделки в месяц и это вне сезона;
5. рекорд по одной связке — 23 лида с одного лендинга в день при стоимости заявки $2,90.

Расходы за весь период в первом кабинете

Расходы за весь период во втором кабинете

Расходы за весь период в третьем кабинете

Наш рекорд 23 лида с лендинга, за 2,90$ за день

Что важно для подобных проектов и где здесь экспертиза агентства

Из этого кейса хорошо видно, что в зарубежной недвижимости мало просто «залить трафик»:

1. нужно учитывать технические ограничения платформ (вроде Tilda) и заранее планировать антифрод;
2. уметь быстро менять стратегию: от бренд-ориентированного подхода к инвестиционной подаче;
3. быть готовыми к развороту по гео и тесту международных рынков, даже если команда продаж пока ориентирована на один часовой пояс.

В NedT мы фокусируемся на таких историях: ведём трафик в Яндекс.Директ (в том числе через партнёрские кабинеты без НДС), выстраиваем защиту от спама и помогаем застройщикам и агентствам выходить за пределы одного рынка будь то Бали, ОАЭ или другие регионы.

Если вы работаете с зарубежной недвижимостью и узнаёте себя в этом кейсе, можно разобрать вашу ситуацию по цифрам и гипотезам и подобрать рабочую связку под ваш проект.

Связь: телеграм