Почему опасно покупать квартиру с незаконной перепланировкой: урок из судебной практики

Суть проблемы

Незаконная перепланировка может обернуться серьезными проблемами для нового собственника. Яркий пример – судебное дело по иску покупателя к продавцу о соразмерном уменьшении цены недвижимости на сумму ущерба, который взыскали с продавца квартиры после того, как произошел прорыв батареи отопления на присоединенном к комнате балконе.

Что произошло

1. покупатель приобрел квартиру с утепленным балконом, где был установлен радиатор отопления;
2. в какой-то момент произошел прорыв батареи;
3. горячей водой затопило две нижние квартиры;
4. выяснилось, что система отопления была смонтирована с нарушениями;
5. владельцу пришлось возмещать ущерб соседям.

Важные выводы из решения суда:

1. устройство отопления лоджии от системы отопления жилого дома проведено неправомерно, поскольку вынос радиаторов отопления в помещение лоджии запрещен;
2. данный недостаток видимый, является явным и не относится к скрытым;
3. приобретая квартиру, осматривая ее, покупатель имела реальную возможность ознакомиться с технической документацией на нее, при необходимости пригласить специалиста для проведения осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до совершения сделки. Претензий относительно качества квартиры, при заключении договора покупатель не предъявляла, договор заключен без каких-либо замечаний;
4. в договоре купли-продажи квартиры отсутствуют условия, касающиеся качества квартиры, покупателем не доказано нарушение продавцом условий договора и приобретение покупателем квартиры не того качества, на которое она рассчитывала при заключении договора.

В результате рассмотрения дела судом первой инстанции было отказано в удовлетворении заявленного иска. Апелляционная инстанция также оставила жалобу истца без удовлетворения.

Источник: Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда (Дело № 33-10721/2023).

Такая перепланировка не всегда является законной.

Часто собственники проводят перепланировку с присоединением балкона или лоджии, с утеплением и выводом батареи отопления, не обращаясь предварительно к специалистам для выяснения законодательной и технической возможности осуществления такой перепланировки. Как правило, такая перепланировка запрещена законом (зависит от региональных норм) Среди причин запрета:

1. запрещено создание единого пространства комнаты с балконом и лоджией, т.е. нельзя демонтировать полностью всю перегородку, состоящую из оконно-дверного и подоконного блоков (допускается установка французского окна);
2. нельзя переносить радиатор центрального отопления на наружную стену дома, даже при утеплении балкона;
3. подоконные блоки нельзя демонтировать в домах, спроектированных МНИИТЭП, которые построены после 2007 года;
4. нарушаются требования о соблюдении ширины противопожарного простенка между комнатой и лоджией или балконом (для высоких этажей).

Почему это опасно

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой:

1. Технические проблемы: перепланировка может угрожать целостности конструкции дома; при объединении лоджий с комнатой нарушается тепловой контур, система отопления может не выдержать нагрузки, что приведет к протечкам и затоплению соседей;
2. Юридические последствия: собственник может быть оштрафован контролирующими органами за незаконную перепланировку; перепланировка может быть признана судом незаконной, суд обяжет собственника за свой счет восстановить квартиру в прежней планировке; не всегда возможно предъявить требования к продавцу, как это видно из рассмотренного решения суда (покупатель обязан проявить должную осмотрительность: если есть перепланировка – требовать документы, подтверждающие ее законность);
3. Финансовые потери: придется возмещать ущерб пострадавшим соседям, нести расходы по восстановлению квартиры в прежнем виде;
4. Сложности с продажей: в будущем будет трудно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой.

Рекомендации при покупке объектов с перепланировкой

Что нужно сделать:

1. Если покупаете квартиру с перепланировкой, пригласите специалиста для оценки ее состояния, допустимости произведенных изменений и соответствия утвержденному проекту (может такое случиться, что проект утвержден в одном варианте, а в процессе решили его изменить);
2. Проверьте документы на перепланировку (технический план до перепланировки, распоряжение компетентного органа с разрешением на перепланировку, акт о завершенной перепланировке, новый технический план);
3. Убедиться, что изменения внесены в БТИ и в ЕГРН.

Помните: экономия на проверке квартиры с перепланировкой может обернуться серьезными финансовыми потерями и судебными разбирательствами в будущем.

Статью подготовила:
Эльвира Радисовна Дейнека,
главный юрист компании.

Телефон для консультаций: +7 (495) 647-00-00
Сайт компании: https://www.arka.ru/
С уважением, Агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Если вам понравилась статья, оставляйте свои лайки и комментарии, делитесь своим мнением!

Подписывайтесь на канал — здесь рассказывают простым языком о недвижимости, ценах и выгодных решениях для жизни и инвестиций.