7 причин, почему продавцу нужно проверить свою недвижимость перед продажей

Предварительная проверка объекта недвижимости — важный этап подготовки к продаже. Это помогает избежать проблем на этапе сделки и повышает шансы на быструю продажу.

Основные причины для проверки:

1. Устранить технические ошибки в ЕГРН. Даже незначительная опечатка может стать причиной задержки регистрации сделки или отказа в её проведении.

Что нужно сделать? Заказать выписку из ЕГРН и внимательно ее изучить. Сравнить информацию из правоустанавливающих документов со сведениями ЕГРН.

2. Привести в соответствие сведения ЕГРН.

Наиболее частые изменения, не внесенные в ЕГРН:

1. смена фамилии;
2. изменение площади, иных параметров недвижимости в результате перепланировки или реконструкции объекта;
3. изменение адреса объекта (например, в результате изменения административных границ поселок в г.о. Солнечногорск стал поселком в г.о. Химки, г. Железнодорожный вошел в состав г. Балашихи и т.д.)

Что нужно сделать? Подать заявление в МФЦ о внесении изменений и приложить необходимые документы. В случае с изменением адреса можно заранее сформировать на ФИАС выписку из Государственного адресного реестра.

3. Восстановить документы. Если часть правоустанавливающих документов утеряна, лучше обнаружить это заранее и заняться их восстановлением.

Многие ошибочно считают, что достаточно выписки из ЕГРН, однако это не так. Правоустанавливающий документ – это, например:

1. договор купли-продажи, акт передачи и платежный документ;
2. ДДУ и платежный документ;
3. свидетельство о праве на наследство по закону;
4. договор передачи и заявление к договору передачи о составе семьи;
5. договор дарения и т.д.

Если документ утерян, можно обратиться за дубликатом или архивной копией:

1. к нотариусу за дубликатом, если документ оформлял нотариус;
2. в МФЦ заказать архивную копию правоустанавливающего документа.

Если сделка по приобретению объекта проходила в электронном виде, то продавец должен подготовить электронный файл, который был получен им после регистрации права собственности. В этой папке находятся документы, подписанные сторонами электронными подписями, и сертификаты электронных подписей.

Если файл не сохранился, рекомендуем заказать в МФЦ архивную копию правоустанавливающего документа (даже если на руках у продавца имеется бумажная версия договора купли-продажи с живыми подписями сторон сделки).

4. Проверить отсутствие ограничений и обременений. Необходимо убедиться в отсутствии:

1. Арестов
2. Запретов на сделки
3. Ипотеки
4. Других обременений

Что нужно сделать? В выписке из ЕГРН внимательно изучить раздел ограничений и обременений. Если выявлены ограничения (кроме ограничений по земельным участкам в части ЗОУИТ, их не снимают), то дальнейшие действия будут зависеть от вида ограничения. Например, если ипотека погашена, но обременение не снято, то в банке запрашивают письмо для Росреестра или погашенную закладную (либо банк самостоятельно в электронном виде подает данный документ для снятия обременения).

Если запрещение сделок связано с долгом, по которому исполнительное производство открыли судебные приставы, необходимо оплатить долг, и пристав направит письмо о снятии запрета в Росреестр. Особенность данных запретов в том, что они не зависят от суммы долга, даже незначительная сумма долга может стать причиной запрета. Пристав может находиться в другом регионе, что иногда увеличивает время для решения вопроса (например, долг по имущественному налогу по недвижимости в другом городе, штраф за нарушение ПДД при поездке за пределами региона проживания).

5. Проверить сведения о зарегистрированных лицах. Важно заранее выяснить, кто прописан в квартире и урегулировать вопросы с выпиской. Сервисы МВД работают нестабильно, информация в выписке из домовой книги, полученной в МФЦ или через Госуслуги, и адресной справке МВД, могут отличаться по содержанию. Покупателю необходима будет точная и достоверная информация.

Что нужно сделать? Заказать эти документы и посмотреть, насколько точная информация содержится в документах.

6. Подготовить техническую документацию. Если имеется технический паспорт, этого, как правило, достаточно. Если технического паспорта нет, можно заказать в электронном виде выписку из ЕГРН, на третьей странице которой будет план объекта.

Что нужно сделать? Сверить план с фактической планировкой объекта. Если есть несоответствия, у покупателя возникнут вопросы о причинах таких несоответствий: ошибка в сведениях ЕГРН или перепланировка. Решение данных вопросов занимает время: ошибку надо исправить, а перепланировку узаконить.

7. Убедиться в отсутствии долгов по коммунальным платежам. Отсутствие задолженностей — обязательное условие для успешной продажи. Нужно проверить все платежи и погасить долги.

Чаще всего возникают вопросы со взносами на капитальный ремонт. Отсутствие квитанции на оплату не значит отсутствие долга. Дом-новостройка тоже не означает, что платежи не начисляются.

Что можно сделать? Через сайты Фонда капитального ремонта посмотреть дату начала обязательства по оплате взносов на капитальный ремонт по конкретному МКД.

Это далеко не полный перечень причин, так как многие вопросы зависят от вида недвижимости и состава собственников.

Если возникли вопросы, обращайтесь к нам! Мы поможем разобраться и подготовить объекты к продаже правильно.

Статью подготовила:
Эльвира Радисовна Дейнека,
главный юрист компании.

Телефон для консультаций: +7 (495) 647-00-00
  Сайт компании: https://www.arka.ru/
С уважением, Агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Если вам понравилась статья, оставляйте свои лайки и комментарии, делитесь своим мнением!

🔔 Подписывайтесь на канал — здесь рассказывают простым языком о недвижимости, ценах и выгодных решениях для жизни и инвестиций.