«Серые посредники» должников: как не купить чужие проблемы

Рынок недвижимости всегда связан с большим количеством рисков для каждого его участника. В частности, покупка квартиры у собственника, погрязшего в долгах – путь к тому, что его проблемы станут вашими. Одна из наших несостоявшихся сделок лишний раз подтверждает, что большое значение играет внимательность к деталям при подготовке к сделкам с недвижимостью. Чтобы покупка квартиры не обернулась приобретением проблем, делимся с вами нашим опытом и «красными флагами».

История началась стандартно: в одном из открытых источников мы нашли квартиру, идеально подходящую клиенту. Однако уже на старте был озвучен первый красный флаг – квартира находилась в залоге у банка имелись просрочки при оплате кредита.

Как выяснилось в ходе подготовки к сделке, этот долг был продан коллекторскому агентству, а от его имени действовал представитель – некий Гордей, который позиционировал себя как частное лицо. Нас, как представителей покупателя, такая схема насторожила, но в этой квартире очень был заинтересован наш клиент, его привлекала цена, а также сама квартира. С учетом настойчивого желания нашего клиента приобрести именно эту квартиру, мы решили двигаться вперёд, но выставили три обязательных условия перед стороной продавца, чтобы избежать рисков для клиента:

1. Подтверждение того, что не использовался материнский капитала при оплате квартиры. Его использование озвучено не было, однако у продавца было двое несовершеннолетних детей, что автоматически вызывало вопрос: применялись ли государственные средства для покупки жилплощади? Ведь тогда продавец просто обязан в соответствии с законом наделить всех членов семьи, в том числе детей долями в квартире.
2. Снятие с регистрационного учёта всех проживающих. Особенно это касается несовершеннолетних детей. Конечно же, необходимо было подтверждение того, что дети будут зарегистрированы по новому месту жительства.
3. Полное погашение долга перед коллекторами. Необходимо предоставить документы об отсутствии обременений по квартире.

Дальнейшие действия стороны продавца и предоставленная информация вызвали много вопросов.

Первый момент: поддельная справка. Вместо честного ответа мы получили от Гордея справку из Социального фонда России о том, что маткапитал не использовался. В одном из дальнейших переговоров с самой собственницей выяснилось, что она эту справку не заказывала, не предоставляла и видит её впервые. Оказалось, что материнский капитал был использован на погашение ипотеки, при этом была проигнорирована обязанность выделить доли детям. Покупка квартиры при таких обстоятельствах означала бы для покупателя судебные разбирательства с органами опеки и Социальным фондом в будущем.

Второй момент: финансовая несостоятельность продавца. Максимально затягивались сроки предоставления выписки из Бюро кредитных историй. Благодаря настойчивости, выписку мы всё-таки получили, и стало понятно, почему её не хотели нам предоставлять. Картина оказалась удручающей: 121 кредитная организация, просрочки по 90% платежей, бесконечные судебные иски от кредитных организаций. Продажа квартиры в этом случае выглядела как попытка спастись от банкротства, а в будущем такая сделка могла быть оспорена кредиторами. Новому собственнику пришлось бы погрязнуть в судебных разбирательствах, доказывая свою добросовестность.

Третий момент: до последнего дня продавец имитировала попытки выписаться с детьми, но в итоге призналась – прописать по новому месту жительства их некуда. Если бы мы не проконтролировали лично этот момент, в квартире остались бы двое «вечно прописанных» несовершеннолетних детей, имеющих право на доли в этой квартире из -за использования материнского капитала при оплате ипотеки. В такой ситуации выселить их практически невозможно.

Конечно же, после выявления всех этих рисков, было принято единственно верное решение – отказаться от сделки. Если бы она состоялась, клиент вместо жилья приобрёл проблемы с органами опеки и попечительства, жильцами в виде несовершеннолетних детей и риски оспаривания сделки.

Как уберечь себя при покупке в подобных случаях?

1. Если продавец работает с посредником, это повод лишний раз задаться вопросом, на каком основании он действует. Честный риелтор всегда работает по договору и готов предоставить его по первому требованию. Если же вам не предоставляют договор, отвечают уклончиво или вовсе отказываются отвечать – это веский повод прекратить переговоры;

2. Затягивание с предоставлением документов или, наоборот, попытки создать ажиотаж вокруг сделки – тоже тревожный знак. Будьте бдительны и уделите особое внимание каждому предоставленному документу, не спешите, ведь цена этой спешки – ваше финансовое благополучие, ваше время и спокойствие. Даже в случаях, когда весь пакет документов предоставлен, всегда лучше всё перепроверить и проконтролировать;

3. Нежелание предоставлять какие-либо документы – повод заподозрить неладное. В пакет документов обязательно должны входить:

1. Выписка о переходах прав из ЕГРН, Выписка об объекте недвижимости (расширенная выписка) в этих выписках увидите историю владения квартирой, а также имеющиеся ограничения/обременения в отношении квартиры;
2. Выписка из БКИ (оцените финансовую устойчивость продавца);
3. Документ, подтверждающий то, что средства материнского капитала не использовались при оплате квартиры, если у продавца есть дети;
4. Справка о зарегистрированных лицах, выписка из домовой книги.

4. Если замечаете какие-либо противоречия между справками и словами продавца – перепроверяйте информацию. В нашем случае, вопрос касается поддельной справки о неиспользовании маткапитала. Любая сделка окажется проблемной при таких обстоятельствах.

Если бы в приведённой ситуации покупатель действовал один, не зная всех подводных камней, он мог бы попасть в очень неприятную ситуацию. Будьте бдительны и предельно осторожны – это самый главный принцип подготовки к сделке с объектами недвижимости. Обратитесь за помощью к профессионалам с большим опытом работы, чтобы быть уверенными в безопасности и получить жильё, а не проблемы.

 Телефон для консультаций: 8 (495) 647-00-00
С уважением, Агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»   

Если вам понравилась статья,
оставляйте свои лайки и комментарии, делитесь своим мнением!

Не забывайте подписываться на наш канал!
Мы говорим о недвижимости нескучно и актуально.