Какие бывают земельные аукционы и чем они отличаются?

Земельные аукционы по муниципальному имуществу — это эффективный способ приобретения участков по конкурентной цене. Участие в таких торгах открывает возможности для выгодного приобретения земли как для личного использования, так и для бизнеса. Рассмотрим основные виды открытых муниципальных земельных аукционов и их ключевые характеристики.

Аукционы по способу проведения

1. Электронные аукционы

Современный формат торгов, проводимых в цифровом пространстве на специализированных электронных площадках. Сегодня большинство муниципальных торгов проводится именно в электронном формате, что существенно упрощает процесс участия.

Электронные аукционы предоставляют ряд преимуществ: возможность участвовать из любой точки страны, не выходя из дома или офиса; полная прозрачность процесса торгов; автоматизация подачи заявок и определения победителя. Для участия необходимо получить электронную цифровую подпись (ЭЦП) и пройти регистрацию на соответствующей торговой площадке.

Важно отметить, что электронные аукционы обычно проводятся с фиксированным шагом повышения цены, что позволяет участникам более точно планировать свои финансовые возможности.

2. Очные аукционы

Классический вариант проведения торгов, когда участники физически присутствуют в одном помещении. В современных условиях встречается реже, но все еще применяется в некоторых небольших муниципалитетах.

Очные аукционы имеют свою специфику: необходимость личного присутствия или направления представителя по доверенности; возможность оценить конкурентов и их реакцию в реальном времени; более эмоциональная атмосфера торгов, что может влиять на принятие решений.

Подготовка к очным аукционам обычно включает сбор пакета документов в бумажном виде и личную подачу заявки в установленные сроки, что требует более тщательного планирования времени.

Аукционы по предмету торгов

1. Аукционы по продаже права собственности

Наиболее востребованный тип аукционов, поскольку победитель получает земельный участок в полную собственность. Это дает максимальную свободу использования и распоряжения приобретенной землей.

После победы в таком аукционе и полной оплаты стоимости участка, вы становитесь полноправным владельцем земли. Это означает, что вы можете не только использовать участок по назначению, но и продавать его, дарить, передавать по наследству или использовать в качестве залога при получении кредита.

Муниципалитеты обычно выставляют на такие аукционы участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или коммерческого использования.

2. Аукционы на право аренды земельного участка

Формат торгов, в результате которых победитель получает право временного пользования участком на определенный срок. Земля остается в собственности муниципалитета, но арендатор может использовать ее согласно виду разрешенного использования.

Аукционы на право аренды характеризуются более низкой стартовой ценой по сравнению с аукционами на право собственности. Срок аренды обычно составляет от 3 до 49 лет, в зависимости от категории земли и ее назначения.

Важное преимущество аренды муниципальной земли — возможность в некоторых случаях выкупить участок в собственность после его освоения (например, после строительства дома на участке для ИЖС). Это может быть выгодно, если у вас нет средств на первоначальную покупку, но есть возможность постепенно инвестировать в развитие участка.

Переуступка прав аренды как инвестиционная стратегия

Особенно важный аспект аукционов на право аренды, который часто упускают из виду начинающие участники — возможность переуступки прав аренды. Это открывает интересные возможности для инвестирования практически без вложений:

Вы выигрываете аукцион по стартовой цене (что часто возможно при отсутствии других участников).

Оформляете договор аренды с муниципалитетом, где годовая арендная плата составляет всего 20-30 тысяч рублей.

Находите интересанта, готового приобрести права аренды по более высокой цене.

Переуступаете права аренды, получая прибыль.

Такая стратегия особенно эффективна для участков с хорошим расположением, перспективами развития инфраструктуры или привлекательным видом разрешенного использования. Прибыль от переуступки может составлять 100-300% от первоначальных вложений, при этом сами вложения минимальны — только стартовая цена аукциона и затраты на оформление документов.

Например, если вы приобрели право аренды участка за 20-30 тысяч рублей годовой арендной платы на аукционе с отсутствием конкуренции, то при удачном расположении и растущем спросе вы можете переуступить его за 200 000-400 000 рублей в течение нескольких месяцев.

Аукционы по категориям участков

1. Торги на земли сельскохозяйственного назначения

Муниципалитеты часто выставляют на торги земли сельскохозяйственного назначения, которые можно использовать для ведения фермерского хозяйства, садоводства или животноводства.

Эти аукционы имеют свою специфику: участки обычно расположены за пределами населенных пунктов; имеют строгие ограничения по целевому использованию; стоимость за единицу площади существенно ниже, чем у земель населенных пунктов; часто продаются большими наделами.

При участии в таких аукционах важно учитывать, что изменение целевого назначения таких земель затруднено и требует прохождения сложных административных процедур.

2. Торги на земли населенных пунктов

Самый популярный тип муниципальных земельных аукционов для физических лиц. На таких торгах предлагаются участки в черте населенных пунктов, предназначенные для различных видов использования.

Особенности этих аукционов: высокий спрос и, соответственно, более высокая конкуренция; лучшая инфраструктура и доступность коммуникаций; разнообразие видов разрешенного использования (от ИЖС до коммерческой застройки); более строгие правила землепользования и застройки.

При подготовке к участию в таких аукционах особенно важно изучить градостроительные нормы и правила застройки конкретного муниципального образования.

3. Торги на земли промышленности и специального назначения

Муниципалитеты регулярно выставляют на аукцион участки, предназначенные для размещения производственных объектов, складов, АЗС, объектов придорожного сервиса и других специализированных объектов.

Такие аукционы интересны в первую очередь представителям бизнеса. Участки обычно имеют хорошую транспортную доступность и возможность подключения к промышленным мощностям электричества и других коммуникаций.

Как выбрать подходящий тип аукциона

При выборе муниципального земельного аукциона для участия рекомендую учитывать следующие факторы:

Целевое назначение участка. Определите, для чего вам нужен участок (жилищное строительство, ведение бизнеса, сельское хозяйство), и выбирайте аукционы с соответствующим видом разрешенного использования.

Бюджет. Оцените свои финансовые возможности, включая не только стартовую цену и возможное повышение в ходе торгов, но и размер обязательного задатка (обычно 20-100% от начальной цены).

Временные ресурсы. Для электронных аукционов потребуется время на получение ЭЦП и регистрацию на торговой площадке. Сами торги могут длиться от нескольких часов до нескольких дней, требуя вашего участия.

Географическое положение. Муниципальные торги проводятся по всей стране. Выбирайте регионы, представляющие для вас интерес с точки зрения будущего использования земли.

Инфраструктура и коммуникации. Оцените доступность электричества, воды, газа, канализации и дорог. Эти факторы существенно влияют на стоимость освоения участка и его последующую рыночную ценность.

Инвестиционный потенциал. Если вы рассматриваете участие в аукционах как инвестицию, оцените потенциал роста стоимости участка или возможность выгодной переуступки прав аренды.

Понимание различий между типами муниципальных земельных аукционов поможет вам выбрать наиболее подходящий формат и увеличит шансы на успешное приобретение участка по выгодной цене. Самое главное — тщательно изучить условия конкретного аукциона и подготовить все необходимые документы заранее.

Все про торги и другие способы оформления земли у государства с подробными инструкциями на моем ТГ канале https://t.me/ZemInvST