Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга переживает стадию подъема

Инвесторы вновь рассматривают долгосрочные вложения, а на рынке аренды помещений стрит-ритейла отмечается бурный рост

Аналитики компании Penny Lane Realty Saint-Petersburg - ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – отметили ряд важных тенденций и событий, благодаря которым этот сегмент коммерческой недвижимости к концу года выйдет на докризисные показатели. Инвесторы вновь рассматривают долгосрочные вложения, а на рынке аренды помещений стрит-ритейла отмечается бурный рост.

«Целый ряд операторов розничной торговли и общепита приняли решение об экспансии на рынок Петербурга, - рассказывает директор Penny Lane Realty Saint-Petersburg Павел Пикалев. – Сейчас они активно рассматривают помещения, преимущественно, формата стрит-ритейл, а некоторые из них уже открывают новые точки». В частности, компания Penny Lane Realty Saint-Petersburg выступает агентом по подбору помещений для сети Subway. К объектам предъявляются следующие требования: площадь 70-150 кв.м., расположение на 1 этаже в местах с высоким пешеходным трафиком, наличие вытяжки или возможность ее установки, электрическая мощность - от 15 кВт.

Также о планах расширения заявили рестораны итальянской кухни Sbarro, австралийская сеть фастфуда County Chicken и пиццерии Papa Jones. Сеть кофеен «Кофеин» намерена открыть в городе 4 точки. Кроме этого, на рынок выходят новые бренды, в том числе международные (Decathlon, Kika, Longchamp, Furla, Coccinelle, Michael Kors и др.), развиваются федеральные сети - такие как «Уютерра» и «Формула кино».

Кроме того, аналитики агентства Penny Lane Realty Saint-Petersburg отмечают высокую активность на рынке стрит-ритейла операторов банковского сектора. Это связано с открытием дополнительных офисов, оказывающих услуги физическим лицам. В основном, банки заинтересованы в покупке недвижимости. Аренда рассматривается на срок не менее 5 лет. Размер запрашиваемой площади колеблется в пределах 100-400 кв.м. Объект должен находиться на первой линии домов, в местах с активным пешеходным трафиком. Наибольшим спросом пользуются предложения в центре Петербурга, либо в спальных районах вблизи станций метро.

Активизация игроков на рынке уже привела к дефициту качественного предложения в самых востребованных торговых коридорах, что отразилось на арендных ставках. По оценкам экспертов компании, с начала года ставки выросли в среднем на 3%. Таким образом, аренда помещения на Невском проспекте обходится сегодня в 200-400 долларов за кв.м. в месяц, на центральных торговых улицах – 90-250 долларов за кв.м. в месяц, в спальных районах у метро – 70–160 долларов за кв.м. в месяц, в спальных районах, удаленных от метро – 20–70 долларов за кв.м. в месяц.

В сегменте купли-продажи стрит-ритейла спросом пользуются, в основном, площади до 500 кв.м. Покупателями выступают торговые сети, банки, операторы общепита, либо инвесторы, интересующиеся покупкой арендного бизнеса. Цены продаж на объекты в основных торговых коридорах составляют 5000-6000 долларов за кв.м., в спальных районах - до 3000 долларов за кв.м. Самой крупной сделкой в люксовом стрит-ритейле стала продажа холдингом RBI галереи бутиков Esfera (общая площадь 2100 кв.м.) сети мультибрендовых бутиков «Babochka». По оценкам аналитиков агентства, сумма сделки могла составить приблизительно 10 миллионов долларов.

Эксперты компании отмечают изменения и в инвестиционной политике. «Если в кризис покупателей больше интересовали единичные дисконтированные объекты, то сейчас игроки решают более сложные задачи, - говорит Павел Пикалев. – Долгосрочные вложения вновь становятся актуальны. Инвесторы рассматривают проекты, которые можно подвергнуть реконцепции в зависимости от меняющихся требований рынка, и тем самым повысить их стоимость». Самой крупной инвестиционной сделкой с начала года стала покупка в конце марта активов и долгов «Макромира» УК Fort Group (общая площадь пяти торговых центров – 274 тысяч кв.м.). Средняя заполняемость приобретенных объектов составляет почти 90%, некоторые из них требуют частичной реконцепции. Для завершения строительства ТЦ «Долгоозерный» потребуются вложения в размере 22-25 миллионов долларов.

Уровень вакантных торговых площадей в Санкт-Петербурге постепенно снижается и на сегодняшний день составляет около 10%. Этому способствует не только возросший спрос на помещения, но и ситуация с новым строительством. В основном, сейчас достраиваются торговые центры, заявленные еще в 2008-2009 годах, новые проекты отсутствуют. Например, в I квартале 2011 года в эксплуатацию был введен всего 1 торговый центр Olympic Plaza (общая площадь 13 тысяч кв.м.). К тому же, около 15% действующих ТЦ требуют реконцепции, они строились сравнительно давно и не соответствуют современным требованиям.

«В течение 2011 года мы ожидаем постепенный переход к рынку арендодателя, - резюмирует Павел Пикалев. – Более жесткими станут условия аренды, включая сокращение арендных каникул. Однако рост ставок не будет резким и составит в среднем 10-12% в год. Что касается инвестиций, то мы ожидаем активизации на рынке иностранных компаний, которые в прошлом году предпочитали пристально наблюдать за развитием ситуации и анализировать потенциально интересные предложения».