ДДУ для гостиниц и апартаментов: новый закон о запрете проживания в апарт-отелях — объясняем простыми словами с экспертом
Российский рынок недвижимости столкнулся с революционным изменением: гостиничные номера и апартаменты теперь можно покупать по ДДУ, но проживать в них постоянно будет запрещено. Рассказываем, как это повлияет на инвесторов, покупателей и рынок в целом, с комментарием генерального директора компании «Новостройки Групп» Азамата Галяутдинова.
Что меняется для покупателей и инвесторов?
Новый законопроект, разработанный Минэкономразвития и Минстроем, разрешает продажу гостиничных номеров через договоры долевого участия (ДДУ), но с ключевым ограничением — полным запретом на постоянное проживание. Это системный шаг, разделяющий рынок жилой и коммерческой недвижимости.
Основные положения:
- Продажа номеров через ДДУ с использованием эскроу-счетов для защиты средств дольщиков.
- Четкий запрет на использование гостиничных номеров для постоянного проживания.
- Создание отдельного правового поля для гостиничной недвижимости.
Правовой статус апартаментов: почему нужно регулирование?
Проблема апартаментов годами оставалась "серой зоной" в российском законодательстве. Ярким примером являются апартаменты в Сочи - популярный формат недвижимости в курортном регионе, где покупатели особенно часто сталкивались с непониманием юридических ограничений при покупке. Новый законопроект устраняет эту путаницу.
Сравнение гостиничной недвижимости по ДДУ и классического жилья:
- Назначение: Гостиничные номера предназначены только для временного проживания, тогда как жилая недвижимость — для постоянного.
- Прописка (регистрация): В гостиничных номерах прописка невозможна, в отличие от жилых объектов, где она гарантирована.
- Коммунальные платежи: Для гостиничных номеров действуют коммерческие тарифы, а для жилья — значительно более низкие жилищные тарифы.
- Налогообложение: Налог на гостиничную недвижимость может достигать 2% от кадастровой стоимости, тогда как на жилье составляет всего 0,1–0,3%.
- Инфраструктура: Владельцы гостиничных номеров не получают социальной инфраструктуры (школ, детсадов), которая обязательна для жилых комплексов.
Мнение эксперта: Азамат Галяутдинов о нововведениях
«Новый законопроект — это долгожданное решение, которое внесет ясность на рынок. С одной стороны, он открывает возможности для инвестиций в туризм через прозрачные механизмы ДДУ. С другой — защищает покупателей от заблуждений относительно статуса апартаментов. Наша практика показывает: более 60% покупателей апартаментов не до конца понимали юридические последствия покупки. Запрет на постоянное проживание в номерах, продаваемых по ДДУ, создает честные правила и помогает инвесторам принимать взвешенные решения».
Для кого актуальны изменения?
- Инвесторам: предлагается новый инструмент для вложений в туризм с защитой через эскроу-счета.
- Покупателям-пользователям: исчезнут «псевдожилые» апартаменты, что позволит четко разграничить: отель — для отдыха, квартира — для жизни.
- Девелоперам: появятся новые источники финансирования гостиничных проектов.
Что ждать в ближайшие 2–3 года?
С 1 марта 2026 года вступают в силу новые Правила предоставления гостиничных услуг, которые синхронизированы с обсуждаемым законопроектом. Это создаст комплексную систему регулирования, где:
- Гостиницы останутся для временного проживания.
- Инвестиции в отели станут прозрачными и защищенными.
- Права как инвесторов, так и туристов будут под надежной защитой.
Кому подойдет покупка гостиничных номеров по ДДУ?
- Инвесторам, заинтересованным в туристическом бизнесе.
- Компаниям, которые хотят корпоративные решения для размещения сотрудников.
Кому лучше выбрать классическое жилье?
- Покупателям, которым нужно постоянное место проживания с пропиской.
- Семьям, для которых важны социальная инфраструктура и стабильность.
Новый законопроект — это важный шаг к структурированию рынка недвижимости. Он дает инвесторам прозрачный инструмент, а покупателям — четкое понимание, что они приобретают.