Апарт-отели в 2025 году: полный разбор законодательных изменений для инвесторов

Апарт-отели 2025 законодательство

Законодательные изменения для апарт-отелей в 2025 году кардинально меняют правила игры для инвесторов. После отклонения законопроекта об апартаментах, этот сегмент сохранил статус коммерческой недвижимости с ограничением регистрации и повышенными тарифами. Ключевое изменение — обязательная классификация апарт-отелей и самооценка до сентября 2025 года. Без этого объекты теряют доступ к агрегаторам бронирования.

Почему правила игры изменились?

С 1 января 2025 года в России вступили в силу масштабные изменения в Федеральном законе «Об основах туристской деятельности», которые кардинально меняют правила работы рынка апартаментов и апарт-отелей. Для инвесторов, рассматривающих этот сегмент недвижимости как источник пассивного дохода, понимание новых требований становится критически важным. Государство систематизирует рынок, вводя единые стандарты и создавая прозрачные условия для ведения бизнеса. Новое законодательство призвано защитить права потребителей, повысить качество услуг и вывести из теневого сектора значительную часть рынка посуточной аренды.

Реформа затрагивает все аспекты деятельности — от юридического статуса объектов до их продвижения на платформах бронирования. Инвесторам необходимо учитывать эти изменения как при покупке новых активов, так и при управлении существующими. В статье мы детально разберем все аспекты новых требований и их влияние на инвестиционную привлекательность апарт-отелей.

Что такое апарт-отель в новых реалиях?

Исчезновение отдельной категории

С 2025 года понятия «апарт-отель» и «комплекс апартаментов» исключены из официального оборота как самостоятельные виды объектов размещения. Теперь они юридически приравнены к гостиницам и подчиняются одинаковым требованиям. Это важное изменение, которое унифицирует стандарты для всех игроков рынка.

Ключевым критерием для отнесения объекта к средствам размещения стало наличие единого управления юридического лица или индивидуального предпринимателя. Если апартаменты находятся под управлением одной компании, которая обеспечивает встречу, вселение, выселение, уборку, безопасность и другие сервисы, они подпадают под действие нового законодательства.

Обязательная классификация: что нужно сделать до 1 сентября 2025 года?

Обязательная классификация апарт-отелей

Два этапа процедуры

С 1 сентября 2025 года все средства размещения, включая бывшие апарт-отели, должны быть включены в Единый реестр классифицированных объектов. Процедура состоит из двух этапов:

1. Обязательная самооценка — заполнение данных о объекте на портале «Гостеприимство» с последующей проверкой Росаккредитации.
2. Добровольное присвоение категории — экспертиза с выездом аккредитованной организации для присвоения звездности (от 1 до 5 звезд).

После успешного прохождения процедуры объект получает уникальный идентификационный номер, который необходимо указывать во всех рекламных материалах и на платформах бронирования.

Отмена статуса «без звезд»

Нововведение устранило категорию «без звезд» — теперь все объекты размещения должны иметь категорию от одной до пяти звезд . Это создает более прозрачную среду для гостей, которые могут четко понимать, какой уровень сервиса ожидать от конкретного объекта.

Какие объекты не подпадают под классификацию?

Не все апартаменты обязаны проходить классификацию. Под новые требования не подпадают:

1. отдельные апартаменты, не входящие в состав апарт-отеля;
2. квартиры в многоквартирных домах, сдаваемые посуточно;
3. объекты, где отсутствует единое управление (например, когда каждый собственник самостоятельно сдает свое помещение).

Совет эксперта по недвижимости Азамата Галяутдинова, директора "Новостройки Групп": "При выборе объекта для инвестиций обращайте внимание не только на локацию и отделку, но и на юридическую структуру управления. Апартаменты в составе комплекса с единой управляющей компанией, которая берет на все вопросы по обслуживанию и продвижению, — более надежный актив в новых условиях, так как они будут соответствовать законодательству и сохранят доступ ко всем каналам продвижения".

Какие последствия ждут нарушителей?

Финансовые санкции

За работу без внесения в реестр или несоответствие требованиям законодательства предусмотрены существенные штрафы:

1. Для должностных лиц — до 70 000 рублей;
2. Для юридических лиц — до 450 000 рублей;
3. При повторных нарушениях санкции ужесточаются.

Ограничения на продвижение

Объекты, не прошедшие классификацию, не смогут размещаться в известных агрегаторах.

С 1 сентября 2025 года агрегаторам и маркетплейсам запрещено размещать информацию о неклассифицированных объектах размещения. Это означает, что объекты, не прошедшие классификацию, не смогут присутствовать на таких платформах, как Booking.com, Яндекс.Путешествия и других онлайн-сервисах бронирования.

Кроме того, с 2025 года все частные объявления должны быть удалены с сайтов онлайн-туристических агентств. Это серьезно ограничивает возможности для самостоятельного продвижения апартаментов, не входящих в реестр.

Как изменится инвестиционная привлекательность апарт-отелей?

Рост прозрачности и снижение рисков

Новое законодательство систематизирует рынок и создает более предсказуемые условия для ведения бизнеса. По оценкам аналитиков ГК PLG, рынок апартаментов изменится меньше, чем ожидалось: сегмент стал прозрачнее, не ограничив при этом владельцев и инвесторов.

Эксперты отмечают, что гибридная модель управления, при которой часть номеров находится в управлении оператора, а часть — у частных собственников, продолжает эффективно работать в новых условиях. Это подтверждается примером апарт-отеля IN2IT, где 500 номеров управляются оператором, а еще тысяча — частными собственниками.

Влияние на доходность

По данным экспертов, реальная операционная доходность инвестирования в апарт-отели находится на уровне 7-9% годовых. С учетом роста стоимости недвижимости совокупная доходность может достигать 15-20% годовых. В текущих условиях, когда средняя ставка по депозитам не превышает 4%, покупка сервисных апартаментов остается оправданной с точки зрения долгосрочных инвестиций.

Совет эксперта по недвижимости Азамата Галяутдинова, директора "Новостройки Групп": "Не соблазняйтесь на завышенные показатели доходности выше 12-15%, которые иногда обещают девелоперы. Эти цифры труднодостижимы на практике. Реальная доходность качественного апарт-отеля с профессиональным управлением составляет 7-9%, и именно на этот ориентир стоит опираться в финансовом моделировании".

Туристический налог: дополнительная нагрузка

С 1 января 2025 года введен туристический налог в размере 1% от стоимости услуги по размещению, но не менее 100 рублей в сутки. Муниципальные органы определяют применение налога на своей территории, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя.

Важно отметить, что налог взимается именно за средство размещения, а не за количество людей в нем. Даже при предоставлении бесплатного размещения в рамках программ лояльности, налог в размере 100 рублей за ночь все равно подлежит уплате.

Перспективы рынка апарт-отелей в новых условиях

Рост внутреннего туризма

По данным Минэкономразвития, в 2025 году туристический поток в регионах вырастет на 8-17% . Это создает благоприятные условия для развития качественных объектов размещения, соответствующих новым стандартам.

Аналитики прогнозируют рост спроса на апарт-отели на 15% к 2025 году . Основными драйверами станут рост внутреннего туризма, популярность сочетания работы и отдыха и развитие инфраструктуры в регионах.

Изменение структуры предложения

К 2030 году сегмент апарт-отелей может вырасти почти в 4 раза . Уже к апрелю 2025 года объем предложения достиг 18 тысяч юнитов, преимущественно в Санкт-Петербурге и Краснодарском крае.

Государство активно инвестирует в туризм — по итогам 2024 года суммарные инвестиции в отрасль могут превысить 1,2 трлн рублей. Это создает дополнительные возможности для развития качественной инфраструктуры.

Практические рекомендации для инвесторов

На что обращать внимание при покупке?

1. Проверьте юридический статус объекта — убедитесь, что девелопер предусмотрел единое управление комплексом и готов обеспечить соответствие новым требованиям;
2. Оцените репутацию управляющей компании — в новых условиях качество управления становится критически важным фактором успеха;
3. Проанализируйте бизнес-модель — убедитесь, что планируемая доходность соответствует рыночным реалиям (7-9% операционной доходности);
4. Изучите локацию — в крупных городах высокая конкуренция, но и больше спрос; в регионах ниже конкуренция, но и меньше поток туристов.

Практические рекомендации для инвесторов

Как минимизировать риски?

1. Диверсифицируйте доходы — рассматривайте возможность долгосрочной аренды корпорациям и предоставления дополнительных услуг (парковка, экскурсии, коворкинг);
2. Используйте госпрограммы поддержки — в особых экономических зонах (Крым, Дальний Восток) могут предоставляться налоговые льготы;
3. Выбирайте проверенных девелоперов — отдавайте предпочтение компаниям с опытом успешной реализации подобных проектов;
4. Заранее планируйте расходы — учтите необходимость уплаты туристического налога и возможные затраты на приведение объекта в соответствие с новыми стандартами.

Законодательные изменения 2025 года, безусловно, ужесточают требования к апарт-отелям, но одновременно создают более прозрачные и предсказуемые условия для ведения бизнеса. Для инвесторов это означает необходимость более тщательного подхода к выбору объектов и управляющих компаний.

В долгосрочной перспективе реформа укрепит рынок, выведет из тени недобросовестных игроков и повысит доверие потребителей. Апарт-отели, соответствующие новым требованиям, сохранят инвестиционную привлекательность и продолжат приносить стабильный пассивный доход своим владельцам.

Ключевой тренд — движение в сторону ухода с рынка псевдожилья и формирование цивилизованного сегмента сервисных апартаментов с профессиональным управлением. Для инвестора это означает снижение рисков и повышение прогнозируемости возврата на инвестиции.

В каких регионах инвестиции в апарт-отели наиболее перспективны?

На основе актуальных рыночных данных можно выделить несколько регионов России, которые выглядят наиболее перспективными для инвестиций в апарт-отели в 2025 году. Информации по конкретным комплексам в Крыму в предоставленных результатах нет, но общая картина по полуострову и другим регионам выглядит следующим образом.

В каких регионах инвестиции в апарт-отели наиболее перспективны?

Наиболее перспективные регионы для инвестиций

1. Краснодарский край (включая Сочи): этот регион является безусловным лидером по объему нового строительства апарт-отелей. На его долю, вместе с Сочи, приходится 25% от всего строящегося в России номерного фонда. Активное развитие внутреннего туризма и статус главного курорта страны создают здесь устойчивый спрос.
2. Санкт-Петербург: это историческая столица российских апарт-отелей, где сегодня сосредоточено около 49% всего рынка. Несмотря на насыщенность, рынок демонстрирует стабильность: летняя загрузка достигает 90% при средней стоимости номера 5,5 тыс. рублей, что делает его привлекательным для долгосрочных вложений. Доля города в новом строительстве также высока — 27%.
3. Крым: полуостров выделяется максимальными показателями на российском рынке. Летом загрузка апарт-отелей здесь достигает 95%, а средний тариф (ADR) составляет 15,3 тыс. рублей за сутки. Высокая стоимость поддерживается устойчивым туристическим спросом при ограниченном предложении. Инвестиции здесь характеризуются доходностью около 10,44% годовых. На сайте Новостройки Групп можно посмотреть актуальные предложения апарт-отелей в Крыму.
4. Калининградская область: Этот регион демонстрирует высокие операционные показатели, схожие с Петербургом: загрузка в сезон до 90% при средней цене номера 12 тыс. рублей. При этом рынок остается относительно небольшим, что открывает возможности для роста.
5. Перспективные города-«миллионники»: эксперты также отмечают растущий потенциал крупных деловых и туристических центров страны. В их числе:Казань (высокий поток деловых туристов);Екатеринбург и Новосибирск (активное развитие бизнес-среды);Ростов-на-Дону и Владивосток.

Ключевые рекомендации по выбору объекта

Помимо географии, успех инвестиций зависит от правильного выбора самого объекта. Вот на что стоит обратить внимание:

1. Профессиональная управляющая компания (УК): доходность апарт-отеля напрямую зависит от оператора. Работа с профессиональной УК может приносить на 10 процентных пунктов больше годового дохода, чем самостоятельное управление. Важно, чтобы УК имела отработанные регламенты и могла гибко управлять тарифами и загрузкой.
2. Четкая концепция под целевую аудиторию: успешный апарт-отель — это продуманная экосистема. Например, ориентация на цифровых кочевников предполагает наличие коворкинга, быстрого Wi-Fi и гибких тарифов, что обеспечивает стабильный спрос даже в низкий сезон.
3. Соответствие новому законодательству: с 2025 года в России ужесточены требования к гостиничным объектам. Убедитесь, что апарт-отель прошел обязательную классификацию, и в нем действует только одна управляющая компания на весь объект, как того требует закон.