Права и обязанности правообладателей при комплексном развитии территории

Комплексное развитие территории (КРТ) — это механизм, позволяющий городам полностью изменять в своих целях городскую среду. Однако для текущих владельцев недвижимости этот процесс чаще становится обременением, чем новой возможностью. Когда объект попадает в границы КРТ, привычные правила владения меняются: приоритет отдается градостроительным планам, а не частным интересам.

Комплексное развитие территории и правообладатели — это тема, в которой важно заранее понимать свои права, ограничения и риски изъятия имущества.

Экспертиза проекта «Изнанка КРТ»

Кто является правообладателем в КРТ

Круг лиц, которых закон наделяет статусом правообладателя, закреплен в ч. 1 ст. 70 ГрК РФ, к ним относятся не только собственники.

Основные категории субъектов:

1. собственники: владельцы земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства (зданий, сооружений);
2. арендаторы: лица, владеющие участками на праве аренды, если договор заключен с государством или муниципалитетом на срок более пяти лет;
3. обладатели иных прав: лица, имеющие право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования землей.

Если ваше имущество оказалось в границах территории, игнорировать уведомления от органов местного самоуправления нельзя — это приведет к потере контроля над активом. Как это происходит — мы писали здесь.

Чего правообладатель точно НЕ может

Законодательство о КРТ серьезно ограничивает классическое право собственности. Мы выделили ключевые запреты, с которыми сталкивается правообладатель объекта недвижимости.

1. Запрет на свободное строительство. После опубликования решения о КРТ выдача разрешений на строительство и уведомлений о планируемом строительстве объектов, не отвечающих целям КРТ, не допускается.
2. Нарушение сроков. В КРТ нежилой застройки у правообладателей есть всего 45 дней со дня получения предложения от властей, чтобы подтвердить готовность реализовать проект самостоятельно. Пропуск срока лишает их этого права.
3. Отказ от изъятия. Если объект признан аварийным или включен в КРТ по законным критериям (например, износ), собственник обязан передать его государству после выплаты возмещения. Оспорить можно лишь размер выплаты, но не сам факт изъятия при соблюдении процедур.

Важно: Правообладатель не может произвольно менять вид разрешенного использования (ВРИ) земли, если он противоречит утвержденному проекту комплексного развития территорий.

Какие права и обязанности есть у правообладателей

Ключевые права:

1. Приоритет самостоятельной реализации. Право реализовать КРТ без проведения аукциона, если все собственники в границах зоны договорились между собой (ч. 1 ст. 70 ГрК РФ).
2. Получение рыночного возмещения. Право на выплату стоимости недвижимости и компенсацию всех убытков, включая упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ — для жилья, ст. 56.8 ЗК РФ — для коммерческих объектов).
3. Инициирование КРТ. Право подать обращение властям о старте проекта по инициативе самих правообладателей (ст. 70 ГрК РФ).
4. Судебная защита. Право обжаловать в суде решение о КРТ или отчет об оценке имущества

Правообладатель вправе оспорить решение о КРТ в суде на основании ст. 46 Конституция Российской Федерации с применением ст. 218 Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации или ст. 198 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации.

Отчет об оценке имущества может быть обжалован в судебном порядке на основании ст. 13 закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основные обязанности:

1. Соблюдение сроков договора. Обязанность выполнить все этапы строительства, предусмотренные графиком (п. 4 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ).
2. Создание инфраструктуры. Обязанность по строительству или финансированию социальных, инженерных и транспортных объектов, если это предусмотрено договором (п. 5 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ).
3. Снос и подготовка участка. Обязанность осуществить снос объектов и подготовку территории за свой счет при самостоятельном развитии (п. 3 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ).

Какие риски и ограничения важно учитывать правообладателю

КРТ несет в себе риски, которые могут критически повлиять на ликвидность и эксплуатацию активов:

Риски при КРТ

Договор комплексного развития территории по инициативе правообладателей

Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей — сценарий, при котором вы сами выступаете инициатором процесса.

Основанием для работ становится договор о комплексном развитии территории, который заключается без торгов (ст. 70 ГрК РФ).

Нюансы договора:

1. Он фиксирует обязательства собственников перед городом по строительству объектов.
2. Между собственниками заключается соглашение о разграничении обязанностей, которое определяет доли участия и финансирования (ч. 3 ст. 70 ГрК РФ).
3. При срыве сроков администрация может расторгнуть договор и изъять участки для передачи другому инвестору (ч. 11 ст. 70 ГрК РФ).

На практике рассчитывать на реализацию КРТ именно по инициативе правообладателей стоит с осторожностью. В границы такой территории нередко включают крупных инфраструктурных участников – например, МОЭК, «Мосводоканал», РЖД и другие организации, с которыми крайне сложно пройти согласование и получить консолидированную позицию в установленные сроки.

В результате единое решение правообладателей не складывается, после чего у города появляются основания запускать проект уже в собственном порядке. Участники рынка нередко рассматривают такую конструкцию как способ обойти механизм, изначально рассчитанный на инициативу собственников, поэтому делать ставку именно на этот сценарий не стоит.

Связь КРТ с ВРИ, ПЗЗ и документацией по планировке

Взаимосвязь этих терминов определяет будущее вашего актива. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — это база, но КРТ позволяет их менять в упрощенном порядке.

Изменения в ПЗЗ для целей КРТ фактически вносят до выхода Постановления о КРТ. Делается это без публичных слушаний и без уведомления собственников недвижимости в зоне КРТ. При изменении ПЗЗ меняется вид разрешенного использования и параметры строительства для целей КРТ. 

Все параметры строительства фиксируются в документации по планировке территории (ППТ). Именно ППТ определяет, что будет построено на вашем участке и какая инфраструктура там появится. А потом они утверждаются в Постановлении о КРТ.  Рекомендуется отслеживать все публикации об объекте недвижимости, "пробивая" его по адресу: не только в правовых базах, но и в открытых источниках.

Если над вашей собственностью нависла угроза изъятия, советуем прочитать:

1. Можно ли выйти из КРТ 

2. Как получить и увеличить компенсацию

3. Какие убытки вам сулят при КРТ