Весь закон о Комплексном Развитии Территорий (КРТ) в одной статье

Нет отдельного федерального законодательства о КРТ. Есть федеральный закон — Градостроительный кодекс РФ, в статьях которого содержатся положения о КРТ, обязательные для КРТ в любом субъекте РФ.

Разберем, что именно регулирует законодательство о КРТ, какие его положения наиболее важны и чем КРТ отличается от реновации.

Определение КРТ по п. 34 ст. 1 ГрК РФ

Комплексное развитие территорий (КРТ) — это совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с документацией по планировке территории. Декларированная в ГрК РФ цель КРТ: создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования.

Полная информационная база по КРТ с ответами на все ваши вопросы.

Основные положения законодательства о КРТ

Глава 10 ГрК РФ посвящена механизму КРТ.

Но одним Градостроительным кодексом механизм КРТ не исчерпывается.

Согласно ст. 64 ГрК РФ положения положения ГрК РФ о КРТ необходимо применять в комплексе с другими правовыми нормами, которые влияют, в первую очередь на права и обязанности собственников недвижимости в зоне КРТ: Земельный кодекс, Гражданский кодекс, Жилищный кодекс и др.

Сопоставление законодательства о КРТ поможет ответить на актуальные вопросы собственников, например:

1. Какие виды КРТ указаны в законе?
2. Какие объекты могут включить в границы КРТ?
3. Законно ли, что изменения Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) для целей КРТ появляются раньше Постановления о КРТ?
4. Как можно оспорить решение о КРТ и изъятие недвижимости?

Градостроительный кодекс РФ в п.1 ст. 65 выделяет 4 вида КРТ

1. Жилой застройки — для территорий, где расположены МКД и частные дома.
2. Нежилой застройки — для промзон и коммерческих площадок.
3. Незастроенной территории — для участков в собственности государства и неразграниченных участков, если на них нет прав третьих лиц, кроме сервитутов.
4. По инициативе владельцев — когда с предложением о развитии территории выступают сами собственники участков и расположенной на них недвижимости.

В границы КРТ могут включить не только проблемные объекты

В зону КРТ могут входить не только те участки и объекты, которые сами по себе дали формальное основание для запуска проекта. Градостроительный Кодекс РФ допускает включение и другой недвижимости, если она находится в границах территории и без нее невозможно реализовать проект. 

Основные положения главы 10 ГрК РФ о КРТ

Основные правила о комплексном развитии территорий собраны в главе 10 Градостроительного кодекса РФ. В ней закреплены цели КРТ, виды КРТ, порядок принятия и реализации решений, а также специальный порядок КРТ по инициативе правообладателей.

Для нашей темы ключевое значение имеет ст. 66 ГрК РФ — именно она регулирует принятие и реализацию решения о КРТ. Остальные статьи главы 10 тоже важны, но их удобнее разбирать отдельно: цели КРТ — в ст. 64, виды КРТ — в ст. 65, общие вопросы реализации — в ст.ст. 67–69 и 71, а КРТ по инициативе правообладателей — в ст. 70.

Статьи главы 10 объемные, местами перегружены и не всегда удобны для быстрого чтения. Поэтому дальше дадим краткий навигатор именно по ст. 66 ГрК РФ, а остальные положения разберем в отдельных публикациях.

Статья 66 ГрК РФ: порядок принятия и реализации решения о КРТ

Именно ст. 66 ГрК РФ отвечает на главный практический вопрос: кто принимает решение о КРТ и как этот проект запускают дальше.

В этой статье важно обратить внимание на несколько пунктов:

1. Кто принимает решение о КРТ. Уполномоченные органы, чаще всего — органы власти субъекта РФ. Для Москвы таким органом выступает Правительство Москвы.
2. Как согласуют проект КРТ. Градостроительный Кодекс РФ регулирует порядок и сроки согласования проекта. Предмет такого согласования — границы территории, в отношении которой планируют принять решение о КРТ. В Москве проекты КРТ публикуют на mos.ru в открытом доступе. При этом сам проект не считается нормативным правовым актом, поэтому обжаловать его в суде нельзя.
3. Как устроена процедура КРТ жилой застройки. Этому посвящены п. 4, 5 и 6 ст. 66 ГрК РФ.
4. Как устроена процедура КРТ нежилой застройки. Ее регулируют п. 7 и 7.1 ст. 66 ГрК РФ.
5. Как принимают решение по незастроенной территории. Этот порядок закреплен в п. 8 ст. 66 ГрК РФ.
6. Когда в один проект включают несколько несмежных территорий. П. 9 ст. 66 ГрК РФ допускает принятие решения о КРТ сразу в отношении двух и более несмежных территорий с заключением одного договора о КРТ. Для Москвы это не редкость: в одном проекте КРТ могут фигурировать отдельно расположенные земельные участки, которые не граничат друг с другом.
7. Как КРТ связано с ПЗЗ и документацией по планировке. По п. 10 ст. 66 ГрК РФ документация по планировке территории при КРТ должна соответствовать видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также предельным параметрам строительства и реконструкции, установленным правилами землепользования и застройки. На практике это означает, что сначала корректируют ПЗЗ, затем эти параметры закладывают в проект, а после этого — в постановление о КРТ.

Мы рассмотрели только часть законодательства о КРТ — ту, которая нужна для понимания порядка принятия и реализации решения. Цели КРТ, виды КРТ и КРТ по инициативе правообладателей мы собрали в информационной базе по КРТ.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Федеральный закон № 494-ФЗ о комплексном развитии территорий?

Это НПА, называемый "о КРТ", который внес изменения в ГрК РФ и ввел в него главу 10 о КРТ. Однако он технический и не может рассматриваться отдельно от ГрК РФ.

Это закон об изменениях Градостроительного Кодекса РФ в целях КРТ,  таких изменений и дальше может быть неограниченное количество.

Есть ли отдельный закон о комплексном развитии территорий?

Отдельного закона нет. Есть глава 10 Градостроительного кодекса РФ. 

Может ли у субъекта РФ быть свой закон о комплексном развитии территории области?

Да, у региона могут быть собственные акты, которые регулируют порядок на его территории: критерии для неаварийных домов, регламент принятия решений, сроки собраний жильцов и другие детали. Но такой НПА не заменяет федеральное регулирование, а действует в рамках ГрК РФ.