Какие существуют виды КРТ
Как ГрК РФ разделяет виды КРТ и что это значит для собственника? Разбираем отличия реновации жилья от реорганизации промзон и правила изъятия земель.
Ниже — детальный разбор всех видов КРТ, чтобы вы понимали, к чему готовиться и как защитить свои интересы при редевелопменте промзон.
Что такое комплексное развитие территории
Согласно ст. 64 ГрК РФ, КРТ — это совокупность мероприятий по благоустройству территории и строительству объектов. Этот процесс направлен на повышение эффективности использования земли и создание комфортных условий для жизни.
Основные виды КРТ по Градостроительному кодексу
Пункт 1 статьи 65 ГрК РФ закрепляет четыре вида комплексного развития территории. При этом их классификация неоднородна по своему основанию.
Первые три вида — КРТ жилой застройки, нежилой застройки и незастроенных территорий — выделяются исходя из характеристик самой территории и регулируются положениями статьи 65 ГрК РФ. КРТ по инициативе правообладателей выделено отдельно и классифицируется по субъекту, инициирующему проект. Правовое регулирование данного вида установлено статьей 70 ГрК РФ.
Далее рассмотрим каждый вид КРТ с точки зрения порядка реализации и правовых последствий для собственников.
КРТ нежилой застройки
Проводится в отношении «серых зон» и промзон на основании ч. 4 ст. 65 ГрК РФ. В границы проекта могут быть включены:
- аварийные нежилые здания и сооружения;
- объекты, вид разрешенного использования земли под которыми не соответствует текущим ПЗЗ;
- участки, где расположены самовольные постройки;
- снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ.
После публикации решения о КРТ у собственников участков и недвижимости есть 45 дней, чтобы выразить готовность реализовать проект самостоятельно. Если правообладатели не заключат соглашение между собой, право на развитие территории выставляется на открытый аукцион. Однако обычно собственники своевременно не получают предложение о КРТ и не успевают в срок, установленный по закону, подать единогласное соглашение о самостоятельной реализации КРТ. КРТ незастроенных территорий
Согласно ч. 7 ст. 65 ГрК РФ, данный вид КРТ применяется к пустующим землям в государственной или муниципальной собственности.
В данном случае не нужен снос или расселение, так как объекты капитального строительства на участке отсутствуют.
Инвестор выбирается через торги. Он берет на себя обязательства по созданию всей необходимой транспортной инфраструктуры.
Такой подход позволяет городам быстро осваивать новые площадки, привлекая застройщиков к созданию инженерных сетей за счет внебюджетных источников.
КРТ жилой застройки
Этот вид (регламентирован ст. 65 ГрК РФ) касается территорий, на которых расположены многоквартирные дома.
Чтобы включить такую территорию в проект КРТ, дома должны быть признаны аварийными, типовыми (постройки 1956–1973 гг.) или иметь критический износ. Решение о застройке принимают власти, но последнее слово остается за собственниками: без их согласия на голосовании проект не запустят.
КРТ по инициативе правообладателей
Описано в ст. 70 ГрК РФ. Это единственный вид КРТ, который инициирует не власть, а собственники объектов недвижимости. Инвестор, владеющий участками, заключает договор о КРТ без проведения аукциона. Это дает право на изменение градостроительного регламента и получение мер поддержки от органов местного самоуправления.
Что общего у всех видов КРТ
Независимо от того, о каком виде КРТ идет речь — жилой застройки, нежилой, незастроенной территории или проекте по инициативе правообладателей — всегда определяется конкретная зона, в пределах которой будет реализован проект. Границы этой территории утверждаются официальным решением и становятся ключевой точкой отсчета для всех дальнейших действий.
Именно внутри этих границ происходят все процессы: меняются градостроительные регламенты, разрабатывается проект планировки, принимаются решения о строительстве, реконструкции или изъятии объектов.
Даже если КРТ инициируют сами собственники, проект все равно оформляется в тех же рамках — с утвержденной территорией и едиными правилами ее развития.
Частые вопросы (FAQ)
Может ли инвестор строить только жилые дома?
Нет, концепция КРТ запрещает монофункциональную застройку. Социальная инфраструктура и благоустройство территории являются обязательными условиями договора, за нарушение которых застройщик несет ответственность.
Как определяются границы территории КРТ?
Границы устанавливаются в проекте КРТ на основании кадастровых данных и планов развития города. В одну зону могут входить как жилые, так и нежилые здания, если это необходимо для реализации целостного градостроительного проекта. Затем зона КРТ подтверждается в опубликованном Постановлении.
Какую компенсацию получают собственники?
Согласно ст. 56.8 Земельного РФ, собственники участков и недвижимости получают возмещение, включающее рыночную стоимость имущества и все убытки, связанные с прекращением обязательств перед третьими лицами или переездом.
Какие виды КРТ предусмотрены Градостроительным кодексом?
Градостроительный кодекс предусматривает несколько видов КРТ: КРТ жилой застройки, КРТ нежилой застройки, КРТ незастроенных территорий и КРТ по инициативе правообладателей. Вид проекта зависит от характеристик территории, статуса участков и порядка принятия решения.
Как понять, какой вид КРТ применяется к территории?
Вид КРТ определяется в решении о комплексном развитии территории и в сопутствующей градостроительной документации. Чтобы это проверить, нужно изучить само решение, правила землепользования и застройки, а также проект планировки территории, если он уже подготовлен.
Чем отличаются виды КРТ
Основные различия между видами комплексного развития территории касаются прав собственников и процедур изъятия недвижимости.
Данная таблица показывает, что КРТ нежилой застройки дает больше рычагов воздействия органам власти, в то время как жилой сектор максимально защищен процедурой волеизъявления граждан. Для всех видов общим остается требование о выплате компенсаций собственникам.