Доли при сделках с недвижимостью и что с ними делать

Сегодня рассмотрим очень важный вопрос – доли: как они образуются и каким образом поступить, чтобы сделки с долями закончились для всех участников максимально выгодно и дружелюбно.

Собственнику принадлежат следующие права:

1. Право распоряжения;
2. Право владения;
3. Право пользования.

Право пользования в отношении жилой недвижимости (не имеет значения, квартира, комната или жилой дом), пользование выражается в возможности проживания. Если речь идёт о долевых собственниках, по закону владеть и пользоваться объектом недвижимости дольщики могут по соглашению сторон или (если соглашение не достигнуто) по правилам, которые определит суд.

Решения суда выносятся разнообразные, так как каждый случай рассматривается индивидуально, в зависимости от аргументов сторон. В любом случае, суд обязан соблюсти баланс.

Долевые собственники могут появиться, например, в таких ситуациях:

1. Приватизация. Квартира приватизируется на всех проживающих, соответственно, появляется долевая собственность;
2. Наследство. Наследников на один объект недвижимости может быть больше одного, тогда также появляется долевая собственность у каждого наследника;
3. Использование материнского капитала. Его использование обязывает оформлять квартиру в общую долевую собственность на всех членов семьи.

В ситуации с родственниками, чаще всего соблюдается устная договорённость о том, кто где проживает, как оплачиваются коммунальные платежи, в редких случаях существуют письменные соглашения. Однако в случае, когда появляется долевой собственник «со стороны», появляются споры. Это могут быть люди, которые либо планируют выкупить квартиру целиком, либо более выгодно продать свою долю.

В нашей практике был случай: в однокомнатной квартире собственниками являлись бабушка и дедушка, у обоих дети от первых браков: у дедушки – двое сыновей, у бабушки – дочь. Дедушка умер, его доля перешла сыновьям. Договориться друг с другом они не смогли, поэтому приняли решение продать обе доли за небольшую сумму, но быстро. Новый собственник захотел получить денег больше, чем заплатил, а пострадала в этой ситуации бабушка-собственница, так как её начали выживать из квартиры. Были также вызовы полиции, смены замков и прочие неприятности.

Так как полюбовно ситуацию сами собственники не смогли решить, они обратились в агентство. Самым выгодным решением для обеих сторон в данном случае было продать квартиру и поделить сумму пополам.

Стоит отметить, что при продаже доли её собственник теряет около 25% её рыночной стоимости. Происходит это потому, что, например, 1/2 доли квартиры на рынке будет оцениваться ниже, чем половина стоимости всей квартиры. Именно поэтому доли не представляют широкого интереса и всегда продаются дешевле. Когда на продажу выставляется доля, направляется письменное извещение остальным собственникам. Если цена завышена, ни один собственник не выкупит долю, тогда нотариус выставит её на открытый рынок, где по завышенной цене вряд ли кто-то её приобретёт. Тогда дольщику придется занижать стоимость, до тех пор, пока не найдется покупатель за цену, ниже рыночной.

На нашей практике лучший способ реализовать вопрос с долями – договориться. Как только собственники начинают упираться или препятствовать дальнейшей сделке, то дело всегда заканчивается огромной потерей времени, денег и нервов.

В таких спорных ситуациях возможны следующие пути решения конфликта:

1. Один собственник может проживать в квартире, а другой – получать определённую компенсацию за то, что пользуется всей жилплощадью первый собственник;
2. Собственники могут сдавать квартиру и делить доход с аренды между собой поровну;
3. Объект недвижимости можно продать по рыночной стоимости и также поделить доход поровну, что выгоднее, чем продавать доли;
4. Один из собственников может предложить второму выкупить долю по цене ниже рыночной.

В тех случаях, когда речь идёт о небольшой доле (например, 1/8 квартиры, а не половина), собственник этой доли также обязан нести расходы по содержанию. Если собственник меньшей доли не принимает участия в выплате расходов по содержанию, собственник или собственники большей доли могут подать в суд и в принудительном порядке выкупить эту долю. Однако, судом в таком случае оценивается рыночная стоимость квартиры и компенсацию назначают выше, чем истец планирует выплатить.

 Телефон для консультаций: 8 (495) 647-00-00
С уважением, Агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»   

Если вам понравилась статья, оставляйте свои лайки и комментарии, делитесь своим мнением!

Не забывайте подписываться на наш канал!
Мы говорим о недвижимости нескучно и актуально.