Покупка квартиры или нежилого помещения в доме, являющимся объектом культурного наследия.
Выбирая квартиру, покупатель, конечно же, обращает внимание на многоквартирный дом (МКД): его состояние, ремонт, чистоту подъездов и придомовой территории. Но часто ли покупатель задаётся вопросом проверки, не находится ли МКД в реестре объектов культурного наследия (ОКН)?
Что будет, если этого не сделать? Если МКД включён в реестр объектов культурного наследия, а эта информация отсутствует в договоре купли-продажи, сделка может быть признана недействительной (ничтожной).
Как это проверить? Для начала следует обратиться к официальному сайту Минкультуры России, где размещён реестр «Сведения из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации», или к региональным реестрам на сайтах департаментов культурного наследия.
Будет ли информация об ОКН в выписке из ЕГРН? Да, будет, если заказать выписку из ЕГРН на здание (МКД). Кадастровый номер МКД можно найти в выписке из ЕГРН на квартиру или на Публичной кадастровой карте. Именно так в выписке из ЕГРН выглядит запись о включении объекта в реестр ОКН.
В выписке ЕГРН на квартиру или нежилое помещение в доме-ОКН такая информация не указывается. Однако полагаться только на выписку из ЕГРН не стоит. Необходимо также искать сведения в реестрах объектов культурного наследия. Для Москвы, например, удобно пользоваться специальной картой. Вот так выглядит фрагмент карты с выделенными на ней объектами культурного наследия.
Кроме этого, можно направить запрос в департамент культурного наследия. В Москве, например, через портал Мос.ру можно запросить справку «Сведения из городского реестра недвижимого культурного наследия и историко-культурного опорного плана»
Если дом нашли в реестре, что делать? Запрашивать информацию об охранном обязательстве. Если такой документ был утвержден, он становится приложением к договору купли-продажи. Покупатель должен внимательно ознакомиться с ним, т.к. там описываются все требования к владельцам помещений в доме по сохранению ОКН.
Бывает, что продавцы сами не знают о наличии такого охранного обязательства. Это не снимает ответственности с покупателя, надо предпринять все меры, чтобы его найти. Изучаем сайт департамента (управления) культурного наследия, там публикуются списки выданных охранных обязательств.
По законодательству охранные обязательства, которые содержат требования в отношении многоквартирного дома в целом и общего имущества МКД, подлежат выполнению всеми собственниками помещений в МКД.
Как отразить информацию в договоре? Пункт в договоре купли-продажи может быть включен в следующем варианте: «Покупатель извещен, о том, что здание является выявленным объектом культурного наследия, представляющим собой историко-культурную ценность, (указывается наименование ОКН, номер в реестре и нормативный документ). Покупатель обязуется выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, предусмотренные п. 1-3 ст. 47.3 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в полном объеме, надлежащим образом».
При описании данного пункта в договоре информация берется из официальных источников. Каждый объект культурного наследия индивидуален. Есть памятник, а есть выявленный объект культурного наследия, представляющий собой историко-культурную ценность. Если у дома есть охранное обязательство, оно описывается в тексте договора купли-продажи и копия охранного обязательства становится приложением к договору купли-продажи.
Какие ограничения для покупателя помещения в доме ОКН? Требования к сохранению ОКН и к содержанию и использованию ОКН изложены в Федеральном законе от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» Кроме этого, изучаем внимательно охранное обязательство.
Ограничения касаются ремонтных работ и перепланировки помещений в доме ОКН.
Если при проведении работ затрагивается предмет охраны, потребуется разработка проектной документации по приспособлению жилого помещения, которая согласовывается с Департаментом культурного наследия.
Если при проведении работ не затрагивается предмет охраны объекта культурного наследия (в том числе фасадные, декоративные детали, детали интерьера), проектную документацию согласовывают в Мосжилинспекции и Мосгорнаследии.
Телефон для консультаций: 8 (495) 647-00-00
С уважением, Агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»
Если вам понравилась статья, оставляйте свои лайки и комментарии, делитесь своим мнением!
Не забывайте подписываться на наш канал!
Мы говорим о недвижимости нескучно и актуально.