ТЦ платит за охрану и клининг втрое больше, чем нужно — и даже не знает об этом

Многие торговые центры в 2026 году продолжают терять миллионы на базовых услугах. Собственники воспринимают счета от подрядчиков как «объективную рыночную реальность». На деле расходы на охрану и клининг часто завышены в несколько раз.

Разрыв между необходимыми затратами и фактическими платежами достигает огромных масштабов. 

Основная причина скрыта в отсутствии детальной аналитики. Владельцы объектов платят за «пакет услуг», не проверяя количество реально отработанных смен и постов.

Клининг по инерции и плата за пустые площади

Расходы на профессиональную уборку за последние годы выросли на 30–40%. Главным драйвером стал рост фонда оплаты труда линейного персонала. 

Сегодня зарплата уборщиков занимает более половины в структуре затрат клининговых компаний.

Для торгового центра площадью 50 тысяч квадратных метров стоимость уборки составляет около 15–18 миллионов рублей в год. Это огромная сумма.

Трагедия в том, что многие ТЦ продолжают платить по максимальным ставкам даже при падении трафика. Часто уборка оплачивается по всей площади объекта, включая зоны, которые временно закрыты или редко используются. 

Договоры заключаются «под ключ», без привязки к реальной нагрузке. Собственник просто принимает счет, финансируя неэффективность подрядчика.

Охрана как самая затратная статья бюджета

Безопасность обходится торговому центру еще дороже. За последний год стоимость физической охраны увеличилась на 40%. 

Причина всё та же — острый дефицит кадров и рост зарплатных ожиданий.

Один круглосуточный пост охраны сегодня стоит компании минимум 145 тысяч рублей в месяц. Если требуются вооруженные сотрудники или специалисты высокой квалификации, цена поста взлетает до 500 тысяч рублей.

Многие торговые центры сохраняют избыточное количество постов. Часто их вводили «временно» в моменты усиления угроз, но после нормализации ситуации штатное расписание безопасности так и не пересмотрели. 

В итоге ТЦ оплачивает присутствие людей там, где риски и трафик давно не требуют круглосуточного дежурства. Охрана занимает более 80% всех эксплуатационных расходов, и именно здесь скрыты самые большие возможности для оптимизации.

Эффект накрутки и фактор фонда оплаты труда

Фонд оплаты труда стал главной проблемой в эксплуатации недвижимости. В 2025 году его доля в бюджетах управляющих компаний достигла критических значений.

Распределение ФОТ в расходах на эксплуатацию выглядит так:

1. охрана — более 80%;
2. техническая эксплуатация — 65%;
3. профессиональная уборка — 67%.

Когда подрядчик выставляет счет «по тарифу», он автоматически перекладывает на заказчика все свои проблемы с наймом и текучестью кадров. Без жесткого контроля фактических часов и количества людей на объекте, ТЦ оплачивает мифические смены. 

За год стоимость рабочей силы выросла на 20%, и этот рост заложен в каждый ваш контракт.

Почему собственники не видят переплат

Главная проблема заключается в отсутствии детальной модели затрат. Владельцы объектов видят общую статью расходов, но не делят её по зонам, постам и времени суток.

Договоры с FM-компаниями часто не предусматривают прозрачных KPI. Условия сотрудничества остаются неизменными годами, даже если рынок и посещаемость объекта радикально поменялись. 

Собственники привыкли доверять подрядчикам управление численностью персонала. В результате FM-компания сама определяет свои потребности, а ТЦ просто покрывает эти расходы.

Как вернуть контроль над расходами

В 2026 году выживают объекты с филигранным управлением контрактами. Необходимо переходить от «пакетных» соглашений к модели оплаты за результат.

Первым делом стоит провести аудит постов охраны. Нужно четко определить зоны риска и часы пиковой нагрузки. Все посты, введенные «на время», должны быть ликвидированы или заменены техническими средствами контроля.

В клининге важно внедрить гибкие графики, привязанные к посещаемости. Прозрачность в отношениях с подрядчиком позволяет сократить эксплуатационные расходы на треть.

О том, как эффективно управлять контрактами и снижать издержки на персонал, мы пишем в нашем Телеграм-канале.