Эскроу-счета: гарант безопасности или инструмент, который диктует условия?

Ещё недавно участие в долевом строительстве было сопряжено с множеством рисков — от невыполненных сроков до внезапной остановки проекта. Однако после 2019 года ситуация изменилась. Государство ввело механизм эскроу-счетов, который существенно преобразил рынок жилья в стадии строительства. Но действительно ли он стал «золотым стандартом»? Или у этого решения есть и обратная сторона? 

Как работает схема: защита или ограничение?

Суть проста: покупатель переводит деньги не напрямую застройщику, а на специальный счёт в банке. Эти средства хранятся там до момента завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Только после этого деньги поступают девелоперу.

Если дом не построен — средства возвращаются покупателю. Благодаря этому миллионы россиян получили долгожданную финансовую защиту. Однако есть и нюансы, о которых важно знать заранее.

Что в целом изменилось на рынке

Появление эскроу-счетов стало точкой отсчёта для более зрелого рынка недвижимости. Среди ключевых изменений:

1. Падение числа замороженных объектов. Девелоперы стали более аккуратны: прежде чем начать проект, они обязаны получить банковское одобрение.
2. Усиление контроля. Финансирование теперь проходит через банк, а это значит — никакой вольной траты средств, только строго по этапам.
3. Выбор стал более осознанным. Люди начали глубже изучать застройщика, проектную документацию и юридические детали.

Особенно заметна эта трансформация в регионах с активным строительством, таких как Сочи, где эскроу-счета стали фактором доверия к объекту.

Что важно учитывать покупателю

Эскроу-схема кажется надёжной — но она не избавлена от подводных камней. Вот несколько реальных моментов, которые стоит держать в уме:

1. Цена вопроса. Банковское сопровождение и кредитование девелопера увеличивают себестоимость строительства. По оценкам Дом.РФ, это отражается в цене квартиры — она может быть выше на 5–15%.
2. Нет гарантий моментального возврата. Если застройщик не завершает проект, деньги действительно возвращаются. Но только после того, как объект официально признают проблемным. Это может занять много времени — от нескольких месяцев до года.
3. Доступ на рынок — не для всех. Малые и региональные застройщики теперь практически лишены возможности реализовывать проекты без банковского одобрения. Это снижает конкуренцию и разнообразие предложений.

Что это значит для курортной недвижимости

Новостройки в Сочи по эскроу-схеме стали своеобразным фильтром: большинство объектов, реализуемых по этой системе, имеют подтверждённую банковскую надёжность. Это важно как для личного проживания, так и для инвестиционных целей.

В условиях, когда спрос в таких локациях высок, прозрачность сделки становится дополнительным преимуществом. Но важно помнить: безопасность требует более тщательного анализа и понимания условий сделки.

Влияние на рынок: плюсы, но с оговорками

С одной стороны, рынок стал более дисциплинированным: проекты проходят финансовую экспертизу, сроки фиксируются в договоре, а банки играют роль гаранта. Это формирует доверие.

С другой — из-за жёсткого регулирования на рынок почти перестали выходить новые девелоперы. Строительные компании концентрируются в крупных холдингах, а покупатели могут столкнуться с ограниченным выбором в регионах.

Сравнительная таблица ключевых плюсов и минусов системы

Итог: разумная осторожность — надёжный подход

Эскроу-счета сделали рынок недвижимости более предсказуемым и устойчивым. Это шаг вперёд, особенно на фоне прошлых лет, когда покупатели нередко оставались у разбитого корыта. Однако, несмотря на плюсы, это не универсальное решение.

Покупателям стоит подходить к выбору новостройки с трезвым расчётом: изучать девелопера, анализировать банковскую поддержку, читать договоры и понимать реальные сроки. Без этого даже защищённая схема может преподнести неприятный сюрприз.

Если вы рассматриваете покупку квартиры в новостройках Сочи для переезда или инвестиционных целей, рекомендуем бесплатно проконсультироваться с экспертами рынка чтобы избежать возможных рисков

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Официальный партнёр застройщика
Агентство ProStore недвижимость
ИП Терер Вероника Александровна
ИНН 262516055025 ОГРНИП 321237500105752