От кредитора к участнику бизнеса: как меняется роль банков в девелопменте

На площадке сочинского форума недвижимости «Движение» прошла значимая сессия, посвященная трансформации взаимодействия между кредитными учреждениями и застройщиками. В ходе дискуссии «От кредитования к совместному бизнесу: трансформация партнерства банков и девелоперов» Айман Эль-Хашем, один из основателей и руководитель «22/11 Девелопмент», поделился видением того, как изменилась роль банков в сфере строительства и почему существующая система нуждается в пересмотре.

По мнению эксперта, строительная отрасль функционирует в совершенно новой институциональной среде. За минувшие годы банки перешли от роли простых кредиторов к статусу активных партнеров в девелоперских проектах. Их влияние на экономические показатели строительства, скорость завершения объектов и старт новых начинаний стало весьма ощутимым. Финансовые издержки составляют значительную долю в структуре затрат, достигая 17–20% от общего дохода, и решения, принимаемые банками, оказывают ключевое воздействие на процессы приобретения и реализации земельных участков, а также на структуру активов на рынке.

«Дискуссия о том, являются ли банки кредиторами или партнерами девелоперов, во многом уводит от сути происходящих изменений. С операционной точки зрения банк уже давно выступает партнером проекта: он влияет на ключевые решения, оценивает риски и формирует условия развития. Но по природе капитала банк остается кредитором — он получает фиксированный доход и не участвует в распределении прибыли проекта», — отметил Айман Эль-Хашем.

Эксперт подчеркнул, что высокий уровень вовлеченности банков предполагает и расширение спектра поддержки, которую они могут предоставлять девелоперам. Речь идет не только о финансировании, но и об аналитике, доступе к рыночным данным, экспертной оценке перспектив развития рынка и большей гибкости при отклонении проекта от первоначальной финансовой модели. Благодаря широкому обзору рынка банки обладают уникальной информацией о будущих запусках и инвестиционных планах участников отрасли.

Отдельное внимание в ходе выступления было уделено структуре капитала в российских девелоперских проектах. По мнению эксперта, сегодня на рынке существует дефицит профессионального equity-инвестирования — капитала, который готов принимать ранние риски на стадии приобретения земельных участков и подготовки проекта до получения разрешительной документации. В результате функции, для которых традиционно используются различные инвестиционные инструменты, фактически выполняет банковский долг.

При этом именно банки обладают необходимыми компетенциями и инфраструктурой для развития нового инвестиционного слоя. Через потоки по счетам эскроу всего портфеля банк видит рынок шире, чем отдельный девелопер, наблюдающий только собственные проекты. Рыночную картину все чаще способен давать именно банк, и готовность делиться этим знанием становится содержательной частью его продукта, подчеркнул спикер.

«Следующим этапом развития рынка станет более зрелая архитектура капитала. Банк сможет одновременно предоставлять классическое долговое финансирование и участвовать в инструментах, принимающих предпринимательский риск и апсайд. Рынок постепенно движется от модели, где банк просто финансирует девелопера, к модели, где банк становится платформой для различных форм капитала и инвестиционных решений», — отметил Айман Эль-Хашем.

Фото: 22/11 Девелопмент