Новый маркер здоровья рынка новостроек

Айман Эль-Хашем, возглавляющая компанию «22/11 Девелопмент» в качестве сооснователя и гендиректора, объясняет, почему увеличение объемов сдаваемого жилья больше не служит достоверным зеркалом рынка первичной недвижимости.

Ситуацию с завершением строительства многоквартирных зданий пока трудно назвать катастрофической. Прибавка на уровне 5% в годовом исчислении за первые три месяца 2026 года свидетельствует о том, что строительный конвейер еще вращается. Тем не менее, сдача объектов — это запаздывающий показатель. В сегодняшней отчетности фигурируют старты, инициированные пару лет назад в совершенно иной экономической среде.

Куда показательнее для оценки реального положения дел выглядит активность в сегменте новых стартов. В 2025-м совокупный объем выведенных на рынок новых площадей сократился почти на 12%, составив 41,3 млн кв. м и вернувшись к показателям 2021–2022 годов. В начале 2026-го наблюдался локальный отскок: за январь–февраль стартовало 6,6 млн кв. м, что в полтора раза превышает прошлогодний результат. Однако это скорее реализация отложенных решений, а не устойчивый разворот тренда.

Фундаментальный сдвиг произошел в финансовой модели бизнеса. За последние годы доля затрат на «вход» (земля, ВРИ, инфраструктура) подскочила с ~19% до ~33% выручки, а расходы на финансирование — с ~6% до ~17%. При нынешних ставках проектного финансирования процентные платежи в ряде случаев сопоставимы с чистой прибылью. Это делает застройщиков крайне чувствительными к срокам, темпам реализации и любым отклонениям от расчетной модели.

Эти факторы бьют не по уже строящимся домам, а по решениям о старте новых. При дорогом входе и обслуживании долга девелоперы осторожничают с выводом новых очередей, уменьшают их масштаб и отказываются от площадок с пограничной экономикой. Проект, который раньше запускали в расчете на рост, сегодня должен выдерживать консервативный сценарий по продажам и ставкам.

Именно здесь формируется главный риск. Спад запусков в 2025 году означает, что через один-два года это неизбежно отразится на предложении. Рынок может выглядеть стабильным по текущему вводу, но одновременно накапливать дефицит в будущей воронке проектов.

На сроки сдачи влияет комбинация факторов: стоимость финансирования, динамика продаж, рост СМР и дефицит кадров. Но все они подчинены одной логике — управлению ликвидностью. Застройщики все чаще синхронизируют темпы возведения с продажами и требованиями банков, а не стремятся к максимальному ускорению.

В итоге, текущий ввод остается стабильным, но статистика пока не отражает накопленные риски. Главный индикатор сегодня — не ввод, а новые запуски и экономика проектов. Именно они определяют, каким будет рынок в 2026–2027 годах.