Рынок офисов класса А в столице: дефицит предложения и рост спроса на покупку в перспективе до 2029 года

Московский рынок офисной недвижимости высшего класса продолжает трансформироваться, сталкиваясь с острым дефицитом доступных для спекулятивной продажи помещений (всего 5% по итогам 2025 года) и переходом к модели продажи офисов вместо аренды.

Аналитики девелопера «Север» и консалтинговой компании IPG.Estate прогнозируют сохранение этих тенденций в ближайшие четыре года. С 2026 по 2029 год столица ожидает ввод свыше 3 миллионов квадратных метров офисных площадей, причем 73% из них будут относиться к классам Prime, A+ и A. Более 70% нового предложения этого объема предназначено для продажи.

Структура спроса и предложения за последние годы значительно изменилась. Помимо традиционной аренды, растет доля сервисных офисов и помещений, предлагаемых к покупке. Низкая вакантность и экономическая неопределенность стимулируют интерес как бизнеса, так и инвесторов к приобретению офисной недвижимости. Ограниченное спекулятивное предложение также привело к тому, что крупные компании стали строить собственные штаб-квартиры. В 2025 году введено 726 тысяч кв.м, из которых 40% – это объекты, построенные для собственных нужд, как, например, штаб-квартиры Национального космического центра (Роскосмос) и комплекса Центрального банка России. Ввод штаб-квартир Яндекс и Сбербанка перенесен.

Наблюдается также децентрализация рынка, чему способствует городская политика по стимулированию развития отдаленных районов через программы масштабирования производственно-технологических и комплексного развития территорий. По прогнозам IPG.Estate, с 2026 по 2029 год планируется ввод около 3,15 млн кв. м офисов, из которых 2,84 млн кв. м – высококлассная недвижимость. При этом около 47% нового предложения будет расположено внутри зоны Садового кольца и ТТК, еще 36% – между ТТК и МКАД.

В этих условиях девелоперы активно адаптируют свои проекты к потребностям рынка. Руководитель отдела коммерческой недвижимости «Север» Алёна Данильченко отмечает, что требования корпоративных клиентов остаются высокими, включая потребность в больших площадях, современные технические и инженерные решения, а также развитую инфраструктуру. Новое поколение бизнес-центров, отвечающих этим требованиям, формируется за пределами ТТК. Спрос на качественные характеристики сохраняется и в сегменте B+, где также наблюдается дефицит предложения. По мере сокращения доступных участков в старой Москве, строительство высококлассных офисных объектов будет смещаться в новые локации, что может стать ключевой стратегией для многих девелоперов в ближайшие годы.