Неожиданной для покупателя оказалась новость, когда он узнал об аннулировании сделки по купле-продаже квартиры Продавцом.
История произошла в г. Саранске Республики Мордовия, когда Покупатель из г. Тольятти решил приобрести недвижимость по привлекательной цене.
Предварительно связавшись обговорив условия и цену покупки с продавцом была согласована дата встречи, а также оговорена запись на сделку.
Интересно в истории то, что квартира находилась в залоге у банка, так как у продавца действовал договор ипотеки, и одним из условий Продавца было предварительное погашение остаточной суммы ипотеки, после чего, остаток денежных средств, по окончательным расчетам за продаваемую квартиру, необходимо было передать наличными денежными средствами (не через банковский перевод).
Все произошло, как и было оговорено ранее, в день сделки, от Покупателя банк получил денежные средства за снятие обременения с квартиры, а остаток денежных средств был передан Продавцу наличными, согласно пожеланию Продавца, сделка оформлена в МФЦ, с подписанным договором и предварительной передачей банком сведений о снятии обременений.
Все прошло по обычному сценарию для такого рода вида сделок, Продавец продал, Покупатель купил, договор подписан, оплата передана.
Срыв регистрации и выявление проблем
Однако, по прошествии 14 дней, выяснилось, что регистрация была приостановлена, так как ровно через 7 дней после подписания договора и сдачи документов в МФЦ, Продавец решил отозвать свое заявление и документы о регистрации на продаваемую им квартиру. При этом, важным является тот факт, что Продавец никак не уведомил, и как выясняется, не пытался уведомить об этом Покупателя, оставив это в тайне и решив, что ситуация для Продавца решена.
На деле оказалось, что Покупателю пришлось выяснять обстоятельства произошедшего самостоятельно, и пытаться найти Продавца, который решил игнорировать Покупателя. Входе выяснения обстоятельств произошедшего, была собрана важная для Покупателя информация – Покупатель попался на уловку мошенника, который прикрылся тем, что его, якобы, самого обманули мошенники.
Как же так получилось? А получилось все из-за умолчавшего, эту важную «деталь» Продавца. Тем не менее, это не помешало Продавцу получить от покупателя денежные средства. Более того, так как квартира была под обременением банка, по кредитному договору Ипотеки, предварительно все с тем же Продавцом, при участии Банка, были согласованы условия по снятию этого обременения, для выхода на «чистую» сделку.
Стоит отметить важную деталь: сделка согласовывалась в течение, почти месяца, с момента первого контакта Продавца и Покупателя, путём ведения переписки, периодических звонков и обсуждений. Продавец самостоятельно согласовывал детали и назначил дату встречи, предварительно записавшись в банк и МФЦ на сделку. Покупатель приехал в назначенный Продавцом день, осмотрел покупаемую квартиру перед сделкой, согласовав с Продавцом, какая мебель и улучшения остаются в квартире, составив об этом Опись имущества, которую утвердили стороны подписав её.
Судебные и правоохранительные разбирательства
Так как Продавец «пропал», не отвечая на звонки и сообщения, самостоятельно выяснить обстоятельства и мотивы произошедшего поступка Продавца, об отзыве заявления и документов, у Покупателя не получилось. Появилась необходимость обращения за решением вопроса в полицию с соответствующим заявлением, считая, что Покупатель был обманут Продавцом. По истечении 30 дней, сотрудник Полиции выдал стандартную «отписку» об отказе в возбуждении дела по факту мошенничества, так как, по их мнению, состава преступления не было. Однако, сотрудником полиции было предложено обратиться в суд, за восстановлением прав Покупателя, в чем он был категорически уверен, ведь даже по мнению сотрудника Полиции, право собственности должно было быть зарегистрировано за Покупателем на законных основаниях.
Впоследствии от Покупателя последовало Обращение в Октябрьский районный суд Республики Мордовия, с приложенными к исковому заявлению документами, обосновывающую и подтверждающую свою позицию и доказывающую право на приобретаемую Покупателем квартиру. В заявлении требовалось, казалось бы, элементарное — признать право собственности за Покупателем и обязать регистрационный орган зарегистрировать данное право.
Исковое заявление было зарегистрировано и открыто гражданское дело, которое было распределено для рассмотрения судьей Салахутдиновой А.М.
В ходе рассмотрения гражданского дела появлялась новая информация об обстоятельствах: Продавец прямо обвинял Покупателя в сговоре с третьими лицами и в попытке завладеть квартирой путём обмана. Суд, вопреки здравому смыслу, не принял во внимание доказательства Покупателя и факт, что Продавец в течение месяца обсуждал детали сделки, вносил правки и подтверждал условия. Вся переписка с Продавцом была заверена нотариально и приобщена к материалам дела как доказательство волеизъявления Продавца.
В судебном заседании Продавец признал, что получил денежные средства, и заявил, что не собирается их возвращать, так как «никому ничего не должен», пояснить это не смог. Он обвинял Покупателя в мошенничестве, но не представил доказательств, а в материалах дела отсутствовал какой-либо процессуальный статус Покупателя по этому обвинению.
Тем не менее, суд вынес решение об отказе Покупателю в удовлетворении требований и удовлетворил встречный иск Продавца о признании сделки недействительной, сославшись на якобы влияние третьих лиц. Апелляция и кассация также оставили решения без изменения, не приведя законных обоснований отказа в учёте доказательств Покупателя.
Выводы и рекомендации
Получается, что Покупатель остался без квартиры и без уплаченных средств, а суды и правоохранители не усмотрели в действиях Продавца состава мошенничества.
Возникает вполне резонный вопрос — как обезопасить себя от действий недобросовестных Продавцов? Ведь выписка из ЕГРН стала менее информативной, полную версию может заказать только собственник, и его копия может быть неточной.
Проверка на задолженности в ФССП и банкротство тоже не даёт полной картины: нельзя узнать о возможных связях с мошенниками или о психологических и психиатрических особенностях, которые могут повлиять на ход сделки.
Возможно, стоит ввести для сделок с недвижимостью понятие должной осмотрительности, дать Покупателю право более тщательной проверки как недвижимости, так и личности Продавца. Но, даже обладая всеми доступными инструментами, покупатель не всегда может рассчитывать на защиту своих прав: всё ещё многое зависит от позиции суда и качества представленных доказательств.