Пять вопросов к коммерческому предложению на ремонт кровли

У вас заболел один зуб. Вы пришли к врачу. Он не сделал снимок и даже не заглянул в рот. Он сразу предложил вставную челюсть. Вы бы согласились?

С плоскими кровлями так бывает часто. На потолке склада или магазина появилось пятно. Владелец зовёт подрядчика. Тот приносит коммерческое предложение, сокращённо КП. В нём одна строка: замена гидроизоляции на всей площади. И ни слова о том, откуда течёт.

Наша команда с 2011 года ищет протечки на плоских кровлях торговых центров и складов. Почти каждый месяц нам присылают чужое КП. Просьба всегда одна: «Посмотрите, это нормально?»

Замена кровли большого здания стоит миллионы рублей. Ошибка в такой смете обходится дорого. Поэтому мы собрали пять вопросов подрядчику. Задайте их до подписания договора. Они покажут, обоснована смета или написана на глаз.

Почему в КП на ремонт кровли часто стоит замена всей площади

Посчитать замену просто. Нужна только площадь здания. Её умножают на цену квадратного метра. Искать причину протечки для этого не нужно.

Найти причину труднее. Нужны приборы, время и опыт. Поэтому в смете появляется строка вроде «ремонт кровли, 4 000 м²». Плана кровли к ней нет. Такой объём взят из площади здания. О состоянии кровли он ничего не говорит.

Это не редкость. Мы разобрали 16 чужих отчётов об обследовании кровли. Ни в одном протечку не искали приборами. В 13 отчётах советовали замену. В 12 из них материал при этом не испытывали.

На сайте мы описали три типа предложений, которые стоит отсечь до договора. Это замена без обследования, отчёт без ремонта и покрытие вместо ремонта. Здесь разбираем один из них — замену без обследования.

Смету «на глаз» выдают три признака. Они собраны на схеме.

Вопрос 1. Вы нашли причину протечки или предлагаете менять всё?

Пятно на потолке редко находится под дырой в кровле. Вода проходит через прокол. Потом она растекается между слоями на метры в сторону. Капает она уже в другом месте. Так бывает, когда заливают соседи сверху. Течёт у них в ванной, а пятно у вас в коридоре.

Подрядчик должен показать, где вода входит в кровлю. Если он этого не показал, причину он не знает. Замена «на всякий случай» — самый дорогой способ это скрыть.

Бывает, что кровля вообще ни при чём. В одном магазине текло с потолка. Мы проверили гидроизоляцию над этим местом. Она оказалась целой. Протекал стык трубы внутреннего водостока. Новая кровля эту течь не убрала бы.

Хороший ответ звучит так: «Вода входит здесь, здесь и здесь. Вот план и фото».

Вопрос 2. Как искали дефекты кровли: приборами или обходом?

Вспомните прокол в велосипедной камере. Глазами его не найти. Камеру накачивают и опускают в таз с водой. Пузырьки показывают место. Колесо из-за одного прокола никто не выбрасывает.

На кровле то же самое. На глаз видно порез длиной в ладонь. Прокол от самореза глазом не увидеть. Непроваренный шов тоже. Для этого есть приборы.

Главный метод называется электро-векторное картирование, сокращённо ЭВК. Он находит сквозные проколы с точностью до миллиметра. Тепловизор и влагомер решают другую задачу. Они показывают, где уже намок утеплитель. Для сметы нужны оба ответа. По дырам считают заплаты. По мокрым зонам считают, сколько утеплителя менять.

Разница между обходом и приборами большая. Вот пример из нашей работы. Кровля с гравием, 4 138 квадратных метров. В торговом зале насчитали чуть больше 15 мест протечек. Приборы нашли на кровле 70 сквозных повреждений.

Другой пример — новая кровля в 10 700 квадратных метров. Утеплитель под ней был ещё сухой. Приборы нашли 126 дефектов. Значит, и новая кровля не гарантия. Её тоже нужно проверять.

В хорошем КП написано, какими методами обследовали кровлю. Слова «осмотрели» мало.

Для специалистов: какими методами и по каким стандартам ищут дефекты

В отчёте называют методы, стандарты и номера поверки приборов. Сквозные повреждения ищут методом ЭВК по ASTM D7877. Точность — до 1 мм. Одна бригада проходит около 1 500 м² в день. Границы мокрого утеплителя и несквозные дефекты ЭВК не показывает. Поэтому его дополняют. Влагометрию прибором Tramex ведут по ASTM D7954. Тепловизионную съёмку — по ASTM C1153. Ещё применяют высоковольтный и дымовой методы. Вскрытия делают не реже одного на 1 000 м². Действующие нормы — СП 17.13330.2017 и ГОСТ 31937-2024.

Вопрос 3. Чем обоснован объём работ в смете на ремонт кровли?

Вам принесли счёт в ресторане. В нём одна строка: «Ужин — 20 000 рублей». Вы попросите расшифровку по блюдам. Со сметой на кровлю поступайте так же.

Попросите план кровли с номерами дефектов. Каждая строка сметы должна ссылаться на номер. Например: «дефекты 14–22, заплаты, 9 штук». Такую строку легко проверить на крыше. Поднялись, нашли номер, посмотрели заплату.

Смета по дефектам выглядит иначе, чем смета по площади. В ней много коротких строк. Заплаты посчитаны в штуках. Мокрый утеплитель посчитан в квадратных метрах. У каждой строки есть адрес на плане.

Теперь обратный пример. В смете стоит «ремонт кровли, 4 000 м²». Плана нет. Проверить такую строку нельзя. Можно только поверить на слово.

Ещё один тревожный знак — слова «уточнить по месту». Они значат, что объём никто не измерял. Мы встречали их в чужих ведомостях.

Вопрос 4. Какой документ останется после обследования кровли?

Вы заказываете кухню. Замерщик оставляет чертёж с размерами. С этим чертежом можно пойти в три фирмы. Все три посчитают одну и ту же кухню. Цены легко сравнить.

После обследования кровли у вас должен остаться такой же «чертёж». В нём четыре части:

1. карта дефектов с номерами;
2. фото каждого места;
3. площади мокрого утеплителя;
4. ведомость работ.

С таким документом можно сравнить предложения разных подрядчиков. Все считают один объём. Без документа каждый считает своё. И ещё одно. Документ остаётся у вас, даже если ремонт сделает другая компания.

Смета появляется в конце этой цепочки, а не в начале. Сначала обследование. Потом карта и ведомость. И только потом цена.

Вопрос 5. Кто проверит ремонт кровли и на что гарантия?

Сантехник поменял кран. Вы открываете воду при нём. Смотрите, не капает ли. Только потом платите. С кровлей нужно поступать так же.

Гарантия «на выполненные работы» ничего не значит. Работы выполнены, а течёт по-прежнему. Спрашивайте гарантию на отсутствие протечек. И просите контрольную проверку приборами после ремонта.

Контрольная проверка — это повторный проход с приборами после ремонта. Сквозных повреждений не осталось — работу можно принимать. Так записано и в нашем акте с картой из 126 точек. Подрядчик устраняет недостатки. Потом он предъявляет кровлю к повторному контролю.

Мы посмотрели, как с этим в чужих отчётах. Из 16 такую проверку не предусмотрел ни один.

Как проверить подрядчика по ремонту кровли: шпаргалка из пяти вопросов

Все пять вопросов мы свели в одну таблицу. Слева вопрос. В середине ответ, который можно считать хорошим. Справа ответ, который должен насторожить.

Задавайте вопросы письменно. Просите ответ с документами. Устное «всё сделаем» к договору не приложить.

Сколько стоит замена кровли и сколько точечный ремонт: пример в деньгах

Гипермаркету сети Selgros кровельная компания предложила замену. Цена — 7 935 000 рублей. Мы нашли дефекты приборами и устранили их точечно. Это стоило 662 000 рублей. Получилось в 12 раз дешевле.

Здание одно. Кровля одна. Отличается только способ счёта. В одной смете считали квадратные метры. В другой считали найденные дефекты.

Обследование тоже стоит денег. Но это числа другого порядка. Поиск повреждений методом ЭВК стоит от 45 рублей за квадратный метр. Комплекс с устранением дефектов — от 150 рублей за квадратный метр.

Когда замена кровли действительно нужна

Замена бывает нужна. Мы сами её советуем, когда латать бесполезно.

Истлевшую ткань не зашить. Нитка рвёт её рядом со швом. Со старой гидроизоляцией бывает так же.

Проверяют это пробной заплатой. На кровлю приваривают кусок нового материала. Потом его пробуют снять рукой. Если заплата отходит, шов не держит.

На одном распределительном центре пробная заплата не приварилась. Материал потерял пластичность. Мы сами написали заказчику: латать бесполезно, кровлю нужно менять.

Замена нужна в трёх случаях:

1. материал не сваривается при пробной заплате;
2. утеплитель мокрый на большей части площади;
3. под гидроизоляцией нет положенных слоёв.

Всё это подтверждается обследованием, а не словами. Честный ответ зависит от состояния кровли. Он не зависит от того, что выгоднее продать.

Что делать, если КП на ремонт кровли уже на руках

Начните с быстрой проверки. Она занимает минуту. Откройте КП и отчёт к нему. Найдите три вещи:

1. План с номерами дефектов и фото.
2. Площадь мокрого утеплителя в квадратных метрах.
3. Доказательство, что нужна именно замена.

Чего-то не хватает? Задайте подрядчику пять вопросов из этой статьи.

Ответов нет? Закажите обследование отдельно, до ремонта. Поиск повреждений методом ЭВК стоит от 45 рублей за квадратный метр. Одна бригада проходит около 1 500 квадратных метров в день. С готовой ведомостью запросите цены у нескольких подрядчиков.

Можно прислать КП нам. Приложите фото и план кровли. Мы скажем, обоснован ли объём и чего не хватает. Это бесплатно. Отвечаем за один рабочий день.

Мы обследовали более 3 млн квадратных метров кровель в 100 городах. Прислать КП на бесплатный разбор можно здесь: leak-stop.ru/kak-vybrat-podryadchika/

Вячеслав Снегирев, генеральный директор Wrong Инновации (Leak-Stop).