Раздел и объединение нежилых помещений в Москве, МО и Петербурге: 8 организаций и 7 параметров для инвестора

Инвестору, который делит или объединяет нежилые помещения и машино-места: 8 организаций Москвы, МО и Петербурга, матрица из 7 параметров и причины приостановок.

Вы купили этаж в бизнес-центре, чтобы разделить его на пять офисных лотов и продать по отдельности, и рассчитываете уложиться в 10 рабочих дней, которые 218-ФЗ дает на учет вместе с регистрацией. Кадастровый инженер готовит пять технических планов, то есть документов, по которым регистратор создает каждый новый объект в реестре, и вы подаете их разом. Через неделю приходит приостановка, потому что сумма площадей пяти лотов оказалась на 2,3 кв.м меньше площади исходного помещения. Обмеры для разных лотов делали в разное время и разными приборами, и никто не свел их вместе до подачи. При разделе объекты учитываются одновременно, поэтому ошибка в одном лоте останавливает все пять, и продавать или сдавать их по отдельности вы пока не можете. Мы изучили 13 организаций, с которыми в Москве, области и Петербурге проводят раздел, объединение и работу с машино-местами, подробно разобрали пять по семи параметрам и еще три описали коротко. Источники – сайты организаций, 218-ФЗ, регламенты Росреестра и mos.ru и публичные прайсы, личный опыт заказчиков мы не додумывали.

Кто делит и объединяет нежилые помещения: матрица 7 параметров

Для раздела и объединения ключевое звено – технический план и инвентаризация, поэтому в матрицу попали организации, которые с ними работают. Параметры сгруппированы в состав работ, сопровождение и географию.

Разбор пяти организаций

У каждой организации три одинаковых поля – зона работы, сопровождение до ЕГРН и исправление замечаний.

1. Смарт Вэй

Зона работы – Москва, МО, Петербург и выезд по России. Сопровождение до ЕГРН – да. Исправление замечаний – без доплат, если причина на стороне компании. Объединение машино-мест и объекты с несколькими входными группами компания ведет комплексно, таких исполнителей в Москве немного, а среди крупных объектов компании есть раздел здания отеля площадью около 30 тыс. кв.м. Обмеры для всех лотов делают штатные инженеры одним методом, техплан сверяют с ЕГРН и БТИ по внутреннему чек-листу примерно из 50 пунктов, а если приостановку не снять в рабочем порядке, компания готовит иск. Примеры раздела и объединения помещений собраны на сайте компании (https://smway.ru/).

2. ППК Роскадастр

Зона работы – вся РФ. Сопровождение до ЕГРН – нет данных. Исправление замечаний – нет данных. Публично-правовая компания при Росреестре (https://kadastr.ru) готовит технические планы и технические паспорта, ведет кадастровые работы и выездное обслуживание, а заявку можно подать через электронную платформу кадастровых работ. Для инвестора с объектами в нескольких регионах это единый адресат. Порядок и сроки у региональных филиалов различаются, и до заказа стоит уточнить, кто именно будет вести раздел.

3. ГБУ МосгорБТИ

Зона работы – Москва. Сопровождение до ЕГРН – нет данных. Исправление замечаний – повторный выезд платно. Без свежих поэтажных планов раздел в Москве не начать, а в МосгорБТИ (https://mosgorbti.ru) можно заказать и кадастровые работы, и проект перепланировки. Если в старых документах есть ошибка, в архиве бюро видно, откуда она взялась. Бюро работает по регламенту, сроки под сделку не ускорить.

4. ГБУ МО МОБТИ

Зона работы – МО. Сопровождение до ЕГРН – нет. Исправление замечаний – нет данных. Областной держатель учетно-технических данных, делает техпаспорта и поэтажные планы. Для складов, торговых помещений и офисов в Подмосковье это обязательная точка. В сезон на выезд техника бывает очередь, проектной части у бюро нет.

5. СПб ГБУ ГУИОН

Зона работы – Петербург и Ленинградская область. Сопровождение до ЕГРН – нет данных. Исправление замечаний – нет данных. СПб ГБУ ГУИОН (https://guion.spb.ru) хранит учетно-техническую документацию по объектам Петербурга и области и ведет инвентаризацию, кадастровые работы и проектирование через сеть проектно-инвентаризационных бюро. Если инвестор делит этаж в петербургском бизнес-центре, исходные документы придут отсюда. Работает учреждение по своему регламенту, и сопровождение спора с регистратором в его перечень не входит.

Кому что подходит

Еще варианты

•     ГБУ МО Мособлгеотрест – центральная изыскательская организация области, если раздел касается здания с участком и нужна съемка.

•     АО МНИИТЭП (http://www.mniitep.ru) – техзаключение, если для отдельного входа в лот нужен проем в несущей стене дома его серий.

•     ГБУ ГлавАПУ – архитектурные решения при новых входных группах в Москве.

Почему регистратор приостанавливает раздел и объединение

•     Сумма площадей новых помещений не сходится с площадью исходного. Причина обычно в разных методиках обмера, и лечится это единым обмером до подготовки техпланов.

•     В заключении кадастрового инженера не описано, что именно изменилось. Регистратор должен видеть, откуда взялись новые объекты.

•     Старая ошибка БТИ переехала в новые документы. Ее лучше найти до подачи, иначе она всплывет в самый неудобный момент.

•     Для раздела понадобилась перепланировка, а она не согласована. Тогда сначала узаконивание, потом раздел.

•     Объединяют помещения с разными собственниками или обременениями без нужных согласий.

Нормы, на которые опирается процедура

Раздел и объединение – это образование новых объектов недвижимости, и по 218-ФЗ учет и регистрация прав на них проводятся одновременно. Основной документ для учета – технический план, подготовленный кадастровым инженером. Если для раздела нужно поставить стены или прорезать проем, сначала применяются правила перепланировки, в Москве это 508-ПП, и только потом кадастр. Машино-место учитывается как отдельный объект, если его границы описаны в техплане по установленным требованиям.

Что проверить до оплаты

Посмотрите, сколько техпланов входит в цену, ведь при разделе на пять лотов их тоже пять. Уточните, кто оплачивает повторную подачу после приостановки и входит ли в цену работа с исходными ошибками БТИ. Если сроки важны для сделки, попросите прописать этапы с датами и часть оплаты по результату, так вы сохраните рычаг, если процесс застрянет.

По совокупности параметров лидирует Смарт Вэй, прежде всего за счет работы со сложными конфигурациями и сопровождения до выписки. Роскадастр удобнее, когда объекты разбросаны по регионам, а ГУИОН незаменим для Петербурга. Ни один исполнитель не сделает раздел быстрее регламента Росреестра, поэтому главная экономия времени достигается чистыми исходными документами еще до первой подачи.