Квартира, вклад или золото: что обыграло инфляцию за 5 лет?

За пять лет рубль обесценился более чем в полтора раза. Вклады давали до 22% годовых, золото переписало исторические рекорды, а фондовый рынок так и остался ниже пика 2021 года. Мы посчитали реальную доходность (то есть за вычетом инфляции) по пяти классам активов. Результат оказался интересным даже для нас: недвижимость обыграла инфляци. Правда, с большим исключением. Разбирает рынок ведущий брокер Платинум Сити Ольга Муратова.

В этой статье:

1. сколько на самом деле составила инфляция за пять лет — точная цифра;
2. реальная доходность: золото, вклады, акции, массовая и элитная недвижимость;
3. сводная таблица-рейтинг: кто выиграл, а кто потерял покупательную способность;
4. почему снижение ключевой ставки меняет расстановку сил прямо сейчас;
5. чек-лист: как выбирать актив под свою задачу.

«Когда клиент говорит «я вложился в недвижимость и обогнал инфляцию», я всегда уточняю, во что именно. Потому что за последние пять лет обычная московская вторичка инфляции проиграла. А элитный сегмент обыграл ее в разы. Это один рынок, но два совершенно разных результата»

Ольга Муратова, ведущий брокер Платинум Сити

Точка отсчета: сколько составила инфляция за пять лет

Прежде чем сравнивать активы, нужно зафиксировать планку. Официальная инфляция по данным Росстата за пять календарных лет выглядит так:

Итого: 50,7%. Это та планка, которую активу нужно было перепрыгнуть, чтобы просто сохранить ваши деньги. Все, что выше — реальный заработок. Все, что ниже — скрытая потеря. Для 2026 года ЦБ прогнозирует замедление до 4–5%, хотя годовая инфляция в июне составляла 6,03%.

Как мы считали

Методика простая и проверяемая: вы можете повторить расчет сами.

1. Горизонт: с середины 2021 года по июль–август 2026 года (пять лет).
2. Номинальная доходность: рост цены актива в рублях без учета инфляции.
3. Реальная доходность: номинальный результат, деленный на индекс инфляции (1,507). Именно она показывает, стало ли вас реально богаче.
4. Без учета: налогов, комиссий, спредов и арендного дохода — это упростило бы картину в пользу одних активов и против других. О них отдельно в конце.

Актив №1. Золото — рекордсмен по номиналу

В августе 2021 года грамм золота стоил 4 281 ₽. На конец июля 2026 года учетная цена ЦБ — 10 147 ₽. Это +137% номинально и +57% в реальном выражении. Золото уверенно обыграло инфляцию. Но у этой истории есть вторая половина. В январе 2026-го золото поставило абсолютный рекорд — 12 087 ₽ за грамм, впервые в истории пробив отметку 12 000.

С тех пор металл подешевел примерно на 16%. Тот, кто зашел на пике полгода назад, сегодня в минусе. За 2025 год золото прибавило 27,6%, но волатильность — обратная сторона его доходности.

Что важно учитывать: между покупкой и продажей слитка стоит спред банка, который может съесть заметную часть прибыли.

Актив №2. Банковский вклад — тихий победитель

Вклады прошли путь от почти нулевых ставок до исторического рекорда. Во второй декаде декабря 2024 года средняя максимальная ставка в топ-10 банков достигла 22,28% годовых — максимум за всю историю наблюдений. Инвестор, который реинвестировал проценты все пять лет, получил примерно +75% номинально или +16% реально.

Скромно на фоне золота, но с одним принципиальным отличием: этот результат достигнут без единого дня просадки и при страховке. Вклад обыграл инфляцию.

Однако сейчас окно закрывается. Ставка снижается почти непрерывно: с рекордных 22,28% она опустилась до 12,85% к концу июля 2026 года — падение почти вдвое. При инфляции около 6% реальная доходность вклада сжимается на глазах.

Актив №3. Акции — единственный, кто ушел в минус

Исторический максимум индекса Мосбиржи — 4 292,68 пункта — был зафиксирован 14 октября 2021 года. К августу 2026 года индекс торгуется около 2 240 пунктов. Это −48% номинально и −65% в реальном выражении.

За последние 12 месяцев рынок потерял еще 18,45%, а в июле 2026-го впервые с октября 2022 года опускался ниже 1 900 пунктов.

Важная оговорка в пользу акций: индекс IMOEX формируется без учета дивидендов. Индекс полной доходности (MCFTR), который их включает, ведет себя заметно лучше и в феврале 2025-го обновлял исторический максимум. Так что реальный результат долгосрочного инвестора с реинвестированием дивидендов выше приведенной цифры — но пик 2021 года по «чистому» индексу так и остался в прошлом.

Актив №4. Массовая недвижимость Москвы — проиграла инфляции

Здесь самый любопытный результат. В конце ноября 2021 года квадратный метр вторичного жилья в «старой» Москве стоил в среднем 241 140 ₽. К маю 2026 года индекс стоимости готового жилья достиг 297 600 ₽. Рост есть +23,4%. Но инфляция за тот же период составила 50,7%.

Итог: минус 18% реальной доходности. Владелец типовой московской квартиры за пять лет потерял почти пятую часть покупательной способности своего капитала. Формально квартира подорожала — фактически на вырученные деньги сегодня можно купить меньше, чем пять лет назад.

Почему так вышло: массовый сегмент напрямую зависит от доступности ипотеки. Свертывание льготных программ и заградительные ставки убрали с рынка платежеспособный спрос — и цены перестали успевать за инфляцией. Обратите внимание: индексы IRN рассчитываются без учета элитного жилья, что и позволяет увидеть разницу между сегментами.

«Вот почему фраза «недвижимость всегда растет» — опасное упрощение. Растет конкретный сегмент в конкретной локации. Массовое жилье живет на ипотечном топливе: перекрыли ипотеку — рост остановился. Элитный сегмент работает по другим законам, потому что там минимум кредитов»

Ольга Муратова, ведущий брокер Платинум Сити

Актив №5. Элитная недвижимость — абсолютный чемпион

Индекс стоимости элитного жилья Москвы, который считается по реальным сделкам, за пять лет вырос на 163%. В реальном выражении это +74,5% — лучший результат среди всех рассмотренных активов.

Разрыв с массовым сегментом колоссальный: +74,5% против −18% реальной доходности. Один город, один тип актива — и диаметрально противоположный финансовый результат.

Причина в фундаментальной разнице: элитный сегмент тзолирован от ипотеки, зато жестко ограничен предложением. Земли в центре мало, новое строительство зарегулировано, а количество по-настоящему статусных адресов конечно.

Подтверждение тренда: в 2026 году средняя цена метра в премиальных новостройках Москвы впервые превысила 1 млн ₽ (1,022 млн), прибавив 9% за год.

Сводный рейтинг: кто обыграл инфляцию

Главная таблица статьи. Реальная доходность — это результат за вычетом инфляции 50,7%.

Три актива из пяти сохранили капитал, два — уничтожили его часть. И самое важное: верх и низ рейтинга занимает одна и та же товарная категория — недвижимость. Разница только в сегменте.

Что меняет снижение ключевой ставки прямо сейчас

Расстановка сил, зафиксированная в таблице, сложилась в эпоху дорогих денег. Сейчас эта эпоха заканчивается — и это меняет логику выбора.

«Пока вклад давал 20% с гарантией, конкурировать с ним было почти невозможно — деньги стояли в банках. Сейчас ставка упала вдвое, и триллионы рублей начинают искать новое место. Исторически в такие моменты капитал идет в недвижимость. Именно поэтому окно входа по текущим ценам скоро закроется»

Ольга Муратова, ведущий риелтор Платинум Сити

Три важные поправки

1. Аренда. Наш расчет учитывает только рост цены. Недвижимость дополнительно генерирует арендный поток, а вклад и золото нет. С учетом аренды отрыв недвижимости увеличивается.
2. Издержки владения. У квартиры это налоги, коммунальные платежи и обслуживание; у золота — спред между покупкой и продажей; у вклада — налог на процентный доход. Все они снижают итоговый результат.
3. Ликвидность. Вклад закрывается за один день, золото продается за час, элитная квартира может экспонироваться месяцами. Высокая доходность здесь — плата за терпение.

Выводы

1. Инфляцию за пять лет обыграли три актива из пяти: элитная недвижимость (+74,5%), золото (+57%) и вклад (+16%) — в реальном выражении.
2. «Недвижимость» — два разных актива. Элитный сегмент дал +74,5% реально, массовый — минус 18%. Разница почти в сто процентных пунктов.
3. Дефицит побеждает ипотеку. Выиграли те сегменты, где предложение физически ограничено.
4. Эпоха «безрисковых 20%» закончилась. Со ставками ниже 13% вклад перестает быть серьезным конкурентом реальным активам.

Чек-лист: как выбирать актив под задачу

1. Нужна ликвидность и ноль риска → вклад, но помните: при ставке 12,85% реальная доходность минимальна, а иногда может быть и отрицательна.
2. Нужна защита от девальвации → золото, но далеко от пиковых значений и закладывайте спред.
3. Нужен рост капитала на горизонте 5+ лет → дефицитные сегменты недвижимости.
4. Считайте реальную доходность → рост на 23% при инфляции 50% — это убыток.
5. Проверяйте сегмент → внутри одного рынка разброс результатов может превышать 90 п.п.

Ольга разбирает конкретные объекты в тех сегментах, которые обыгрывают инфляцию: с расчетом доходности, честной оценкой ликвидности и доступом к лотам в закрытых продажах — в своем канале. Доступ открыт ограниченное время.