Как продают застройщики Бангкока на рынке с 220 тысячами непроданных квартир

2026-10-02 11:49:17 Время чтения 4 мин 54

Бангкок — удобный полигон для изучения маркетинга недвижимости, потому что здесь всё доведено до крайности. С 2014 по 2024 год девелоперы выводили на рынок примерно по 50 тысяч квартир ежегодно, и к середине 2026 года в Таиланде накопилось около 213 тысяч непроданных объектов, а по Бангкоку оценки доходят до 220 тысяч кондоминиумов — два-три года нормального поглощения.

При этом рынок не встал. В премиальных районах распроданность проектов держится выше 80 процентов. Разница между теми, кто продаёт, и теми, кто стоит с остатками, и есть предмет разбора.

Суб-бренды вместо одного имени

Sansiri ведёт больше четырёхсот проектов и не продаёт их под единым названием: под каждый сегмент своя линейка. Это снимает конфликт позиционирования, когда один бренд отвечает и за эконом, и за премиум, и разводит рекламные кампании, которые иначе конкурируют между собой в аукционе.

Продукт вместо скидки

Девелоперы, расчищающие остатки, предлагают скидки, рассрочки и гарантии арендного дохода. В премиальных проектах такие стимулы встречаются реже. Причина простая: скидку даёт каждый, у кого есть нераспроданный запас, поэтому она превращается из преимущества в условие входа в переговоры.

AP Thailand вместо уценки встроила в оффер визовую программу для покупателей квартир от трёх миллионов бат. Это нельзя скопировать за день, и для части иностранных покупателей такой аргумент весомее цены.

Чужая репутация и прозрачность

AP Thailand работает в партнёрстве с Mitsubishi Estate, Ananda Development — с Mitsui Fudosan. Японский институциональный инвестор в проекте снимает страх недостроя лучше любой формулировки про надёжность, которую пишут у себя все застройщики без исключения.

Тот же эффект даёт прозрачность. Иностранцы в Таиланде могут владеть не более чем 49 процентами площадей в кондоминиуме, и сильные девелоперы показывают остаток квоты открыто, а титул оформляют на имя покупателя без серых схем. Публичный статус добавляет аудированную отчётность, которую можно проверить.

Чего приёмы не делают

Навес нераспроданного в Бангкоке приходится на масс-маркет площадью 25–35 метров в диапазоне 2,5–4 миллиона бат, преимущественно на окраинах со слабой транспортной связностью. В сегменте дороже 15 миллионов бат вакантность заметно ниже.

Отсюда следует вывод, неприятный для маркетинга: в слабой локации с типовым продуктом не помогают ни суб-бренды, ни партнёрства, ни прозрачность. Эти приёмы усиливают сильное предложение и не вытягивают слабое.

Что забрать российскому девелоперу

Разделить бренды по сегментам, если в портфеле проекты разного класса. Перестать соревноваться скидкой и искать, что добавить к продукту. Вытащить в рекламное сообщение подтверждения надёжности — банк проектного финансирования, генподрядчика, эскроу, — которые обычно лежат в разделе «О компании». И не строить коммуникацию на обещании быстрого роста цены: на насыщенном рынке это обещание чаще всего не сбывается.